房貸38萬億，70%財富是房產(chǎn)，房子真的蓋夠了!我國房地產(chǎn)全社會固定資產(chǎn)投資規(guī)模達到了14萬億的水平，占比一直穩(wěn)定在25%左右【圖】

    從占固定資產(chǎn)投資比例來看，房地產(chǎn)全社會固定資產(chǎn)投資規(guī)模達到了14萬億的水平，在全社會固定資產(chǎn)投資中占比一直穩(wěn)定在25%左右，近年來略有下降，但仍然是舉足輕重。如此規(guī)模體量的行業(yè)，保持其穩(wěn)定性是十分必要的。

    12月23日,建設(shè)銀行董事長田國立在“第二十屆北大光華新年論壇”上發(fā)表演講：我搞了一輩子金融，現(xiàn)在買房也賺不了錢了，你現(xiàn)在買不就是高位接盤了嗎？中國現(xiàn)在房地產(chǎn)市場太發(fā)達了，發(fā)達到歐美都遠遠望塵莫及。據(jù)統(tǒng)計，美國住房有30萬億美元資產(chǎn)，中國住房資產(chǎn)已經(jīng)達到40萬億美元資產(chǎn)。

    “房子真的蓋夠了，”田國立稱，據(jù)國際統(tǒng)計，人均1：1.1基本就夠住了，但為什么大家老覺得住房難？住房貴？田國立認為，現(xiàn)在更多存在的是住房結(jié)構(gòu)問題。他指出，美國是發(fā)達國家，城鎮(zhèn)三分之一的人是租房，德國40%甚至更多的人是租房，這些市場房地產(chǎn)很難炒起來，但在中國最多只有10%的人租房。

    房地產(chǎn)具有強大的虹吸效應(yīng)，現(xiàn)在居民基本資產(chǎn)配置基本60%-70%都在房地產(chǎn)，當大量貨幣都進入房地產(chǎn)蓋房子后，是沒錢干別的，無論是科研也好，市場消費也好。田國立指出，目前中國房地產(chǎn)信貸總量38萬億，占據(jù)信貸規(guī)模的28%，而且新增率還在不斷升高。

    早在今年6月的2018陸家嘴論壇上，中國建設(shè)銀行董事長田國立也發(fā)表過類似觀點，不過他當時把樓市與股市一起進行比較。他表示:股市為什么沒人理?和買房一比沒人感興趣。具體是這么說的：“大家感覺到買房就賺錢之后，就會把所有的投資偏好都集中到這里，股市為什么長期沒人理，風險是一方面，規(guī)范管理是一方面，但很大程度上，股民和買房子的人一比較起來之后，不會有人對股市感興趣”。

    他當時主要說的是樓市、房地產(chǎn)，提示房地產(chǎn)的風險。房地產(chǎn)金融化的同時，又在不斷的違背金融風險和收益相匹配的基本原則，最終會使得房地產(chǎn)市場越來越依賴推高房價。而社會資金資源的不斷注入，維持其運行和發(fā)展，此種邏輯運行的結(jié)果很容易讓人聯(lián)想到當年日本房地產(chǎn)的泡沫危機和美國的次貸危機。

    建行董事長說的有沒有道理？11月底，中國人民大學國發(fā)院報告指出，中國消費者在房地產(chǎn)去庫存中債務(wù)率大幅度上升，消費基礎(chǔ)受到嚴重削弱。目前居民財富基本上被房地產(chǎn)掏空，廣大中產(chǎn)階級和中下收入階層被房地產(chǎn)套牢。報告分析稱，2015年之前，被房地產(chǎn)套牢的基本上是中上收入階層，而新一輪的去庫存，特別是貨幣化以及鼓勵農(nóng)民工購房，實際上將儲蓄存款相對薄弱階層的可利用資金基本上全部投入到房地產(chǎn)市場。

    實際上，人大學者此前已經(jīng)表達過類似觀點。9月15日，人大副校長劉元春出席中國人民大學國即發(fā)展研究院和經(jīng)濟學院聯(lián)合舉辦的“中國宏觀經(jīng)濟論壇”，他表示，最近，消費數(shù)據(jù)和投資數(shù)據(jù)的變化引起了一些爭議，中國市場經(jīng)濟的微觀基礎(chǔ)已經(jīng)發(fā)生了巨大的變化。居民財富基本上被房地產(chǎn)掏空，廣大中產(chǎn)階級和中下層階級基本被房地產(chǎn)套住。據(jù)劉元春介紹，中產(chǎn)階級的消費信心和預期發(fā)生變化，消費能力減弱。我國日常消費的核心支撐力是中等以下的收入階層，但是新一輪的去庫存、房產(chǎn)貨幣化以及鼓勵鼓勵農(nóng)民工購房等舉措，使得老百姓所獲取的資金、可利用的資金，基本上全部放在了房地產(chǎn)市場。

    建行董事長也認為，房地產(chǎn)具有強大的虹吸效應(yīng)，現(xiàn)在居民基本資產(chǎn)配置基本60%-70%都在房地產(chǎn)。那么這種狀況還能繼續(xù)維持嗎？姜超在最近的券商研報中也指出，畢竟中國的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)跟美國不太一樣，他們是創(chuàng)新驅(qū)動，我們是房地產(chǎn)驅(qū)動。美國老百姓的主要財富不像中國全都是房地產(chǎn)，他們的主要財富是養(yǎng)老金，美國居民一共有30萬億美金養(yǎng)老金資產(chǎn)，主要投資方向就是美國的優(yōu)秀企業(yè)，只要這些大企業(yè)不停地研發(fā)創(chuàng)新，能夠賺錢，股價能夠漲，美國百姓就有錢，可以開心的互相服務(wù)，這是美國經(jīng)濟強大的根源。

    目前，房地產(chǎn)行業(yè)在中國整體經(jīng)濟規(guī)模中有著舉足輕重的地位，可以從行業(yè)與GDP增加值占比、出讓金占財政收入的比例與開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的比例多個角度分析。

    單從房地產(chǎn)行業(yè)自身產(chǎn)業(yè)增加值來講，2016年達到4.9萬億，占當年GDP比例為6.68%。同時，近10年占GDP比例一直持續(xù)上升。如果考慮了和房地產(chǎn)密切相關(guān)的建筑業(yè)（刨除與房地產(chǎn)建安業(yè)務(wù)無關(guān)的建筑業(yè)產(chǎn)能），二者增加值也基本占到GDP的10%。進一步考慮房地產(chǎn)的上游（如建筑用的鋼鐵、水泥和玻璃等）和下游（如裝修、家具、家電和其他裝飾材料等）的共同影響，房地產(chǎn)行業(yè)對GDP的影響可能占到20%。

    2017年，全國300個城市各類土地成交出讓金4.1萬億元，同比增長39.3%，其中，住宅用地出讓金3.4萬億元，同比大幅增長46.7%。相較于2017年全國財政收入23萬億，土地出讓金達到了17.8%的比例，對于財政收入舉足輕重。

    從占固定資產(chǎn)投資比例來看，房地產(chǎn)全社會固定資產(chǎn)投資規(guī)模達到了14萬億的水平，在全社會固定資產(chǎn)投資中占比一直穩(wěn)定在25%左右，近年來略有下降，但仍然是舉足輕重。如此規(guī)模體量的行業(yè)，保持其穩(wěn)定性是十分必要的。

房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)比重

數(shù)據(jù)來源：公開資料來源

    商品房銷售額近10年來持續(xù)上升，僅2014年-2015年短暫回調(diào)。2016-2017年爆發(fā)式增長。經(jīng)過嚴厲調(diào)控，2017年全國商品房銷售額和面積增速明顯下降，2017年商品房銷售額13.37萬億，同比增幅17%，增速較2016年下降21%。近一年多來，房地產(chǎn)政策趨嚴不松動，投機需求逐步離場，市場預期正在轉(zhuǎn)變，銷售額增幅會逐漸降低，但也將保持10萬億以上的規(guī)模，這是個巨大的成熟市場。

    同樣，銷售面積也經(jīng)歷了持續(xù)的上升。由于限購政策的影響，2017年銷售面積達到17萬平米，同比升幅7.7%、較2016年下降14.8%。同時，不同等級城市之間由于政策出現(xiàn)了較大分化，一線城市與二線城市銷售面積下降，三四線城市勢頭強勁，支撐了房地產(chǎn)銷售面積的總量。這表明政府通過“因城施政”的手段精準調(diào)控，針對不同情況的城市做出不同力度的調(diào)控，有著“東方不亮西方亮”的效果。

    2016年四季度開始，房地產(chǎn)市場進入新一輪調(diào)控周期，力度持續(xù)加大，多數(shù)城市都出臺了調(diào)控政策，范圍不斷擴容，多層次多角度的調(diào)控政策成功壓制了價格的上漲。中指統(tǒng)計的百城新建住宅價格同比漲幅連續(xù)11個月回落，環(huán)比漲幅連續(xù)14個月在1%以內(nèi)。截至2018年6月，價格底部企穩(wěn)開始反彈。這代表即使在高壓政策的壓制下，低庫存的背景也良好地支撐了房價。同時，預計未來房價環(huán)比漲幅波動仍會持續(xù)收窄，快速大幅度的上漲已是過去式。

    成交樓面價逐年走高，2017年全國300個城市各類用地成交樓面均價為2362元/平方米，較2016年上漲25.5%。其中住宅用地樓面均價為4031元/平方米，同比上漲21.6%；商辦用地為2391元/平方米，同比上漲18.6%。

    2017年企業(yè)銷售業(yè)績較好，拿地補倉意愿強烈，在供給不足，需求旺盛的背景下，土地市場維持了較高熱度，住宅用地成交樓面價繼續(xù)上漲，尤其在熱點城市，企業(yè)對質(zhì)量較好的地塊的爭奪力度很大。

    過去，房企對融資成本較高的信托貸款，一直持有相對謹慎的態(tài)度。但是隨著監(jiān)管層加強對房企發(fā)債資金用途的監(jiān)管，多家房企公司債被中止審核。這也促使房企舍棄低成本的公司債而選擇信托融資。數(shù)據(jù)顯示，當前不少信托產(chǎn)品的收益率已經(jīng)升至9％乃至更多，另一個側(cè)面也反應(yīng)出房企獲取資金的成本在上升。

房地產(chǎn)行業(yè)私募基金管理人管理基金規(guī)模情況

    截至2018年6月底，協(xié)會已登記私募基金管理人管理基金規(guī)模在100億元及以上的有224家，所占比重最小。管理基金規(guī)模第二高的處于0.5億元-1億元之間，達到2245家。管理規(guī)模在1億-5億元的私募基金管理人數(shù)最多，高達4236家。

    2016 年當年房地產(chǎn)銷售面積同竣工面積的差值擴大到 51221 萬平方米，并在 2017 年進一步上升至 67922 萬平方米，今年 1-7 月該指標為 47923 萬平方米，而在 2011 至 2015 年五年的均值是 19877 萬平方米。

    當在建工程竣工以后，房地產(chǎn)企業(yè)確認銷售收入、成本并計提利潤。以萬科為例，2014 年末，萬科預售款是 1818 億元，而存貨高達 3177 億元，說明萬科每取的 1 元錢的預售款背后有 1.75元的存貨予以支持；而到 2018 年上半年末，萬科的預售款達到 5167 億元，而存貨規(guī)模上升至 6386 億元，每 1 元預售款背后的存款規(guī)模為 1.24 元，該指標下降了 30%。

    綜合選擇的 6 家上市房企看，2014 年該指標均值為 2.76，到 2018 年上半年末已經(jīng)降至 1.9，平均降幅 31%。微觀指標既說明了房地產(chǎn)企業(yè)的庫存得到了有效去化，同時也反映了房地產(chǎn)企業(yè)預售在加快。

    在銷售并不算好的背景下，為什么房地產(chǎn)企業(yè)仍然在加快新開工，其原因就在于房地產(chǎn)企業(yè)為了補充開發(fā)投資資金，加快了項目周轉(zhuǎn)，通過更多的新開工，來加快期房銷售實現(xiàn)銷售回款，新開工面積增速回升帶動施工面積增速上升，但是竣工面積增速卻持續(xù)負增長，說明了施工建設(shè)的速度可能是偏慢的，即短期來看，房地產(chǎn)部門進入了“新開工——銷售——拿地——新開工”狀態(tài)，上市房企的微觀數(shù)據(jù)對此有一定的佐證。這種運作維持依賴于房地產(chǎn)銷售的持續(xù)向好，后續(xù)，需要警惕銷售下行帶來的地產(chǎn)資金周轉(zhuǎn)壓力。

    未來中國經(jīng)濟要靠創(chuàng)新驅(qū)動。而創(chuàng)新驅(qū)動不是一句空話，需要大量研發(fā)費用，而這需要大規(guī)模減稅。因為不減稅企業(yè)就沒有更多的資金投入研發(fā)。如果我們也愿意像美國一樣去減稅，那么就會有越來越多的企業(yè)會像華為學習投入研發(fā)，華為就不會再孤單，我們也有希望進入創(chuàng)新時代。

    昨天，網(wǎng)友happy3369 在我關(guān)于華為的文章留言，說的非常中肯：華為是靠創(chuàng)新驅(qū)動的企業(yè)，而且很成功。這點難能可貴，根源還是在中國對知識產(chǎn)權(quán)的保護方面確實有待提高，企業(yè)并不愿大量投入自主研發(fā)和創(chuàng)新。華為的成功是因為它是一家真正的跨國企業(yè)，是在國際上跟西方那些跨國巨頭在競爭，是按照國際規(guī)則在競爭。所以這次華為在國際上鬧那么大動靜，美國跳出來抵制，但對華為的指責只是伊朗貿(mào)易問題，而不是什么中國偷了美國技術(shù)的指控。因為美國很清楚，華為在5G上的專利占了約一半，是華為要防著別人來偷技術(shù)，這個實力美國其實已經(jīng)承認了，雖然有點心不甘情不愿的。中國只有這樣一家有國際競爭力的企業(yè)，中國人為什么不自豪呢？中國要想產(chǎn)生更多的華為這樣的企業(yè)，真的需要在知識產(chǎn)權(quán)保護方面跟國際接軌了，與其保護華為，不如保護知識產(chǎn)權(quán)，讓中國的市場經(jīng)濟環(huán)境更能有利于自主創(chuàng)新企業(yè)的出現(xiàn)，好的企業(yè)根本不需要國家來保護，它們的實力決定一切。