最近，深圳的樓市真夠魔幻。很多人看不懂。按理說(shuō)，深圳對(duì)外貿(mào)易依存度高達(dá)110%。全球現(xiàn)在疫情根本看不到終點(diǎn)，世界經(jīng)濟(jì)大幅收縮，深圳難免要受到影響。但實(shí)際上，深圳樓市卻火了，而且不是小火，是大火：豪宅“秒光”，百萬(wàn)“茶水費(fèi)”，二手房掛牌價(jià)動(dòng)不動(dòng)就漲價(jià)十幾萬(wàn)、幾十萬(wàn)甚至上百萬(wàn)。常言道，事出反常必有妖。
1. 想買房？交150萬(wàn)“茶水費(fèi)” 2019年12月深圳新房成交4861套，環(huán)比增長(zhǎng)52.1%，同比增長(zhǎng)44.0%。在12月深圳新房供應(yīng)回落的情況下，依然阻擋不了購(gòu)房者強(qiáng)勁的置業(yè)需求。
2019年1-12月深圳新建商品住宅成交情況
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2019年深圳新房成交37884套，環(huán)比增長(zhǎng)28.9%。成2019年以來(lái)，深圳發(fā)展利好不斷，從2月份粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃綱要的出臺(tái)、到8月份深圳建設(shè)先行示范區(qū)意見的出臺(tái)，再到11月11日深圳調(diào)整非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，12月12日，取消商務(wù)公寓“只租不售”，無(wú)一不成為樓市的興奮劑，引起購(gòu)房置業(yè)潮。
2016-2019年深圳新房成交量情況
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分區(qū)來(lái)看，龍崗新房成交量最高達(dá)到1654套，環(huán)比上漲125.6%。光明緊隨其后成交1343套，環(huán)比上漲574.9%。寶安成交寶安套，南山、龍華成交超300套，鹽田成交248套，坪山、福田成交超100套。大鵬新區(qū)、深汕、羅湖成交較少，分別為67套、38套、10套。與上月相比，光明、龍崗、南山、大鵬新區(qū)成交環(huán)比上漲，鹽田、龍華、寶安、福田、羅湖、坪山成交環(huán)比均小幅下跌。
2019年深圳各區(qū)新房成交量情況
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2020年1—2月，因?yàn)檫^(guò)年，后面又遇上疫情，所以，深圳樓市完全可以用慘淡來(lái)形容。1月，新房成交2813套，環(huán)比下降42.1%；二手房成交7499套，環(huán)比下跌24.7%。2月，新房只賣了830套，環(huán)比大跌70.5%；二手房也只成交了1788套，環(huán)比大跌76.2%。但到了3月，深圳樓市卻像火山一樣：突然大爆發(fā)。3月份，深圳新房成交3152套，二手房成交8008套，是2月的4倍左右。
近一年深圳市二手住宅成交量?jī)r(jià)走勢(shì)
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這些都不是關(guān)鍵。關(guān)鍵在于，深圳房?jī)r(jià)也開始飛漲。這漲價(jià)到底有多猛？
網(wǎng)上流傳著下面這首打油詩(shī)：
當(dāng)然，這首打油詩(shī)其中說(shuō)到了深圳樓市很多基礎(chǔ)知識(shí)，比如區(qū)位、不同品質(zhì)的樓盤，不在深圳或者不長(zhǎng)期關(guān)注深圳樓市，可能也搞不明白。
那，再看幾個(gè)例子。4月上旬，位于深圳南山的招商蛇口太子灣•灣璽開盤。房源一共54套，每平單價(jià)高達(dá)9—13萬(wàn)，戶型320—410平，一套最便宜的也要2900萬(wàn)，最貴的要5500萬(wàn)，半個(gè)億還不止。而且“購(gòu)房須知”上，還霸氣地寫著“不接受退房”。然而，不到4個(gè)小時(shí)，就全部賣完。這個(gè)樓盤在3月已經(jīng)開過(guò)兩次盤。其中，第二次14套（售價(jià)4200萬(wàn)起步），開盤8秒就被搶購(gòu)一空。還有深圳網(wǎng)友爆料，寶安中心區(qū)的新錦安海納公館、潤(rùn)恒都市名薈、榕江云璽錦庭等新盤對(duì)外說(shuō)房子已經(jīng)賣完了，實(shí)際上，是轉(zhuǎn)為內(nèi)部消化，要交“喝茶費(fèi)”后才能買到。這“喝茶費(fèi)”要多少呢？主要和項(xiàng)目、房子總價(jià)有關(guān)。有中介透露，有的要50萬(wàn)，也有的要150萬(wàn)。看似荒唐，但是，你愛(ài)買不買，你不買別人搶著買。
2. 1000萬(wàn)買不到中意的三房新房瘋狂，二手房也一樣。在一個(gè)深圳本地論壇上，有人發(fā)帖“看房看出抑郁癥來(lái)了”。帖子說(shuō)，因?yàn)橐咔橛绊?，收入下降了很多?，F(xiàn)在手握500萬(wàn)，想在寶中、南山買三房，但一直都找不到中意的。在關(guān)注房子的幾個(gè)月里，房?jī)r(jià)就漲了近30%。
這個(gè)帖子的跟帖，幾天里，就超過(guò)200個(gè)。有人感慨：房?jī)r(jià)太恐怖了。也有人催促：越等越貴。更有人慶幸：去年十一后開始看房，11月11日取消豪宅稅，嗅到血腥味，11月12日下定金。到現(xiàn)在完成交房，同戶型漲了100多萬(wàn)了，好險(xiǎn)啊。還有房東交流：去年有個(gè)妹子要買我富通城的房子，我395愿意賣，她非要390，然后不買，我過(guò)完年回來(lái)看到人家掛到450了，我就漲到了450。在發(fā)帖三天多后，發(fā)帖的樓主終于“快刀斬亂麻，在寶中訂了一個(gè)900的小三，不糾結(jié)了”。
有第三方監(jiān)測(cè)工具顯示，近期深圳有些二手房掛牌價(jià)直接上調(diào)百萬(wàn)，買房人的焦慮，不是沒(méi)有道理的。深圳樓市從3月初開始，自西向東開啟了一輪樓市上漲。新房就像上面已經(jīng)提到的，很多項(xiàng)目銷售十分火爆，還出現(xiàn)了“喝茶費(fèi)”這樣的違規(guī)操作。
很多區(qū)域二手房房?jī)r(jià)也“一飛沖天”。
《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》就有個(gè)報(bào)道說(shuō)，深圳一個(gè)二手房中介，帶買房人看了5套房，其中3套被其他買家搶先下手，還有1套報(bào)價(jià)上調(diào)100萬(wàn)，最后1套房東干脆不賣了。有剛需后悔莫及：過(guò)個(gè)年回來(lái)發(fā)現(xiàn)看中的小區(qū)價(jià)格都漲了，每平方米至少漲了1萬(wàn)多元。短短一個(gè)多月，需要多掏大幾十萬(wàn)塊。設(shè)身處地想想，誰(shuí)能不肉痛，能不焦慮？根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)，3月份，深圳新房單價(jià)每平是6.34萬(wàn)，同比上漲12.88%。二手房單價(jià)更是高達(dá)7.18萬(wàn)元/㎡，同比上漲14.54%。這些都只是冷冰冰的數(shù)字，背后成千上萬(wàn)買房人正在焦慮、焦躁。
在著名的南山區(qū)，二手房掛牌均價(jià)已經(jīng)接近10萬(wàn)每平
3. 深圳房?jī)r(jià)真要突破天際線？其實(shí)，沒(méi)人能預(yù)測(cè)到深圳房?jī)r(jià)到底會(huì)漲到多高。正像有人說(shuō)的：想買就趁早，看深圳房?jī)r(jià)什么時(shí)候跌過(guò)。
且不說(shuō)深圳房?jī)r(jià)在全國(guó)的表現(xiàn)，就是在北上廣深四個(gè)一線城市里，深圳也顯得格外堅(jiān)挺。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局3月份70個(gè)大中城市商品住宅統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，不論是新房還是二手房，不論是環(huán)比還是同比，深圳都力壓北上廣。
北上廣深四個(gè)一線城市，深圳也顯得格外堅(jiān)挺
城市 | 新房 | 二手房 | ||
環(huán)比 | 同比 | 環(huán)比 | 同比 | |
北京 | 100 | 104.1 | 100.2 | 99.3 |
上海 | 100.1 | 102.4 | 100.3 | 101.6 |
廣州 | 99.5 | 101.7 | 99.8 | 99.1 |
深圳 | 100.5 | 105.2 | 101.6 | 109.7 |
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對(duì)深圳房?jī)r(jià)為什么這么“硬”，早有各種說(shuō)法。比如說(shuō)，深圳面積小，可開發(fā)的土地有限。深圳面積只有1996.85平方公里，相比之下北京是1.6萬(wàn)平方公里，上海是6340平方公里，廣州是7434平方公里。在全國(guó)省會(huì)城市和副省級(jí)城市里，深圳面積也是倒數(shù)的。關(guān)鍵是，深圳還多山多湖，能開發(fā)的面積要小得多。
2018年，王石就曾說(shuō)過(guò)，深圳能開發(fā)的凈地不到20平方公里，每年新增用地面積不到2平方公里（還含工業(yè)用地）。但另一方面呢，人口卻在迅速增長(zhǎng)。深圳就像一個(gè)磁石吸引著南中國(guó)的年輕人。到2019年底，深圳常住人口是1343.88萬(wàn)人（比2018年增加41.22萬(wàn)人），而過(guò)去10年，深圳年均增加的人口在50萬(wàn)左右。相比之下，2019年北京、上海、廣州的常住人口是2153.6萬(wàn)人、2428.14萬(wàn)人、1530.59萬(wàn)人。
簡(jiǎn)單做個(gè)計(jì)算，深圳人口密度是北京的5倍、上海的1.8倍、廣州的3.3倍。
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但深圳落戶買房政策卻比北京、上海要寬松不少。另外，還可以列舉其他很多原因。比如，深圳民營(yíng)企業(yè)發(fā)達(dá)、人民富裕，像有華為、騰訊、大疆等等這樣的大企業(yè)，待遇更是頂級(jí)的。
4. 但還有其他關(guān)鍵因素上面這些原因，的確是推動(dòng)深圳房?jī)r(jià)上漲的因素。但卻不能很完全地解釋這次上漲。因?yàn)?，深圳面積小、人口多、人民富不是一天兩天，為什么現(xiàn)在突然上漲？難道是去年增加的40多萬(wàn)人，引起了質(zhì)變嗎？顯然不對(duì)。這還要回到這次疫情。我在前面的文章里也說(shuō)過(guò)，應(yīng)對(duì)疫情關(guān)鍵是保就業(yè)，保就業(yè)的關(guān)鍵在保企業(yè)。在政策層面也早就行動(dòng)起來(lái)了，開始為中小企業(yè)和個(gè)體工商戶“輸血”。
比如，一季度，央行釋放的長(zhǎng)期流動(dòng)性高達(dá)2萬(wàn)億，新增人民幣貸款7.1萬(wàn)億，法定存款準(zhǔn)備金率也在下調(diào)。深圳在2月底就推出了“惠企16條”，拿出至少30億，給中小微企業(yè)貸款貼息。而住房抵押貸款、信用貸、經(jīng)營(yíng)貸也在放松。深圳各區(qū)還提供貸款貼息，比例低的貼20%，高的100%（也就是等于免息），貼息周期在3個(gè)月到1年不等。這些政策的初衷是：支持消費(fèi)，支持中小微企業(yè)生存，從而讓我們的經(jīng)濟(jì)正常運(yùn)轉(zhuǎn)起來(lái)?？缮钲谟悬c(diǎn)不一樣。深圳長(zhǎng)期站在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)前沿，加上房?jī)r(jià)連年上漲，現(xiàn)在，在深圳“買房就是一場(chǎng)金融游戲”。具體，我覺(jué)得下面兩張圖片的內(nèi)容，說(shuō)得已經(jīng)比較通俗，就貼出來(lái)。
簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是，很多人鉆空子，利用原本支持小微企業(yè)，支持消費(fèi)的政策，把資金套出來(lái)，然后去炒房。這已經(jīng)形成完整的灰色產(chǎn)業(yè)鏈。你需要經(jīng)營(yíng)貸（往往利息更低），哪怕你沒(méi)有公司，但只要花上三五千塊錢，中介也可以馬上讓你買到一個(gè)符合條件的公司。至于要查看的購(gòu)銷合同（原本是想監(jiān)管資金用途），只要花錢也能買到。貸款期限也能從不超過(guò)5年，做到10年。一通兇猛操作，貸款利率可以做到5%以下，比很多城市的房貸還便宜。所以在很多人看來(lái)，不炒房，那就是虧啊。不斷上漲的房?jī)r(jià)，不管是有房的，還是沒(méi)房的，都焦慮到不行。
還有誰(shuí)有心思去做實(shí)業(yè)，做企業(yè)呢？
5 深圳，不能只是房?jī)r(jià)先行區(qū)1980年8月，深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)正式成立。四十年里，深圳發(fā)展堪稱人類城市發(fā)展的奇跡。而現(xiàn)在，國(guó)家賦予了深圳更重大的期望。
普通人關(guān)心的房?jī)r(jià)，深圳領(lǐng)跑全國(guó)多年。
一線城市中深圳房屋銷售價(jià)格最高
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而高房?jī)r(jià)、高地價(jià)，已經(jīng)對(duì)深圳實(shí)體經(jīng)濟(jì)造成一些負(fù)面影響。據(jù)說(shuō)，任正非曾表示，“對(duì)華為公司最大的威脅不是什么國(guó)際上的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，對(duì)華為公司最大的威脅是深圳的高房?jī)r(jià)。”所以，華為把一兩萬(wàn)員工，還有大量生產(chǎn)線從深圳搬到了東莞。不只是華為，2018年，深圳91家規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)外遷。而且，近兩三年來(lái)外遷的企業(yè)，不再只是紡織服裝、玩具等“低端”產(chǎn)業(yè)，電子信息制造企業(yè)占比超過(guò)35%。種種因素疊加，近年來(lái)，深圳經(jīng)濟(jì)領(lǐng)跑的優(yōu)勢(shì)正在縮小。
當(dāng)然，不能完全歸咎于房?jī)r(jià)，但房?jī)r(jià)肯定是其中很重要的原因。高房?jī)r(jià)后果到底有多嚴(yán)重，深圳南邊已經(jīng)有現(xiàn)成的案例。深圳已經(jīng)決定，開展為期三個(gè)月的市場(chǎng)亂象專項(xiàng)整治行動(dòng)，打擊惡意炒作房?jī)r(jià)的行為。
的確，深圳要做先行區(qū)，但不能只是房?jī)r(jià)的“先行區(qū)”。
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深圳GDP增速比較，而在更大范圍，深圳人腦子活，利用政策炒房，先行一步，很難說(shuō)，其他城市不會(huì)跟上。有人已經(jīng)預(yù)言：接下來(lái)，上海也會(huì)跟著這么玩。就在今天（20日）上午，央行又下調(diào)了LPR報(bào)價(jià)，通俗說(shuō)，就是降息，和房貸密切相關(guān)的5年期LPR下調(diào)了10個(gè)基點(diǎn)，這種力度已經(jīng)是最近三五年里最大的了。只要全球疫情不能得到很好控制，寬松政策肯定就會(huì)持續(xù)，甚至加碼。政策本質(zhì)還是，救企業(yè)、保就業(yè)、保經(jīng)濟(jì)。千萬(wàn)不能讓這些好政策，變成炒房客的狂歡。
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