2025年房地產(chǎn)投資策略報告：產(chǎn)能牛耳已執(zhí) 價值重升可期

【內(nèi)容提要】

一、美元潮汐機理：中國地產(chǎn)政策周期與美元潮汐存在一定的關(guān)系。本輪美元潮汐對中國會更為有利。美聯(lián)儲歷史上的加息周期，中國均采取國內(nèi)通脹和地產(chǎn)寬松方式應(yīng)對。我們認為，2020年是首次出現(xiàn)中國地產(chǎn)調(diào)控疊加美元加息。

二、國內(nèi)地產(chǎn)政策順周期開啟-對比2014年周期啟動。我們認為，對比2014年，當(dāng)前市場不利點：不同類型的城市人口周期和債務(wù)水平差異較大。結(jié)論：同步復(fù)蘇存在難度，邊緣城市底部時間會更長。對比2014年，當(dāng)前市場有利點：1）有效產(chǎn)能去化更加明顯。2）中期土地供給有明顯收縮。行業(yè)投資力度大幅下行對后階段加速行業(yè)觸底具備積極意義。3）房價有一定調(diào)整幅度。4）銷售規(guī)模調(diào)整幅度大。綜合測算，我們預(yù)計未來二十年我國住房建面需求合計將從2024年的19.70億平縮減至2033年的15.00億平，并進一步縮減至2043年的8.49億平。

三、判斷房地產(chǎn)市場25年將進入底部區(qū)域。近年來，我國庫存去化壓力呈現(xiàn)逐年攀升的狀態(tài)?？紤]到市場相對高點已降幅明顯，因此我們判斷，2025年行業(yè)商品房銷售同比增速有望收窄。我們認為，雖然2025年房地產(chǎn)銷售價格與銷售量還會震蕩，但整體已進入底部區(qū)域。隨著后續(xù)政策效果逐漸落實，供需兩側(cè)趨向平衡，房地產(chǎn)市場將進入企穩(wěn)修復(fù)階段。

四、企業(yè)端：保信用轉(zhuǎn)向保價值?？紤]強調(diào)增長模式轉(zhuǎn)向。突出房地產(chǎn)行業(yè)新模式。后階段企業(yè)將從保信用轉(zhuǎn)向保價值。企業(yè)將轉(zhuǎn)向：賺真錢 ，真分紅，長期分。行業(yè)將以“資產(chǎn)激活”作為本輪市場發(fā)展的重要核心點。企業(yè)將按照“大并購、穩(wěn)增長、優(yōu)格局”思維推動業(yè)務(wù)發(fā)展。

五、牛市就是消滅一切低估值。關(guān)注市場從負反饋走向正反饋的關(guān)鍵拐點。我們認為，一旦企業(yè)資產(chǎn)激活（從虛擬到實體），房地產(chǎn)企業(yè)報表彈性空間巨大！

六、投資建議：堅定強推大藍籌！重點關(guān)注：“上倉位+低估值+收并購預(yù)期”的優(yōu)質(zhì)標的。A股：開發(fā)類：招商蛇口、保利發(fā)展、華發(fā)股份、萬科A、建發(fā)股份、新城控股、華僑城A、金地集團。地方平臺：城建發(fā)展、天健集團、張江高科、首開股份、衢州發(fā)展。H股：開發(fā)類：中國海外發(fā)展、華潤置地、龍湖集團、越秀地產(chǎn)。物業(yè)類：萬物云、華潤萬象生活、中海物業(yè)、保利物業(yè)、越秀服務(wù)。

七、風(fēng)險提示：調(diào)控加碼和行業(yè)基本面下行風(fēng)險。

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