企融資陷四面楚歌。地產企業(yè)的馬太效應會越來越明顯，中小房企未來的資金鏈面臨考驗。
人民法院網站消息，截至10月27日，宣告破產的房企已經增加到408家。
這種趨勢進入9月之后更加明顯，房企“補血”力度加大。
根據克爾瑞地產研究發(fā)布的報告，9月份，有95家房企的融資總額為1124.48億元，環(huán)比上升45.3%，同比上升17.2%。
與此同時，監(jiān)管對于違規(guī)涉房貸款不斷壓縮，有消息稱某省聯(lián)社要求嚴格落實房地產調控政策，房地產貸款占比高于20%的農商行，不得以任何方式新增房地產貸款。
根據21世紀經濟報道不完全統(tǒng)計，自2018以來，銀保監(jiān)系統(tǒng)已經因違規(guī)涉房，對銀行開出過億金額罰單。8月9日，中信銀行因違規(guī)發(fā)放房地產開發(fā)貸款等13項違法違規(guī)行為被合計罰沒2223.7萬元。
年內調控次數再創(chuàng)新高
融資成本也再上臺階，今年前三季度，房企債券類融資成本6.88%，較2018年全年上升了0.67個百分點。
中原地產研究中心統(tǒng)計數據顯示，截至10月8日，年內房企美元融資533.6億美元，同比上漲50%，雖然各種政策收緊，但房企美元融資的數量依然刷新歷史記錄。9月單月，房地產企業(yè)海外美元融資37.97億美元，相比8月的15.8億美元，翻了一番還多。發(fā)債利率也不斷攀升，10%已不再是天花板。據21世紀經濟報道記者對公告的不完全統(tǒng)計，今年至少有三只債券的發(fā)債利率已經達到或超過15%。
而且，這種跡象可追溯到更早之前的7月12日，泰禾集團股份有限公司發(fā)布公告稱，泰禾全資子公司擬發(fā)行4億美元債券，債券票面年息15%，每半年支付一次。成本之高令業(yè)內驚訝，泰禾集團2018年凈利潤率為12.6%。不過這不是最高的，此前當代置業(yè)的一筆美元票據，利率達到了15.5%。
而至9月，全國房地產調控政策依然密集發(fā)布，中原地產研究中心統(tǒng)計數據顯示，9月單月全國房地產調控政策發(fā)布次數高達48次，雖然少于8月份的60次、7月份的56次，但整體看，2019年房地產調控政策的密集程度依然刷新歷史紀錄，1月份68次、2月份21次、3月份15次，4月份60次，5月份41次，6月份46次。從房地產調控的政策密集程度看，2019年前9個月合計的415次房地產調控，平均每個工作日有2次以上的房地產調控，刷新了歷史紀錄。
連續(xù)14個月回落
10月15日，央行發(fā)布了今年前三季度金融統(tǒng)計數據報告和9月社會融資規(guī)模存量統(tǒng)計數據報告顯示，9月末，廣義貨幣(M2)余額為195.23萬億元，同比增長8.4%，增速分別比上月末和上年同期高0.2個和0.1個百分點。在社會融資方面，9月末社會融資規(guī)模存量為219.04萬億元，同比增長10.8%。
其中，房地產領域貸款增速則連續(xù)14個月回落，9月末，人民幣房地產貸款余額為43.3萬億元，同比增速為15.6%。前三季度，新增人民幣房地產貸款4.6萬億元，占同期人民幣新增貸款量的33.7%，與去年全年水平相比低6.2個百分點，降至24.1%。
央行辦公廳主任周學東認為，目前是比較合理的占比。過去房地產熱的時候個人購房貸款增長會非?？欤急雀叩臅r候有些城市甚至超過50%，銀行貸款增量中超過一半流向房地產及購房領域。現(xiàn)在從全國來看，占比降至24.1%，是相對比較合理的水平。根據多年觀察，25%左右的占比是比較合理的。
過去幾年多數情況下，這一數據都在30%以上。”
與此同時，房企一直仰仗的“金主”——銀行也因為違規(guī)涉房，祭出罰單也開始多起來。
10月10日，北京銀保監(jiān)局公布了兩張共計890萬元的行政罰單。其中，興業(yè)銀行北京分行違規(guī)向房企提供融資是其被罰的主要原因；浦發(fā)銀行北京分行信貸資金違規(guī)用于投資及購房以及通過信托通道發(fā)放土地儲備貸款成為其被罰的主要原因。這兩家銀行分別被罰款600萬元和290萬元。
10月8日，浙江銀保監(jiān)局披露的罰單顯示，中信銀行杭州分行被罰款195萬元，案由包括貸款資金被挪用于購房；被挪用于房產公司經營；對公房地產開發(fā)貸款貸后檢查流于形式、貸款資金被挪用于購買股權等。
10月11日，平安銀行義烏分行將信貸資金用于支付購房首付款被罰款50萬元。
“隨著監(jiān)管趨嚴，銀行通過表外等渠道給房地產違規(guī)‘輸血’的風險將全面增大。房企未來的資金成本和資金鏈會承受一定的壓力，高房價可能會出現(xiàn)調整。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示。
不過也有某股份行的負責人表示，銀行之所以鋌而走險給房企貸款，是因為目前經濟下行背景下，其他行業(yè)的不良率較高，房地產行業(yè)的貸款在目前情況下仍是優(yōu)質資產，且可以承受較高的利率。從公司盈利的角度來看，銀行自然愿意將貸款向房企傾斜。
截止至到2018年全國房地產開發(fā)投資達到了120264億元，同比名義增長9.5%，創(chuàng)歷史最高。進入2019年1-5月全國房地產開發(fā)投資達到46075億元，同比增長11.2%，增速比1-4月份回落0.7個百分點。其中，住宅投資33780億元，增長16.3%，增速回落0.5個百分點。住宅投資占房地產開發(fā)投資的比重為73.3%。
2010-2019年前5月全國房地產開發(fā)投資統(tǒng)計情況
2018年，房地產開發(fā)企業(yè)到位資金165963億元，比上年增長6.4%，增速比1-11月份回落1.2個百分點，比上年回落1.8個百分點。其中，國內貸款24005億元，下降4.9%；利用外資108億元，下降35.8%；自籌資金55831億元，增長9.7%；定金及預收款55418億元，增長13.8%；個人按揭貸款23706億元，下降0.8%。
2017-2018年中國房地產開發(fā)企業(yè)到位資金增速走勢
資金來源的改善與銷售額同步，全國資金鏈或上半年好下半年轉弱，主要為三四線拖累。資金來源4月繼續(xù)改善，其中銷售回款起到最大正向拉動（對應銷售額短期反彈，量略降而價升），其次是自籌繼續(xù)改善，而信貸雖邊際略回落但仍在較高位；往后看，若銷量下行（結構上受廣義三四線拖累），全國資金來源或仍面臨調整，但結構上看重點房企資金鏈會相對更好，因布局更傾向于一二線城市；資金鏈(資金來源/房地產投資)有所反彈，但仍低于130:100的警戒線，反映結構上廣義三四線房價后續(xù)的下行壓力。
資金來源4月繼續(xù)改善，其中銷售回款起到最大正向拉動，其次是自籌繼續(xù)改善，而信貸邊際略回落
2018年1-8月累計全國房地產開發(fā)投資資金來源情況（單位：億）
數據來源：公開資料整理
2018年1-8月累計全國房地產開發(fā)投資資金來源增速（單位：億元，%
數據來源：公開資料整理
截止至2018年底，重點房企有息負債合計規(guī)模為23747億元，較2017年增長了3422億元，同比增長16.84%，有息負債率由103.8%下降至95.4%，杠桿率有明顯下降。
截止至2018年底，五類房企的凈負債率分別為67%、144%、106%、97%、115%，同比變化-10%、-24%、-27%、+28%、-16%，地產+X房企凈負債率上升主要是受華夏幸福大量回購子公司股權，將表外融資轉表內的影響。凈負債率的下降，一方面與房企面臨去化下行的市場主動控制規(guī)模、放緩增長速度相關，另一方面也與2018年環(huán)境收緊的融資市場有關。2018年，重點房企籌資活動產生的凈現(xiàn)金流流入為2162億元，同比2017年下降51.56%，絕對值減少了2302億元，其中又以二線房企與地產+X類房企籌資活動凈現(xiàn)金流下滑最為明顯。
重點房企有息負債合計
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五類企業(yè)凈負債率
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以100余家企業(yè)作為樣本，統(tǒng)計其公開發(fā)布的融資數額，發(fā)現(xiàn)2019年上半年房企融資數額達到12309.11億元（含擬融資計劃，下同），其中債券融資達到7602.19億元，占比61.76%。
若分月來看2019年4月融資總額最高，達到3309億元，其中債券融資額為1636.29億元，而公司債在債券融資中占比36.76%。4月過后，隨著監(jiān)管層對融資收緊，融資金額下降明顯。剛剛過去的6月份，房企融資動作進一步減少，錄得的融資金額僅為2074.74億元，環(huán)比下跌8.93%。
2019年1-6月100余家房企業(yè)融資情況
數據來源：公開資料整理
2019年1到5月，樣本房企海外融資的金額分別為836.67億元、604.46億元、789.94億元、740.10億元和229.64億元。其中23號文發(fā)布后，境內融資環(huán)境出現(xiàn)明顯收緊態(tài)勢，房企積極謀求海外發(fā)債上的突破。于此，6月單月海外融資數額出現(xiàn)環(huán)比大幅增長，增幅為189.75%，錄得的融資額為665.39億元。
2019年1-6月樣本房企海外融資情況
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