前有重慶，后有長(zhǎng)沙，長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)，怎么都漲不起來(lái)[圖]

    前有重慶，后有長(zhǎng)沙。

    在全國(guó)所有大城市的一片漲聲中，總有那么幾個(gè)城市，顯得與眾不同。和其他的省會(huì)城市相比，長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)很低，低到不可思議。長(zhǎng)沙市均價(jià)最高的核心市區(qū)開(kāi)福區(qū)，樓房均價(jià)1.1萬(wàn)，而遠(yuǎn)郊的瀏陽(yáng)區(qū)，均價(jià)更是低至6000元。

    6000元/平米是一種什么概念？很多五六線小城市的房?jī)r(jià)都快破萬(wàn)了。而長(zhǎng)沙最貴的區(qū)，房?jī)r(jià)也才1.1萬(wàn)而已。長(zhǎng)沙，是一個(gè)對(duì)炒房客最狠的城市，讓全國(guó)的炒房客聞風(fēng)喪膽。

    7月10日，一封長(zhǎng)沙市民的投訴信火了，質(zhì)問(wèn)政府為什么長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)不能漲起。

    這名長(zhǎng)沙市民，六問(wèn)政府。信上是這么寫(xiě)的：

    長(zhǎng)沙作為中部第二城市為什么房?jī)r(jià)一直這么低？六問(wèn)政府！

    1、為什么一直搞限價(jià)地？導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商不開(kāi)發(fā)高端產(chǎn)品，且修出來(lái)的房子一個(gè)比一個(gè)差，維權(quán)遍地都是。從來(lái)不在長(zhǎng)沙使用top級(jí)的產(chǎn)品。我們想買(mǎi)高端產(chǎn)品也買(mǎi)不到，只能無(wú)奈選擇低質(zhì)量的限價(jià)產(chǎn)品，我個(gè)人不缺錢(qián)，就想買(mǎi)好產(chǎn)品！為什么不尊重市場(chǎng)？

    2、作為中部第二的城市，地鐵修建速度慢得令人發(fā)指，別的城市同時(shí)在建多條地鐵線、城市發(fā)展飛速，作為長(zhǎng)沙市民，我也希望自己的城市可以飛速發(fā)展，為什么長(zhǎng)沙已批復(fù)地鐵卻不開(kāi)建，在全國(guó)也沒(méi)有這種情況，是缺錢(qián)嗎？

    3、同級(jí)別城市無(wú)情碾壓，我是長(zhǎng)沙人，但我孩子現(xiàn)在指不定去哪兒發(fā)展，現(xiàn)在社會(huì)流動(dòng)性這么強(qiáng)，萬(wàn)一孩子努力，想要去北上等城市發(fā)展呢；別人武漢賣(mài)一套房就給得起北京首付，我們長(zhǎng)沙人要賣(mài)兩套房；那么請(qǐng)問(wèn)我兩套房賣(mài)了，我自己住哪兒？

    4、為什么強(qiáng)行打壓市場(chǎng)規(guī)律？作為目前的中部二哥，未來(lái)二哥肯定是鄭州，價(jià)格還不如西部的一個(gè)縣城，這是限制房?jī)r(jià)還是惡意使人民財(cái)產(chǎn)受損？

    5、吸引人才是靠低房?jī)r(jià)嗎？那北上廣深為什么還那么多人才？大家還往那里跑呢？

    6、為什么一直限價(jià)還有那么多人抱怨，費(fèi)力不討好，是什么原因？

    這封信在我看來(lái)，比表?yè)P(yáng)信還表?yè)P(yáng)信，簡(jiǎn)直是在給長(zhǎng)沙政府發(fā)大紅花。

    事實(shí)上，長(zhǎng)沙政府嚴(yán)厲調(diào)控房?jī)r(jià)的成果在全國(guó)都有口皆碑。7月15日，深圳出臺(tái)最嚴(yán)限購(gòu)令，政策出爐前夕，深圳住建局曾赴長(zhǎng)沙取“真經(jīng)”。

    根據(jù)長(zhǎng)沙市住建局發(fā)布的公開(kāi)信息：7月8日，深圳市住建局一行10人到長(zhǎng)沙市住建局考察交流房地產(chǎn)市場(chǎng)管理工作，并在市政府二辦公樓1034會(huì)議室舉行了交流座談會(huì)。

    這就是長(zhǎng)沙政策在全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控屆的地位，龍頭老大，每一條政策都是先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)。

    炒房客是階級(jí)敵人

    2016年，一線和二線城市的房?jī)r(jià)都在蹭蹭漲，唯獨(dú)長(zhǎng)沙原地不動(dòng)，形成了一個(gè)明顯的價(jià)值洼地。到了8月，炒房客終于盯上了長(zhǎng)沙。

    這里的房?jī)r(jià)，好便宜啊。40多個(gè)合肥人，在長(zhǎng)沙一共掃了700多套房，最多的一個(gè)單人購(gòu)買(mǎi)了35套房。

    合肥炒房客是這么對(duì)記者說(shuō)的：“合肥上半年房?jī)r(jià)上漲50%，但長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)還很低，有升值潛力。”

    這個(gè)買(mǎi)房邏輯一點(diǎn)毛病都沒(méi)有。長(zhǎng)沙的開(kāi)發(fā)商也興高采烈，不斷的漲價(jià)，甚至喊出了每周都要漲二三百元的口號(hào)。隨后，長(zhǎng)沙政府和源源不斷冒出來(lái)的炒房客開(kāi)始了激烈的博弈。

    2016年12月，長(zhǎng)沙市公布了“房7條”，正式拉開(kāi)了房?jī)r(jià)調(diào)控的帷幕。隨后一年多的時(shí)間里，長(zhǎng)沙市連續(xù)公布了13波調(diào)控新政，文件內(nèi)容摞起來(lái)得厚厚一堆。

    其中力度較大，影響較廣的文件有：

    2017年3月18日公布的318新政。2017年5月20日公布的520新政。2017年9月23日公布的923新政。

    令人眼花繚亂的新政涵蓋各個(gè)方面，從限購(gòu)到限售，從限地價(jià)到限售價(jià)，你能想到的政策限制長(zhǎng)沙政府都干了，而且還提高首付，提高契稅，全方位立體打擊炒房客。

    2018年6月25日，長(zhǎng)沙官方發(fā)狠了，直接把炒房客定性為階級(jí)敵人。

    在通氣會(huì)上，官方是這么表態(tài)的：

    “當(dāng)前長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的主要矛盾不是供需矛盾，而是炒房與反炒房的重大斗爭(zhēng)。”隨后推出的625新政，限購(gòu)、限貸、限售全面升級(jí)，同時(shí)瘋狂的供應(yīng)土地。2018年，長(zhǎng)沙市六個(gè)區(qū)的土地成交面積同比增長(zhǎng)95.68%，但樓板價(jià)僅上漲4.56%，大量的土地直接以底價(jià)成交。

    這是在奮不顧身的給長(zhǎng)沙的土地財(cái)政捅刀子啊。因?yàn)槿绱藝?yán)厲的調(diào)控，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)終于被人為的打趴了，成為了全國(guó)炒房客的傷心之地。

    2019年，長(zhǎng)沙市的GDP沖到了1.15萬(wàn)億，位居全國(guó)第13名。

    但長(zhǎng)沙市的房?jī)r(jià)收入比，僅為6.4，位居全國(guó)50個(gè)典型城市的倒數(shù)第一名。長(zhǎng)沙市民，不吃不喝僅需6.4年的收入就可以買(mǎi)一套房，而深圳市民需要35.2年。

    除了炒房客，沒(méi)人會(huì)不喜歡這樣的城市。長(zhǎng)沙人拿著全國(guó)第20位的收入，買(mǎi)著全國(guó)房?jī)r(jià)排名61位的住宅，創(chuàng)造出了全國(guó)第13位的GDP總量。

    這一切，深深的吸引了外地人才。2010~2015年，長(zhǎng)沙人口總共增加39.11萬(wàn)人，總?cè)丝趦H達(dá)到743萬(wàn)。但2016~2019年，長(zhǎng)沙人口暴增近百萬(wàn)人。

    百萬(wàn)人是個(gè)什么概念？百萬(wàn)人單獨(dú)拉出來(lái)都可以成立一個(gè)大城市了。這么多人在3年之內(nèi)涌入了長(zhǎng)沙，給長(zhǎng)沙帶來(lái)了驚人的活力。經(jīng)濟(jì)的根基是人，有人才有一切。

    長(zhǎng)沙作為一個(gè)萬(wàn)億級(jí)GDP的城市，土地財(cái)政的依賴率僅僅22%，實(shí)現(xiàn)了城市的良性發(fā)展。

    過(guò)份依賴土地財(cái)政的城市，是沒(méi)有前途的在長(zhǎng)沙被套牢的炒房客，這些年拼命的批評(píng)長(zhǎng)沙政府，說(shuō)長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)太低了，土地拍賣(mài)價(jià)也太低了。

    為防長(zhǎng)沙政府賤賣(mài)國(guó)有資產(chǎn)，懇請(qǐng)?zhí)嵘L(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)和土地拍賣(mài)價(jià)。土地拍賣(mài)價(jià)的高低，和供應(yīng)量是密切相關(guān)的。

    供應(yīng)的土地多，價(jià)格當(dāng)然上不去。但要說(shuō)低位賤賣(mài)，那可就太荒謬了。

    你咋不說(shuō)是高位出貨呢？?jī)r(jià)格到底是高是低，得有一個(gè)評(píng)判的基準(zhǔn)。

    如果你從房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)上漲這一點(diǎn)來(lái)看，中國(guó)的房子太稀缺了，價(jià)格不足以反應(yīng)價(jià)值，還得漲，土地供應(yīng)太少。

    但如果你從房屋租金很低這一點(diǎn)來(lái)看，中國(guó)的房子太過(guò)剩了，到處都有房子但沒(méi)人愿意住，土地供應(yīng)太多。

    但今天的中國(guó)，住房?jī)r(jià)格節(jié)節(jié)上漲和租金不漲同時(shí)并存，讓我們看到了一個(gè)住宅既多又少的局面。

    扭曲市場(chǎng)的，就是炒房客。在炒作投機(jī)客眼里，真實(shí)的供需關(guān)系有用，但沒(méi)有大用。投機(jī)客可以在短短時(shí)間內(nèi)把大蒜的價(jià)格從1塊拉升到10塊，然后再自由落體到1塊。這種價(jià)格波動(dòng)走勢(shì)和供需真的沒(méi)啥關(guān)系。這些炒蒜客，真的是蒜你狠。如果完全不管房地產(chǎn)市場(chǎng)的炒房客，那下場(chǎng)也會(huì)差不多。

    房地產(chǎn)的本質(zhì)，是給百姓一個(gè)住的地方，僅此而已。而經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)，是居民的生產(chǎn)和生活行為，人才是根基，而不是那堆混凝土。單純靠房地產(chǎn)的融資來(lái)搞經(jīng)濟(jì)，是歪門(mén)邪道。在長(zhǎng)沙之前，上一個(gè)嚴(yán)打房?jī)r(jià)的城市，是重慶。黃奇帆扎根重慶期間，這座城市的房?jī)r(jià)上漲極為緩慢，他搞出了一個(gè)25%理論：每年房地產(chǎn)的總投資不要超過(guò)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的25%。超過(guò)25%一定供過(guò)于求，低于25%又供應(yīng)不足，不適應(yīng)城市化。如果一個(gè)地方基礎(chǔ)設(shè)施投資中，房地產(chǎn)占了百分之七八十，長(zhǎng)遠(yuǎn)看沒(méi)后勁。

    在這個(gè)理論的指導(dǎo)下，重慶的房?jī)r(jià)低的可怕。但重慶的經(jīng)濟(jì)增速，高的可怕。2013年到2015年，重慶GDP增速“三連冠”領(lǐng)跑全國(guó)。2016年12月黃奇帆離開(kāi)重慶，然后重慶的房?jī)r(jià)立刻一路暴漲，簡(jiǎn)直是報(bào)復(fù)式反彈。

    短暫的繁華過(guò)后，重慶的城市吸引力和GDP增速都開(kāi)始大幅下降。2014年，重慶GDP增速10.9%；2015年，重慶GDP增速11%；2016年，重慶GDP增速11%；

    隨后，黃奇帆卸任，重慶房?jī)r(jià)暴漲。但暴漲的房?jī)r(jià)，并沒(méi)有重慶帶來(lái)肉眼可見(jiàn)的好處，壞處倒很明顯。2017年，重慶GDP增速9.3%；2018年，重慶GDP增速6%，低于全國(guó)平均經(jīng)濟(jì)增速。2019年，重慶GDP增速6.3%；

    重慶的經(jīng)濟(jì)增速，已明顯落后全國(guó)其他城市。而科學(xué)合理規(guī)劃城市建設(shè)的長(zhǎng)沙，卻在低房?jī)r(jià)下實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定高速增長(zhǎng)。

    雖然沒(méi)有像曾經(jīng)的重慶那樣拿下全國(guó)增速第一的桂冠，但也是標(biāo)準(zhǔn)的全國(guó)前列，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)勢(shì)頭一片紅火，居民人均可支配收入更是位居中部省份第一位，百姓的生活幸福感非常強(qiáng)烈。

    很多用土地財(cái)政透支未來(lái)的城市，其經(jīng)濟(jì)增速反而比不過(guò)長(zhǎng)沙。

    長(zhǎng)沙，是一個(gè)對(duì)炒房客最狠的城市。但長(zhǎng)沙對(duì)它的百姓，是真的好。我希望，中國(guó)能有越來(lái)越多的長(zhǎng)沙。

    文章僅代表作者觀點(diǎn)，不構(gòu)成投資建議