長(zhǎng)租公寓從香餑餑到雞肋的啟示

    政策動(dòng)機(jī)與結(jié)果南轅北轍，說(shuō)明一些人還沒(méi)擺脫閉門(mén)造車(chē)的作風(fēng)。

    去年，各路資本紛紛殺入長(zhǎng)租公寓，以期在新“藍(lán)海”中占位分果，如今它卻負(fù)面消息纏身。7月9日，上任還不到兩個(gè)月的萬(wàn)科長(zhǎng)租公寓事業(yè)部總經(jīng)理離職的消息得到確認(rèn)，此前該公司“萬(wàn)村計(jì)劃”未達(dá)預(yù)期，高層公開(kāi)講過(guò)長(zhǎng)租公寓賺錢(qián)很難。還有一些品牌房企，正計(jì)劃剝離長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)。另有媒體報(bào)道，去年以來(lái)已有16家長(zhǎng)租公寓品牌“陣亡”，更多公司正掙扎前行，拖延業(yè)主房租、租金貸詐騙“爆雷”等問(wèn)題時(shí)有所聞，甚至“離跑路不遠(yuǎn)了”，有人擔(dān)憂(yōu)長(zhǎng)租公寓可能重演共享單車(chē)的故事。

    一度喧囂不已、備受追捧的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)為什么突然陷入這樣的狀態(tài)？快速、大幅的行業(yè)起伏，有哪些東西值得人們反思？

    長(zhǎng)租公寓本來(lái)是一門(mén)普通的生意，據(jù)測(cè)算回報(bào)率為8%左右，作為風(fēng)險(xiǎn)生意，這一回報(bào)率不太可能吸引大量資本進(jìn)入。長(zhǎng)租公寓之所以在2018年突然爆發(fā)，是政策激勵(lì)、過(guò)度金融化相結(jié)合的產(chǎn)物。

    2017年底，有關(guān)部門(mén)出臺(tái)了鼓勵(lì)長(zhǎng)租公寓發(fā)展的政策，其出發(fā)點(diǎn)是在“租售并舉”背景下通過(guò)發(fā)展租賃市場(chǎng)解決住房難問(wèn)題，它成了長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的助燃劑。一項(xiàng)普普通通的政策對(duì)社會(huì)資本產(chǎn)生如此大的激勵(lì)效果，有一定的原因。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期受政策高度影響，浸淫其中的業(yè)者不論是開(kāi)發(fā)商還是房屋中介都對(duì)政策極其敏感，生怕錯(cuò)過(guò)每一次政策機(jī)會(huì)已成為其本能。過(guò)去十多年建房賣(mài)房如此賺錢(qián)連很多開(kāi)發(fā)商自己都不敢相信，出于未雨綢繆的考慮，不少開(kāi)發(fā)商一直在尋找新機(jī)會(huì)，所以，這項(xiàng)新政策尚未有落實(shí)的細(xì)節(jié)，房地產(chǎn)市場(chǎng)上的各路資本熱情就像火山一樣爆發(fā)出來(lái)。

    其次，物價(jià)、房?jī)r(jià)和租金持續(xù)上漲讓社會(huì)各方形成了繼續(xù)上漲的預(yù)期，進(jìn)入這一行業(yè)的資本在投資核算時(shí)也大多理所當(dāng)然地認(rèn)為物價(jià)、房?jī)r(jià)、租金會(huì)繼續(xù)不斷上漲，在如此環(huán)境和心態(tài)下，人們大膽搶入一手房源，因?yàn)樨?fù)債被固定而相信收益會(huì)持續(xù)膨脹，所以它們不太計(jì)較短期盈虧，很多資本甚至根本懶得去做什么核算，而是先搶到賽道再說(shuō)。

    再次，近些年來(lái)經(jīng)濟(jì)金融化、杠桿化，催生了一批動(dòng)機(jī)不良的資本，它們習(xí)慣于空手套白狼，用杠桿完成自己的原始積累。要么對(duì)杠桿的“雙刃劍”性質(zhì)認(rèn)識(shí)不到位，要么一開(kāi)始就作好了“贏就錢(qián)入褲袋，輸就跑路”的準(zhǔn)備，在這種情況下，本來(lái)一項(xiàng)普普通通甚至有點(diǎn)辛苦的生意竟然搞起了“金融創(chuàng)新”，租金貸、證券化等紛紛出世。

    這個(gè)行業(yè)一開(kāi)始就不是按正常的經(jīng)濟(jì)規(guī)律辦事，所以出現(xiàn)今天種種事情不奇怪。

    政策動(dòng)機(jī)與結(jié)果南轅北轍，說(shuō)明一些人還沒(méi)擺脫閉門(mén)造車(chē)的作風(fēng)。買(mǎi)房貴、租房貴有它的根本原因，在不增加供應(yīng)量的情況下，培育一批二房東只加劇租房難問(wèn)題，一些低收入人群的基本生存條件甚至可能因此被剝奪。長(zhǎng)租公寓作為一種商業(yè)形態(tài)，特定情況下可以解決一些人的住房難問(wèn)題，例如，某城市機(jī)場(chǎng)附近的城中村通過(guò)長(zhǎng)租公寓提升了環(huán)境，解決了航空公司和機(jī)場(chǎng)等相對(duì)收入較高人群就近居住的需求，在其它特定情況下，則很可能讓人租房更難。對(duì)于這個(gè)行業(yè)，政策導(dǎo)向應(yīng)該是促進(jìn)增量供應(yīng)，存量市場(chǎng)則應(yīng)尊重市場(chǎng)自發(fā)秩序，嚴(yán)密防范出現(xiàn)壟斷力量，對(duì)大資本的介入更應(yīng)該高度警惕，而不是相反。

    隨著整體經(jīng)濟(jì)金融環(huán)境降溫，包括長(zhǎng)租公寓在內(nèi)的很多行業(yè)都開(kāi)始進(jìn)入問(wèn)題暴露期，這比繼續(xù)盲目狂飆要好得多，希望市場(chǎng)盡快恢復(fù)秩序，走上良性軌道，但它們發(fā)展中的教訓(xùn)，目前看人們并未充分總結(jié)，這應(yīng)該引起注意。