養(yǎng)老地產(chǎn)系列研究(1)：結(jié)廬人境大國豐 老有所養(yǎng)夕陽紅

養(yǎng)老地產(chǎn)內(nèi)涵和特點(diǎn)。養(yǎng)老地產(chǎn)是以地產(chǎn)為載體、養(yǎng)老為核心，將住宅、商業(yè)及養(yǎng)老服務(wù)融合在一起，從而為老年人提供基本養(yǎng)老服和多層次多功能服務(wù)的一種新興業(yè)態(tài)。它具有以下特點(diǎn)：1）目標(biāo)客戶集中老年人，項(xiàng)目選址與規(guī)劃要求高。2）上下游產(chǎn)業(yè)鏈長，參與主體較多。3）投資大、回收期長、專業(yè)性強(qiáng)。4）依靠專業(yè)化的養(yǎng)老服務(wù)來實(shí)現(xiàn)增值，結(jié)合商業(yè)金融實(shí)現(xiàn)持久發(fā)展。

海外養(yǎng)老地產(chǎn)主要模式。1）美國。美國養(yǎng)老地產(chǎn)模式有三種：向健康老人銷售養(yǎng)老地產(chǎn)的差異化養(yǎng)老社區(qū)（太陽城模式）、運(yùn)營商主導(dǎo)出租的持續(xù)護(hù)理退休社區(qū)模式（CCRC）、金融機(jī)構(gòu)參與且出租為主的REITs 模式。2）日本。日本養(yǎng)老地產(chǎn)主要分為個(gè)人或單位向老人出租空閑房屋并提供養(yǎng)老服務(wù)的“住宅”模式，以及開發(fā)商建造各種適合老人居住的房屋和設(shè)施并提供各種服務(wù)的“機(jī)構(gòu)設(shè)施”模式兩大類。3）德國。從老年人衰老過程中的護(hù)理資源配置由少增多來劃分，德國養(yǎng)老地產(chǎn)分為居家養(yǎng)老、照料型住宅和養(yǎng)老院三類。

我國養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀和未來發(fā)展空間。我國正向重度老年化社會(huì)邁進(jìn)，從而加重了老年撫養(yǎng)負(fù)擔(dān)。我國65 歲以上人口占比從1964 年的3.6%上升至2023 年的15.4%。老年撫養(yǎng)比由1982 年的7.98%上升至2022 年的21.83%，遠(yuǎn)高于同期人口大國印度的10.17%。同時(shí)，我國養(yǎng)老設(shè)施嚴(yán)重不足，養(yǎng)老地產(chǎn)急需加強(qiáng)。

2022 年底，我國養(yǎng)老服務(wù)床位數(shù)為822.3 萬張。過去四年的養(yǎng)老服務(wù)床位數(shù)年平均增速為3.17%。假設(shè)未來我國養(yǎng)老服務(wù)床位數(shù)年均增速為2%-4%，每張床位對應(yīng)住宅地產(chǎn)建面為25-35 平米。由此推算，截至2050 年我國新增養(yǎng)老地產(chǎn)潛在需求為1.52 億平－5.75 億平（中性假設(shè)下3.18 億平）。

養(yǎng)老政策框架基本建立，地產(chǎn)突出老有所養(yǎng)。我國老齡工作目標(biāo)逐漸從“五個(gè)老有”發(fā)展為“六個(gè)老有”。“六個(gè)老有”，即“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所為、老有所學(xué)、老有所教、老有所樂”。結(jié)合國家老齡工作相關(guān)戰(zhàn)略制定，我們認(rèn)為與養(yǎng)老地產(chǎn)相關(guān)的政策有以下幾個(gè)方面：1）公共環(huán)境無障礙和居家適老化改造；2）存量資源改建養(yǎng)老設(shè)施；3）社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)；4）城企聯(lián)動(dòng)普惠養(yǎng)老。

養(yǎng)老地產(chǎn)輕重結(jié)合，融合發(fā)展是趨勢。目前我國養(yǎng)老地產(chǎn)分為常住養(yǎng)老和“候鳥式”養(yǎng)老兩大模式。兩者主要差異在于居住時(shí)間的長短。常住養(yǎng)老又分為CCRC 社區(qū)模式、住宅出售模式、物業(yè)參與模式和以房養(yǎng)老模式?！昂蝤B式”養(yǎng)老主要包括異地養(yǎng)老服務(wù)中心、度假式養(yǎng)老基地和買房投資。我們認(rèn)為，為順應(yīng)我國老齡人口特點(diǎn)以及社會(huì)發(fā)展特征，我國養(yǎng)老地產(chǎn)模式將居家、社區(qū)、機(jī)構(gòu)三位一體融合發(fā)展，進(jìn)一步發(fā)掘存量業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)，并與智能化應(yīng)用相結(jié)合。

我國養(yǎng)老地產(chǎn)具體產(chǎn)品分析——泰康之家。泰康之家養(yǎng)老社區(qū)采用持續(xù)照護(hù)模式，即CCRC 模式，獨(dú)創(chuàng)醫(yī)養(yǎng)結(jié)合特色，滿足不同身體狀況的長輩的照護(hù)需求，實(shí)現(xiàn)一站式退休生活解決方案。收費(fèi)方面，泰康之家的收費(fèi)模式主要有兩種：1）保費(fèi)+標(biāo)準(zhǔn)月費(fèi)；2）入門費(fèi)+標(biāo)準(zhǔn)月費(fèi)。保單客戶可通過購買1 份年金險(xiǎn)，提前鎖定入住權(quán)和儲(chǔ)備養(yǎng)老金，一次性解決了本人及配偶和父母的養(yǎng)老問題。

投資建議：我們認(rèn)為有關(guān)養(yǎng)老頂層設(shè)計(jì)的政策支持方向明確。此前率先布局養(yǎng)老服務(wù)的物管企業(yè)和開發(fā)商在未來或?qū)⒊浞质芤?。建議關(guān)注： 1）開發(fā)類：保利發(fā)展、萬科A、招商蛇口、華潤置地、中國海外發(fā)展、綠城中國、越秀地產(chǎn)、建發(fā)國際集團(tuán)等；2）物業(yè)類：華潤萬象生活、保利物業(yè)、萬物云、招商積余、中海物業(yè)、綠城服務(wù)、越秀服務(wù)、建發(fā)物業(yè)等。

風(fēng)險(xiǎn)提示：養(yǎng)老市場空間受經(jīng)濟(jì)景氣程度和養(yǎng)老觀點(diǎn)變化的影響；養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式尚不夠成熟。

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