三亞一海景“樓王”出現(xiàn)令人困惑的超低價1600元/平方米，三亞房地產(chǎn)回到20年前？[圖]

    三亞崖州灣一線海景，五星級酒店樓王位置，樓面地價僅為1600元/平方米。2020年6月初，隨著自貿(mào)港總體方案落地，海南迎來前所未有政策利好，但幾乎同時，一份司法評估報告中，出現(xiàn)了令人困惑的超低價。

    由三亞中院委托海南中天華信資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價事務(wù)所（以下簡稱“中天華信”）對位于三亞市崖州區(qū)的一處地產(chǎn)項目評估中，評估報告初稿項目公司凈資產(chǎn)總價為8200萬元，但定稿卻變?yōu)?900余萬元。

    其中，基于對2017年5月31日的土地估值，竟然低于2014年2月的土地原始出讓價格。以15萬元對外銷售的共計863個車庫，價值逾億元，則干脆未被計入評估。而位于一線海景的五星酒店樓王，樓面地價評估價僅為1600元/平方米。

    相關(guān)資料顯示，該評估報告出現(xiàn)在一起股權(quán)糾紛案件中，原告認為項目公司資產(chǎn)遭低價轉(zhuǎn)移。

    超低地價

    三亞南山文化旅游區(qū)向西2公里，在崖州區(qū)觀海路和新道街交叉口，即“三亞•璞海”項目，緊臨海邊，擁有一線海景。該項目由三亞嘉鵬科技發(fā)展有限公司（以下簡稱“三亞嘉鵬公司”）擁有。

    據(jù)了解，三亞嘉鵬公司于2013年10月至2014年2月，以總計約2.57億元的出讓價格，在三亞市崖城取得約76畝酒店及住宅項目用地的土地使用權(quán)，權(quán)證號分別為三土房（2013）字第13187號、三土房（2014）字第03171號。

    2017年6月9日，三亞嘉鵬公司完成項目投資備案手續(xù)；2017年6月13日，三亞嘉鵬公司完成項目建筑設(shè)計方案審批。目前，項目已基本建成。項目由5棟22層高樓半環(huán)狀排列組成，1號樓和5號樓為酒店，其余為住宅。

    記者獲得的視頻顯示，銷售人員目前正在對其進行銷售。“三亞的未來……綠化率40%，步行10分鐘范圍內(nèi)，有醫(yī)院、學(xué)校、博物館……總戶數(shù)880戶，可售戶數(shù)616戶，有65平米、88平米、94平米、133平米四種戶型。”

    據(jù)了解，該項目商品房銷售備案均價為46571元/平方米，依照規(guī)定，其實際銷售價格不得低于37256元/平方米。據(jù)銷售人員介紹，該項目目前對外售價從特價房2.5萬元~5.3萬元/平方米不等，均價約為4萬元左右/平方米，但中天華信認定酒店項目為3萬元/平方米。“我們向他們提供了銷售項目的現(xiàn)場取證證據(jù)，但他們沒有理睬。僅此一項，評估價值減少4億多元。”相關(guān)方稱。

    銷售人員稱，項目車庫為15萬~20萬元一個。不過，在中天華信的評估報告中，并未將863個車庫計入。

    據(jù)了解，該項目土地2014年2月原始出讓價為6100萬元，但中天華信基于2017年5月31日的土地估值結(jié)果為5670萬元，三年后的地價，竟然低于三年前的原始出讓價。

    評估報告初稿中，住宅項目和酒店項目的銷售稅率，分別取值為銷售收入的8.38%、10.38%，而在正式稿中，則一概調(diào)整為18.28%。“筆頭一動，增加了2億多元的稅負，太隨意了。”相關(guān)方稱。

    從評估結(jié)論來看，5棟樓中最中間一棟，即樓王位置，其樓面地價僅為1600元/平方米。“看到這個結(jié)論，我們仿佛看到了20年前的三亞的房價。”相關(guān)方稱。

    “報告中，明確說明按照動態(tài)法進行評估，且分別羅列了動態(tài)及靜態(tài)的計算公式，但在過程中，前面全部按照靜態(tài)公式進行計算，得出結(jié)論后，再依照動態(tài)法進行折現(xiàn)處理，僅此一項，又減少評估值7000多萬元；即使這樣，還是高于2900萬元的結(jié)果，沒關(guān)系，在對‘開發(fā)利潤’計算時，直接乘法錯誤，再次少計土地價值數(shù)百萬元。”相關(guān)方向有關(guān)部門舉報稱。

    金額一致

    “三亞•璞海”項目擁有方——三亞嘉鵬公司于2013年3月5日設(shè)立，由上海嘉鵬置業(yè)有限公司（以下簡稱“上海嘉鵬公司”）100%控股。上海嘉鵬公司則于2009年設(shè)立，注冊資本1億元，股東為張廣仁（持股40%）、盧勁濤（持股30%）、盧勁松（持股30%）。盧勁濤與盧勁松為胞兄弟關(guān)系。

    本次評估，源于大股東張廣仁一方發(fā)起的訴訟。張廣仁訴稱，2017年6月20日及7月24日，在未經(jīng)其知曉和同意的情況下，也未經(jīng)召開上海嘉鵬公司股東會審議，上海嘉鵬公司持有三亞嘉鵬公司100%股權(quán)，被以2874.32萬元，轉(zhuǎn)給寧波梅山保稅港區(qū)嘉鵬投資有限公司（以下簡稱“寧波嘉鵬公司”），并于2017年7月31日完成股權(quán)過戶登記手續(xù)。

    而寧波嘉鵬公司成立于2017年6月2日，注冊資本1000萬元（實收資本為0），股東分別為被告盧勁濤（持股49%、擁有74.5%的股東表決權(quán)）、葉海霞（被告盧勁東之妻，持股20%、擁有10%的股東表決權(quán)）、朱紅娟（持股30%、擁有15.5%的股東表決權(quán)），被告盧勁濤為執(zhí)行董事、總經(jīng)理及法定代表人。

    在此之前，盧勁濤將所持上海嘉鵬公司30%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給劉保權(quán)，劉保權(quán)又將前述股權(quán)轉(zhuǎn)讓給盧勁東，盧勁東成為上海嘉鵬公司持股30%的股東。盧勁東則是盧勁濤、盧勁松的堂兄弟。

    基于上述種種因素，張廣仁方面訴請確認上述股權(quán)轉(zhuǎn)讓無效。但最初一審時，三亞中院以“因本案不存在惡意低價轉(zhuǎn)讓股權(quán)和侵權(quán)賠償?shù)膯栴}，對三亞鵬嘉公司的資產(chǎn)和股權(quán)價值進行評估鑒定與本案無關(guān)聯(lián)性和必要性”為由，駁回張廣仁評估申請及訴訟。

    二審時，海南高院以上海嘉鵬公司和受讓方寧波嘉鵬公司主要股東之間近親屬關(guān)系的事實沒有查明和認定、“一審法院在當事人對股權(quán)轉(zhuǎn)讓價款有爭議、法院亦未依當事人申請進行評估鑒定的情形下，直接認定案涉股權(quán)不存在惡意低價轉(zhuǎn)讓依據(jù)不充分。且在三亞嘉鵬公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓時對三亞嘉鵬公司股權(quán)價值進行評估系受讓方寧波嘉鵬公司所委托，一審法院對該評估結(jié)論直接認可也無充分依據(jù)”為由，將該案發(fā)回重審。

    而本次評估，恰是三亞中院再次一審時，應(yīng)原告方申請進行的。但在早前的評估報告初稿中，其總計評估價為8200萬元。“就算是8200萬元，也遠低于實際價值，但沒想到定稿居然打了3折，直接變?yōu)?900萬元，這和當初他們非法轉(zhuǎn)讓股權(quán)的價格完全一樣了。”張廣仁一方稱，他們已將上述情況舉報至相關(guān)單位。

    2019年三亞商品房銷售面積121.15萬平方米，下降50.5%。商品房銷售額306.77億元，同比減少49.0%。2020年受疫情影響，一季度商品房銷售面積8.42萬平方米，同比減少83.5%，銷售額23.18億元，同比減少82.4%。

2015-2020Q1三亞商品房銷售面積趨勢

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

2015-2020Q1三亞商品房銷售額趨勢

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    房價方面，?？凇⑷齺喸欢阮I(lǐng)漲全國，歷經(jīng)多次樓市調(diào)控后，?？?、三亞房價漲幅有所回落。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2020年4月，?？谛路糠績r環(huán)比上漲0.5%，同比上漲5.3%，二手房房價環(huán)比下跌 0.2%，同比下跌2.8%。三亞新房房價環(huán)比上漲0.7%，同比上漲5.6%，二手房房價環(huán)比下跌0.1%，同比下跌3.4%。

2020年4月海南主要城市新房與二手房子同比漲跌

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理