房地產(chǎn)行業(yè)2022年1-12月統(tǒng)計(jì)局房地產(chǎn)數(shù)據(jù)點(diǎn)評(píng)：行業(yè)基本面仍在磨底 政策面加碼曙光在望

銷(xiāo)售：市場(chǎng)仍處磨底階段，政策升級(jí)加碼企穩(wěn)可望。1-12 月商品房累計(jì)銷(xiāo)售面積135837 萬(wàn)平方米，同比下降24.3%，跌幅較1-11 月擴(kuò)大1.0pct，當(dāng)月銷(xiāo)售面積14586.92 萬(wàn)平方米，同比下降31.5%，跌幅較上月收窄1.7pct，環(huán)比回升44.8%。1-12 月商品房累計(jì)銷(xiāo)售金額133308 億元，同比下降26.7%，跌幅較上月擴(kuò)大0.1pct，12月單月銷(xiāo)售金額14660.41 億元，同比下降27.7%，跌幅較上月收窄4.6pct，環(huán)比回升49.4%。12 月供給端政策為市場(chǎng)注入信心，疊加傳統(tǒng)旺季跌幅有所收窄，但由于需求端政策在12 月未持續(xù)大力度跟進(jìn)，疊加12 月疫情防控措施優(yōu)化，整體銷(xiāo)售情況仍難言回暖。進(jìn)入2023 年需求端政策接連落地，我們認(rèn)為在行業(yè)基本面拐點(diǎn)尚未來(lái)臨之前，政策有望進(jìn)一步升級(jí)加碼，需求端政策或?qū)⒈３趾侠?、適度的刺激。展望2023 年隨著疫情防控措施優(yōu)化疊加需求端政策加碼，銷(xiāo)售有望在二季度迎來(lái)拐點(diǎn)。

投資：新開(kāi)工與竣工持續(xù)低位，地產(chǎn)投資仍將承壓。1-12 月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計(jì)完成額132895 億元，同比下降10.0%，12 月單月投資完成額9032.00 億元，同比下降12.2%，跌幅較上月收窄7.7pct，環(huán)比方面下降8.9%。全年新開(kāi)工面積跌幅39.4%，是歷史最大跌幅，2014 年下行周期中14 年和15 年新開(kāi)工面積同比跌幅也僅為10.7%和14.0%，全年新開(kāi)工面積回落至2009 年以前水平。全年施工面積回落至2019 年以前水平，全年竣工面積回落至2010 年以前水平，跌幅均為歷史最大值。2022 年施工投資方面情況出現(xiàn)大幅的回落主要由于： 1）銷(xiāo)售回款持續(xù)下降；2）融資支持政策尚未完全落地，償債壓力持續(xù)；3）拿地和新開(kāi)工規(guī)模連續(xù)下降，累積效應(yīng)下，后續(xù)施工投資或?qū)⒊掷m(xù)承壓。

土地：基本面修復(fù)仍待時(shí)間，土地市場(chǎng)寒冬延續(xù)。土地購(gòu)置面積跌幅擴(kuò)大，土地市場(chǎng)復(fù)蘇仍待銷(xiāo)售企穩(wěn)。1-12 月累計(jì)土地購(gòu)置面積10052.00 萬(wàn)平方米，同比下降53.4%，12 月單月土地購(gòu)置面積1596.84 萬(wàn)平方米，同比下降51.6%，跌幅收窄6.8pct。全年來(lái)看，銷(xiāo)售持續(xù)下行疊加行業(yè)出清，房企資金壓力愈演愈烈，一方面房企在資金壓力下再投資拓展舉步維艱，已出險(xiǎn)的民企失去拿地能力，尚未出險(xiǎn)的房企面臨各資金方的擠兌壓力，資金優(yōu)先保持現(xiàn)金流和債務(wù)兌付避免違約，投資拿地難度較大；另一方面銷(xiāo)售持續(xù)下行，即使資金壓力相對(duì)較小的國(guó)企，在面對(duì)未來(lái)銷(xiāo)售不確定性的情況下也謹(jǐn)慎投資，聚焦于核心城市核心地塊，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。展望2023 年，我們認(rèn)為銷(xiāo)售的恢復(fù)和企穩(wěn)需要經(jīng)歷政策逐步落地和購(gòu)房者預(yù)期扭轉(zhuǎn)的時(shí)間，同時(shí)民企在資金端的基本面也仍然需要融資政策落地“輸血”和銷(xiāo)售企穩(wěn)“造血”兩個(gè)階段才能修復(fù)，因此可能民企端恢復(fù)拿地也仍待一定時(shí)間。因此，我們認(rèn)為土地市場(chǎng)在2023 年可能仍然難以出現(xiàn)大幅提振，存在土地成交進(jìn)一步收縮的可能性。

資金：開(kāi)發(fā)貸環(huán)比改善，資金端政策多重發(fā)力。1-12 月開(kāi)發(fā)到位資金148979.00 億元，同比下降25.9%，跌幅較上月擴(kuò)大0.3pct，12 月當(dāng)月開(kāi)發(fā)到位資金12665.95 億元，同比下降28.7%，跌幅較上月收窄6.7pct，其中國(guó)內(nèi)貸款12 月當(dāng)月1564.79 億元，同比下降5.5%，定金及預(yù)付款12 月當(dāng)月4688.11 億元，同比下降31.0%，個(gè)人按揭貸款12 月當(dāng)月1945.22 億元，同比下降29.4%。2022 年末針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)推出的信貸、債券和股權(quán)“三支箭”融資政策，對(duì)于房企融資的支持規(guī)模和力度更大，執(zhí)行效果和落地性更強(qiáng)，進(jìn)入2023 年融資端政策持續(xù)釋放，央行和銀保監(jiān)會(huì)在主要銀行信貸工作座談會(huì)上，明確了改善優(yōu)質(zhì)頭部房企資產(chǎn)負(fù)債表的具體內(nèi)涵，引導(dǎo)優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表回歸安全區(qū)間。從政策力度來(lái)看，化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)決心已經(jīng)凸顯，我們認(rèn)為在供給端政策的多重發(fā)力之下，行業(yè)主體信用風(fēng)險(xiǎn)或已基本見(jiàn)底，后續(xù)隨著需求端政策發(fā)力，優(yōu)質(zhì)房企經(jīng)營(yíng)也有望企穩(wěn)。

穩(wěn)地產(chǎn)決心更堅(jiān)定，重申地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)。進(jìn)入2023 年，無(wú)論是供給端的優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表修復(fù)，還是需求端的按揭利率動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，都可以看到政策的力度在逐步加大，穩(wěn)經(jīng)濟(jì)重任下穩(wěn)地產(chǎn)的決心也更為堅(jiān)定。同時(shí)，消極因素逐步消散，政策端不斷發(fā)力降低購(gòu)房成本，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)逐漸恢復(fù)正常后收入預(yù)期提升，購(gòu)房意愿也有望進(jìn)一步提升。因此我們認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)出清已近尾聲；同時(shí)經(jīng)過(guò)一年多的深度調(diào)整，當(dāng)前市場(chǎng)已經(jīng)積攢一定購(gòu)房需求等待釋放，因此當(dāng)下我們重申地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)，并堅(jiān)定看好地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)蘇。板塊方面，我們認(rèn)為當(dāng)前底部趨勢(shì)已較為明顯，我們判斷行業(yè)出清仍將繼續(xù)，熬過(guò)低谷期的房企將有望收獲行業(yè)回暖的紅利。隨著政策力度逐步擴(kuò)大，市場(chǎng)信心有望恢復(fù)。我們建 議關(guān)注四條主線：1.經(jīng)營(yíng)改善，如金地集團(tuán)；2.信用改善，如新城控股；3.收并購(gòu)機(jī)遇，如 保利發(fā)展、招商蛇口；4.集團(tuán)資源整合，如華發(fā)股份、南山控股。

風(fēng)險(xiǎn)因素：政策風(fēng)險(xiǎn)：政策放松進(jìn)度不及預(yù)期，預(yù)售資金政策調(diào)控超預(yù)期。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：地產(chǎn)行業(yè)銷(xiāo)售下行幅度超預(yù)期。

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