物業(yè)管理行業(yè)：物管企業(yè)的增值服務探索

    核心觀點

    圍繞開發(fā)商和業(yè)主，國內(nèi)物管企業(yè)的增值服務形成了兩大類型。物管企業(yè)的增值服務主要分為非業(yè)主增值服務和社區(qū)增值服務兩類。非業(yè)主增值服務主要圍繞開發(fā)商進行，針對開發(fā)、銷售、竣工各個環(huán)節(jié)提供相關(guān)服務，盈利模式比較確定。從主流物管企業(yè)來看，不同企業(yè)間毛利率差異較大，波動區(qū)間在20%~50%，中樞在35%左右。社區(qū)增值服務主要圍繞改善業(yè)主居住環(huán)境、提高業(yè)主生活品質(zhì)提供服務或銷售商品。目前仍處于探索期，獨立于地產(chǎn)周期的業(yè)務模式尚未取得穩(wěn)定盈利，毛利率區(qū)間在20%~90%，中樞在65%左右。

    海外成熟物管企業(yè)呈現(xiàn)低凈利、高周轉(zhuǎn)的特點，增值服務內(nèi)容豐富度低于國內(nèi)。

    北美及日本的物管企業(yè)增值服務側(cè)重于“房屋保值”服務，滿足的是房屋使用過程中整修、改造、防護及室內(nèi)設計的需求，頻次較低，通過房屋保值來提升業(yè)主的生活質(zhì)量。物管企業(yè)更多通過收購和成立子品牌來提供專業(yè)服務，母公司則負責整體的物業(yè)運營。經(jīng)營上體現(xiàn)出低利潤率，高周轉(zhuǎn)率的特點，依靠高效的資產(chǎn)運用提升ROE，其ROE 能維持在20%左右。中國的物管企業(yè)的社區(qū)增值服務經(jīng)歷了從O2O 平臺模式向商品及服務提供商的轉(zhuǎn)變，非業(yè)主增值服務則是中國相對于海外物管企業(yè)的特色業(yè)務。國內(nèi)物管企業(yè)目前普遍體現(xiàn)出高利潤率，中周轉(zhuǎn)率的特點。

    增值服務將為物管企業(yè)帶來長期增長動力，并且提升在二級市場的估值水平。

    企業(yè)經(jīng)營層面而言，增值服務能夠使物管企業(yè)更加獨立于地產(chǎn)周期，在由大量交付帶來的面積增長紅利消退之后，成為企業(yè)長期發(fā)展的增長驅(qū)動力。現(xiàn)階段物管企業(yè)增長的主邏輯仍然是面積驅(qū)動，增值服務還難以以獨立支撐整個物管企業(yè)的增長。從資本市場的角度而言，建立在充裕管理面積基礎上的增值業(yè)務布局有利于提高公司的估值水平。從港股市場物管企業(yè)的市盈率來看，市場對于可持續(xù)的管理面積獲取能力定價最高，并會將開發(fā)商的土地獲取能力納入定價，對于合理增值服務的定價次之。因此，龍頭物管企業(yè)合理布局增值業(yè)務有助于提升企業(yè)估值水平。

    投資建議與投資標的

    物管企業(yè)的增值服務的兩大類型中，非業(yè)主增值服務已經(jīng)找到可行盈利模式，但與所屬開發(fā)商的實力呈正相關(guān)。社區(qū)增值服務目前還處于探索階段，以綠城服務為代表的先行者還在尋找更多切實可行的業(yè)務模式。建議關(guān)注1）大股東實力較強的中航善達(000043，未評級)、碧桂園服務(06098，未評級)、中海物業(yè)(02669，未評級)、永升生活服務(01995，未評級)、2）社區(qū)增值服務領軍者綠城服務(02869，未評級)。

    風險提示

    房地產(chǎn)市場長期低迷。

    人力成本上升。

    多元化發(fā)展失敗。