2025年3月70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)點(diǎn)評(píng)：70城二手房房?jī)r(jià)環(huán)比跌幅收窄 一線城市新房 二手房房?jī)r(jià)環(huán)比均上漲

核心觀點(diǎn)

70 城新房房?jī)r(jià)環(huán)比跌幅持平，二手房房?jī)r(jià)環(huán)比跌幅收窄。3 月70 大中城市新房房?jī)r(jià)環(huán)比下降0.1%，環(huán)比降幅與2 月持平，二手房房?jī)r(jià)環(huán)比下跌0.2%，環(huán)比降幅較2 月收窄了0.1 個(gè)百分點(diǎn)。從房?jī)r(jià)下跌的城市數(shù)量來(lái)看，3 月70 城中新房房?jī)r(jià)環(huán)比下跌的城市數(shù)量有41 個(gè)，較2 月減少了4 個(gè)，新房房?jī)r(jià)下跌城市平均跌幅為0.29%，較2 月收窄0.02 個(gè)百分點(diǎn)；二手房房?jī)r(jià)環(huán)比下跌的城市數(shù)量有56 個(gè)，較2 月減少了9 個(gè)，二手房房?jī)r(jià)下跌城市平均跌幅為0.34%，較2 月收窄0.04 個(gè)百分點(diǎn)。近期部分核心城市土地市場(chǎng)升溫有助于提振居民置業(yè)信心，也對(duì)房?jī)r(jià)形成了一定支撐。

3 月一線城市新房、二手房房?jī)r(jià)環(huán)比均正增長(zhǎng)。1）新房：3 月一線城市新房房?jī)r(jià)環(huán)比增長(zhǎng)0.1%，環(huán)比增速與2 月持平，連續(xù)4 個(gè)月保持正增長(zhǎng)。具體來(lái)看，上海、深圳新房房?jī)r(jià)環(huán)比持續(xù)正增長(zhǎng)，北京、廣州環(huán)比下跌。其中，上海環(huán)比上漲0.7%（前值：+0.2%），自2019年8 月以來(lái)新房房?jī)r(jià)環(huán)比持續(xù)上漲，房?jī)r(jià)韌性最足；深圳環(huán)比上漲0.1%（前值：+0.4%），環(huán)比連續(xù)6 個(gè)月上漲；北京環(huán)比下降0.2%（前值：+0.1%）；廣州環(huán)比下降0.1%（前值：-0.2%）。2）二手房：3 月一線城市二手房房?jī)r(jià)環(huán)比增長(zhǎng)0.2%（前值：-0.1%），環(huán)比由跌轉(zhuǎn)漲。具體來(lái)看，僅廣州二手房房?jī)r(jià)環(huán)比仍在下跌，北京、上海、深圳環(huán)比均正增長(zhǎng)。北京環(huán)比增長(zhǎng)0.5%（前值：環(huán)比持平）；上海環(huán)比增長(zhǎng)0.4%（前值：-0.4%）；深圳環(huán)比上漲0.3%（前值：+0.3%），連續(xù)6 個(gè)月保持正增長(zhǎng)；廣州環(huán)比下降0.2%（前值：-0.3%），已經(jīng)連續(xù)23 個(gè)月持續(xù)下跌。

3 月二線城市新房房?jī)r(jià)環(huán)比持平，二手房房?jī)r(jià)跌幅收窄；其中杭州新房與二手房房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅均排首位。1）新房：3 月二線城市新房房?jī)r(jià)環(huán)比持平，環(huán)比增速與2 月持平。61%的二線城市新房房?jī)r(jià)環(huán)比持平或上漲：杭州、成都環(huán)比上漲0.5%，寧波環(huán)比上漲0.4%，天津、濟(jì)南、長(zhǎng)沙環(huán)比上漲0.3%，太原、合肥、南昌、青島、南寧、重慶環(huán)比上漲0.2%，南京、福州、武漢、銀川、烏魯木齊環(huán)比上漲0.1%，廈門、鄭州環(huán)比持平。2）二手房：3 月二線城市二手房房?jī)r(jià)環(huán)比下降0.2%，環(huán)比降幅較2 月收窄0.2 個(gè)百分點(diǎn)。23%的二線城市二手房房?jī)r(jià)環(huán)比持平或上漲：杭州環(huán)比上漲1.0%，南昌環(huán)比上漲0.3%，寧波、成都環(huán)比上漲0.1%，天津、濟(jì)南、西寧環(huán)比持平，其余城市環(huán)比均下跌。

3 月三線城市房?jī)r(jià)環(huán)比跌幅收窄，不過(guò)環(huán)比增速仍低于一、二線城市。1）新房：3 月三線城市新房房?jī)r(jià)環(huán)比下降0.2%，環(huán)比跌幅較2 月收窄0.1 個(gè)百分點(diǎn)。具體來(lái)看，宜昌環(huán)比上漲0.3%，泉州、湛江、桂林環(huán)比上漲0.2%，遵義環(huán)比上漲0.1%，金華、襄陽(yáng)、韶關(guān)環(huán)比持平，其余三線城市環(huán)比均下跌，其中跌幅相對(duì)較大的城市有秦皇島、包頭、丹東，環(huán)比跌幅均大于等于0.5%。2）二手房：3 月三線城市二手房房?jī)r(jià)環(huán)比下降0.3%，環(huán)比跌幅較2 月收窄0.1 個(gè)百分點(diǎn)。具體來(lái)看，揚(yáng)州環(huán)比上漲0.3%，桂林、瀘州環(huán)比上漲0.1%，南充環(huán)比持平，其余三線城市環(huán)比均下跌，其中跌幅相對(duì)較大的城市有：秦皇島、包頭、惠州環(huán)比下跌0.8%，唐山、徐州、泉州環(huán)比下跌0.6%。

3 月各類型產(chǎn)品新房房?jī)r(jià)環(huán)比跌幅相同，剛改產(chǎn)品二手房房?jī)r(jià)環(huán)比跌幅最小。1）剛需產(chǎn)品：

3 月90 平以下新房房?jī)r(jià)環(huán)比下降0.1%，二手房房?jī)r(jià)環(huán)比下降0.3%，環(huán)比降幅均較2 月收窄0.1 個(gè)百分點(diǎn)。2）剛改產(chǎn)品：3 月90-144 平新房房?jī)r(jià)環(huán)比下降0.1%，環(huán)比降幅與2 月持平；二手房房?jī)r(jià)環(huán)比下降0.2%，環(huán)比降幅較2 月收窄了0.1 個(gè)百分點(diǎn)。3）改善型產(chǎn)品：3月144 平以上新房房?jī)r(jià)環(huán)比下降0.1%，二手房房?jī)r(jià)環(huán)比下降0.3%，環(huán)比降幅均較2 月收窄了0.1 個(gè)百分點(diǎn)。

投資建議

短期來(lái)看，從4 月中旬開始建議重點(diǎn)關(guān)注地產(chǎn)板塊行情。在中美關(guān)稅摩擦導(dǎo)致出口承壓的背景下，擴(kuò)內(nèi)需成為提振經(jīng)濟(jì)的關(guān)鍵，二季度貨幣政策有望進(jìn)一步寬松，以應(yīng)對(duì)外部的不確定性，而房地產(chǎn)作為內(nèi)需的重要一環(huán)，“止跌回穩(wěn)”的相關(guān)措施將進(jìn)一步加速推進(jìn)，本月5 年期以上LPR 下調(diào)概率較高，核心城市的限購(gòu)限售政策也可能進(jìn)一步松綁。若二季度相關(guān)政策落地，我們預(yù)計(jì)核心城市市場(chǎng)將繼續(xù)修復(fù)。此外，近期部分核心城市土地市場(chǎng)升溫也有助于提振居民置業(yè)信心，并對(duì)房?jī)r(jià)形成一定支撐。同時(shí)，本月底將召開政治局會(huì)議，前期也會(huì)有政策博弈帶來(lái)的板塊行情。我們認(rèn)為，地產(chǎn)從標(biāo)的來(lái)看，一方面，流動(dòng)性安全、重倉(cāng)高能級(jí)城市、產(chǎn)品力突出的房企或更具備α 屬性；另一方面，得益于化債、政策紓困、銷售改善等多重邏輯下的困境反轉(zhuǎn)的標(biāo)的或具備更大的估值修復(fù)彈性。

現(xiàn)階段我們建議關(guān)注四條主線：1）基本面穩(wěn)定、在一二線核心城市的銷售和土儲(chǔ)占比高、在重點(diǎn)城市的市占率較高的房企：綠城中國(guó)、濱江集團(tuán)、華潤(rùn)置地、招商蛇口、越秀地產(chǎn)。

2）從2024 年以來(lái)在銷售和拿地上都有顯著突破的“小而美”房企：保利置業(yè)集團(tuán)、城投控股。3）經(jīng)營(yíng)或策略上有增量或變化的房企：金地集團(tuán)、龍湖集團(tuán)、信達(dá)地產(chǎn)。4）受益于二手房市場(chǎng)持續(xù)量?jī)r(jià)修復(fù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司：貝殼-W、我愛(ài)我家。

風(fēng)險(xiǎn)提示：房地產(chǎn)調(diào)控升級(jí)；銷售超預(yù)期下行；融資收緊。

知前沿，問(wèn)智研。智研咨詢是中國(guó)一流產(chǎn)業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)，十?dāng)?shù)年持續(xù)深耕產(chǎn)業(yè)研究領(lǐng)域，提供深度產(chǎn)業(yè)研究報(bào)告、商業(yè)計(jì)劃書、可行性研究報(bào)告及定制服務(wù)等一站式產(chǎn)業(yè)咨詢服務(wù)。專業(yè)的角度、品質(zhì)化的服務(wù)、敏銳的市場(chǎng)洞察力，專注于提供完善的產(chǎn)業(yè)解決方案，為您的投資決策賦能。

轉(zhuǎn)自中銀國(guó)際證券股份有限公司 研究員：夏亦豐/許佳璐