“今年經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不好，大家要小心！”在退休后第一次的公開(kāi)亮相上，李嘉誠(chéng)如此提醒大家，尤其指出“買(mǎi)樓要量力而行，但千萬(wàn)不要炒樓！”
“不賺最后一個(gè)銅板”是李嘉誠(chéng)的投資箴言，當(dāng)年他在全民瘋炒塑膠花的情況下毅然離場(chǎng)，投身房地產(chǎn)并以此起家，但如今他前有大幅清倉(cāng)、后又勸告大家不要炒樓，究竟釋放了怎樣的信號(hào)？
事實(shí)上，表面上仍舊風(fēng)光、十幾年屹立不倒的香港樓市，近期卻是暗流涌動(dòng)，買(mǎi)房毀約頻頻出現(xiàn)，投資者即使揮淚割肉也要奪命出逃！
據(jù)1月11日《南華早報(bào)》報(bào)道，剛剛在2018年12月31日同意以7.22億港元購(gòu)買(mǎi)香港某處豪宅的買(mǎi)家，不惜損失高達(dá)3610萬(wàn)港元的定金，也要選擇中止交易。
被棄購(gòu)的房產(chǎn)位于全亞洲最昂貴的地段，是山頂豪宅Mount Nicholson的16號(hào)屋，擁有私人花園、屋頂平臺(tái)和游泳池，位于全亞洲最貴的地址。
3000多萬(wàn)的定金，即便是放在人均收入是大陸幾倍的香港，也是普通人終其一生都奮斗不到的收入！竟然是說(shuō)不要就不要了！
而這并非個(gè)例，今年開(kāi)年前9天就出現(xiàn)了9起購(gòu)房違約案例。2018年的違約數(shù)量，就已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于前幾年。僅去年前10個(gè)月，就有36起違約案例，而2017年全年僅有9起。
頻頻毀約的背后是，是逐漸冷卻的市場(chǎng)。香港樓市出現(xiàn)了量?jī)r(jià)齊跌的冷清局面。
曾經(jīng)不可一世的房?jī)r(jià)，如今已經(jīng)開(kāi)始跳水。從去年8月至今，香港房?jī)r(jià)已下跌7%，部分偏遠(yuǎn)地區(qū)的樓盤(pán)價(jià)格（新界東的居多）跌幅甚至達(dá)到20%。
曾經(jīng)萬(wàn)人搶房的市場(chǎng)，如今卻是無(wú)人問(wèn)津。剛剛過(guò)去的12月，全港住宅銷(xiāo)售總額為241億港幣，同比下降了53.7%。土地注冊(cè)處的數(shù)據(jù)還顯示，12月份的住宅銷(xiāo)量只有兩千套，同比下降了61%。
而這一切，都只是剛剛開(kāi)始。
若說(shuō)起中國(guó)房?jī)r(jià)最高的城市，當(dāng)非香港莫屬，其房?jī)r(jià)之高讓北上廣都要為之汗顏。
今年3月，萊坊發(fā)表2018年《財(cái)富報(bào)告》，2017年亞洲取代歐洲成為超級(jí)富豪人數(shù)第二高，日本是亞洲之冠，擁有9,960名超級(jí)富豪（資產(chǎn)凈值超5000萬(wàn)美元）。其次是中國(guó)內(nèi)地和香港，香港豪宅連續(xù)6年成為全球第二高，預(yù)計(jì)2018年香港豪宅平均樓價(jià)升幅還是全球第二高。
香港的房?jī)r(jià)究竟有多高？
根據(jù)香港差餉物業(yè)估價(jià)署數(shù)據(jù)，香港港島區(qū)一間普通50平方米公寓的平均售價(jià)已經(jīng)超過(guò)800萬(wàn)港元（折合約640萬(wàn)元人民幣）；在房?jī)r(jià)相對(duì)便宜的九龍區(qū)，一間50平方米的公寓平均售價(jià)為650萬(wàn)港元，在較偏遠(yuǎn)的新界，一間50平方米公寓的平均售價(jià)也達(dá)到530萬(wàn)港元。按照平均價(jià)格算，香港港島區(qū)房?jī)r(jià)平均每平方米超過(guò)16萬(wàn)港元，折合約等于13萬(wàn)元人民幣以上。
那么香港人的收入呢？
2016年香港人均收入的中位數(shù)為1.5萬(wàn)港元，在374萬(wàn)統(tǒng)計(jì)人口中，有25.6%的人月收入低于1萬(wàn)港元。39.1%的人月收入介于1-2萬(wàn)港元之間；22.5%月收入介于2萬(wàn)-3萬(wàn)港元之間，而12.8%的人月收入在4萬(wàn)港元以上。
這也就意味著，即使你是收入最高的那一部分階層，每月能掙4萬(wàn)多港元，你也需要不吃不喝攢大約11年的的錢(qián)才能在房?jī)r(jià)最低的新界買(mǎi)一套50平米的公寓，如果你想在港島區(qū)買(mǎi)房，同樣50平米的公寓可能會(huì)耗去16年的時(shí)間。在實(shí)際生活中，這一時(shí)間可能要40年或更久……
香港前財(cái)政司司長(zhǎng)梁錦松的預(yù)計(jì)更加悲觀，他曾為香港年輕人算了一筆賬：大學(xué)畢業(yè)，拿著一萬(wàn)三四（港元）的平均工資，刨除日常支出，交通費(fèi)，稅費(fèi)，吃等，大概要儲(chǔ)蓄30年才能付首期，再要供30年才能還清貸款。20歲工作到80歲才能拿到一間房。多大呢？
——40平。
高企的房?jī)r(jià)面前，即使是維多利亞港徹夜不息的輝煌燈火，也永遠(yuǎn)照不到那些蜷縮在城市角落的人。
然而，就是這樣堅(jiān)挺的樓市泡沫，如今卻涼了！那么，究竟發(fā)生了什么？
內(nèi)地炒房客，曾經(jīng)是炒高香港房?jī)r(jià)的絕對(duì)主力。然而當(dāng)初潮水般涌來(lái)的內(nèi)地炒房客，現(xiàn)在卻潮水般涌出了。
若論威震四海的中國(guó)炒房團(tuán)最青睞的炒房地，香港絕對(duì)是其中之一。統(tǒng)計(jì)表明，最近五年，香港成交的豪宅，超過(guò)60%由內(nèi)地買(mǎi)家拿下，此前香港甚至發(fā)出了“要被內(nèi)地炒房客逼瘋了”的怒吼。
然而現(xiàn)在，來(lái)自?xún)?nèi)地的炒房資金卻急劇下滑。2018年上半年，中國(guó)內(nèi)地對(duì)香港住宅用地的投資金額累計(jì)8.35億美元，而去年全年的數(shù)字則高達(dá)70億美元。
從外部環(huán)境來(lái)看，美國(guó)加息噩夢(mèng)再度來(lái)臨、資產(chǎn)泡沫遭遇重壓！
歷史上，每一輪強(qiáng)美元周期，都是新興國(guó)家的一場(chǎng)噩夢(mèng)，無(wú)數(shù)國(guó)家紛紛倒下。而此次美元加息才到中途，全球資本市場(chǎng)就已風(fēng)聲鶴唳，土耳其貨幣狂貶、俄羅斯股匯雙殺、阿根廷全線暴跌、巴西雷亞爾遭瘋狂拋售…….
形勢(shì)比人強(qiáng)，目前的香港已經(jīng)別無(wú)選擇。若是不加息，在美元不斷加息的壓力下，如果港幣繼續(xù)“趴著”不動(dòng)，那勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致資本外流空前加??！
然而，若是加息，一旦力度控制不好，高高在上的資產(chǎn)泡沫，就會(huì)被打落谷底！
重壓之下，香港樓市已經(jīng)被迫5年后首度加息。2018年9月，香港三大發(fā)鈔銀行將按揭貸款利率上限至2.35%，以最優(yōu)惠利率為基準(zhǔn)的按揭利率也已提高至2.25%。
而且，根據(jù)瑞銀的預(yù)計(jì)，按揭利率未來(lái)還將上升50～75個(gè)基點(diǎn)。也就是說(shuō)，最終未來(lái)香港按揭利率可能達(dá)到最高3.1%！
不斷上調(diào)的利率，讓購(gòu)房人的負(fù)擔(dān)不斷加重。
香港特區(qū)政府于5月中發(fā)布的第一季度經(jīng)濟(jì)報(bào)告顯示，香港市民的供樓供款負(fù)擔(dān)比率（即面積為45平方米單位的按揭供款相對(duì)住戶(hù)入息中位數(shù)的比率）進(jìn)一步增至大約 66%，遠(yuǎn)高于1997至2016年期間45%的長(zhǎng)期平均水平。
現(xiàn)在，香港的買(mǎi)房人需要將收入的60%以上用于按揭還款。而且在加息和樓市持續(xù)上升的情況下，明年供樓負(fù)擔(dān)比例可能達(dá)到70%！
然而，美國(guó)加息周期仍未結(jié)束，今年到明年，這一切還只是剛剛開(kāi)始，日漸攀升的房?jī)r(jià)、原地踏步的收入，還有多少韭菜能夠跑步進(jìn)場(chǎng)？會(huì)有多少人還能經(jīng)受住接盤(pán)的壓力？棄房斷供，并不是說(shuō)說(shuō)而已。
面對(duì)風(fēng)雨飄搖的香港樓市，香港特首林鄭月娥明確表態(tài)，樓市下跌是好事！不要幻想政府去救樓市！
而且現(xiàn)在看來(lái)，特區(qū)政府不僅不救市，還要大幅增加土地供應(yīng)。而加大土地供應(yīng)，曾經(jīng)是促使香港房?jī)r(jià)大崩盤(pán)的最大殺招！
“1997年在香港，不買(mǎi)房子就是傻子。”彼時(shí)的香港陷入了全民炒房的瘋狂之中，然而高房?jī)r(jià)之下，自然引得民怨沸騰，尤其是這一年香港還碰上了亞洲金融風(fēng)暴，暴露了自身經(jīng)濟(jì)的脆弱性，風(fēng)雨飄搖。
為了升級(jí)香港的競(jìng)爭(zhēng)力，董建華打算一方面加大土地與住宅供應(yīng)，降低創(chuàng)新與生活成本，為香港后續(xù)的發(fā)展開(kāi)辟空間；另一方面大刀闊斧，改革教育、增加科技投資以及項(xiàng)目，為香港的未來(lái)增加新的增長(zhǎng)動(dòng)力。
為此，特首董建華推出了 “八萬(wàn)五”大計(jì)，為特區(qū)政府訂下三個(gè)目標(biāo)：每年興建的公營(yíng)和私營(yíng)房屋單位不少于八萬(wàn)五千個(gè)；在十年內(nèi)，全港七成的家庭可以自置居所；以及把輪候租住公屋的平均時(shí)間縮短至三年。
然而，巨大的供應(yīng)量疊加金融危機(jī)的沖擊，讓香港樓市徹底崩盤(pán)。
1997年，一年間香港房?jī)r(jià)下跌了一半，1999年短暫反彈后，再連續(xù)下跌3年之久，直到2003年8月份。本輪崩盤(pán)，然而，由于樓市已經(jīng)牢牢與經(jīng)濟(jì)所綁架，已經(jīng)與相關(guān)群體利益攸關(guān)。一時(shí)間，香港可謂是民怨沸騰，甚至爆發(fā)了50W人的大游行，直指董建華是“制造了負(fù)資產(chǎn)階級(jí)”的惡人。
一朝被蛇咬、十年怕井繩，這樣的教訓(xùn)讓香港政府至今印象深刻，再也沒(méi)有勇氣承受房?jī)r(jià)大跌的風(fēng)險(xiǎn)，也再也沒(méi)有勇氣認(rèn)真調(diào)控、再也沒(méi)有勇氣放開(kāi)土地供應(yīng)，不得不在泡沫瀕臨崩潰之時(shí)出手救市，并將限制房?jī)r(jià)的最大利器之一——供給端增加供應(yīng)，被牢牢鎖在了保險(xiǎn)箱之中。
利益裹挾之下，泡沫得以保全，香港房?jī)r(jià)一路高歌、再也沒(méi)有回過(guò)頭。當(dāng)然，在香港以北的廣大土地上，無(wú)數(shù)城市的玩法也是如出一轍。
如今，相似一幕再次上演、泡沫再度命懸一線，那么這一次，香港又將何去何從呢？
一、香港房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程
香港從開(kāi)埠初期的一個(gè)地瘠山多、水源缺乏的小漁村，發(fā)展成為今日繁榮的國(guó)際金融中心，香港的房地產(chǎn)業(yè)也伴隨著香港經(jīng)濟(jì)起伏走過(guò)了一條曲折上升的發(fā)展道路。從整體上看，二戰(zhàn)之后的香港房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展可以大致分為6個(gè)發(fā)展周期。
1、二戰(zhàn)之前及二戰(zhàn)
戰(zhàn)前，控制香港地產(chǎn)大局的是英資的地產(chǎn)公司，其中最著名的是香港置地公司。當(dāng)時(shí)中環(huán)最貴重的土地及最有名的建筑物差不多都是置地及其它英資公司所占有，但利希慎李祥興等華資地產(chǎn)界巨頭在香港也有一定的勢(shì)力。
1941年日本軍國(guó)主義者占領(lǐng)香港，炸毀和拆毀了一批房屋，據(jù)統(tǒng)計(jì)全部毀壞的房屋9360幢，部分毀壞的有11140幢，到處頹垣敗瓦，令人目不忍睹。這階段香港的房地產(chǎn)一落千丈，人口也由164萬(wàn)下降至60萬(wàn)。[ii]
2、第一個(gè)周期（1946年——1959年）
香港人口1946年為60萬(wàn)人，1949年增至186萬(wàn)，到1959年超過(guò)了300萬(wàn)，人口的急劇增加使住房需求急增。在香港政府政策推動(dòng)及利益驅(qū)動(dòng)下，上世紀(jì)50年代，大量資本涌入，香港出現(xiàn)了房地產(chǎn)建設(shè)熱潮。到了1958年，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始供過(guò)于求，房?jī)r(jià)、地價(jià)下跌了70%。
3、 第二個(gè)周期（1959年——1969年）
1959年開(kāi)始，香港經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)，加上來(lái)港的外國(guó)人、國(guó)際商業(yè)機(jī)構(gòu)增多，對(duì)商業(yè)樓宇、住宅的需求增加，刺激房地產(chǎn)業(yè)迅速回升。由于銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)度貸款及其他因素，1965年春，香港爆發(fā)了銀行信用危機(jī)，接著房地產(chǎn)價(jià)格暴跌，許多地產(chǎn)公司倒閉，香港房地產(chǎn)業(yè)陷入了戰(zhàn)后第一次大危機(jī)之中，一直延續(xù)到1969年才有所好轉(zhuǎn)。
4、第三個(gè)周期（1969年——1975年）
1969年香港房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸復(fù)蘇，香港政府于1972年制訂了一項(xiàng)“十年建屋計(jì)劃”，令投資者信心迅速恢復(fù)。但1974年的石油危機(jī)導(dǎo)致香港股市暴跌，又帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)全面調(diào)整，香港地價(jià)下跌40%，樓價(jià)下跌了30-40%。
5、第四個(gè)周期（1976年——1985年）
1975年底開(kāi)始，房地產(chǎn)市場(chǎng)重新回升，香港政府1976年開(kāi)始地鐵修建計(jì)劃，提升了城市土地價(jià)值；1978年，又推行“居者有其屋計(jì)劃”(即廉價(jià)屋計(jì)劃)，解決了222.5萬(wàn)普通市民的住房問(wèn)題。1977年香港人口超過(guò)450萬(wàn)人，1979年達(dá)到500萬(wàn)人。需求增加，令樓宇供不應(yīng)求，新興市鎮(zhèn)(屯門(mén)、沙田、葵涌等)逐步形成。承接70年代后期的快速發(fā)展，1981年香港房地產(chǎn)市場(chǎng)達(dá)到高潮，但隨后而來(lái)的世界性經(jīng)濟(jì)危機(jī)及中英香港問(wèn)題談判，令港人出現(xiàn)信心危機(jī)。1982年底，香港樓價(jià)比1981年下跌60%，1983年房地產(chǎn)市場(chǎng)全面崩潰。直到1984年9月，“中英聯(lián)合聲明”簽署后，市場(chǎng)才重新復(fù)蘇。
6、第五個(gè)周期（1985年——2003年）
80年代香港房地產(chǎn)業(yè)在70年代的基礎(chǔ)上得到了進(jìn)一步發(fā)展。1990年，港島區(qū)的房?jī)r(jià)比1981年上升了一倍以上。不過(guò)，1989年之后房地產(chǎn)價(jià)格的急升，給香港房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展埋下隱患。90年代初期，國(guó)際游資及本地炒家開(kāi)始瘋狂炒買(mǎi)香港房地產(chǎn)，樓價(jià)、地價(jià)飚升，嚴(yán)重脫離居民購(gòu)買(mǎi)力。從1991年到1997年房?jī)r(jià)上升4倍左右，若從1985年房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇算起，到1997年時(shí)房?jī)r(jià)已上升了9-10倍。1997年，香港房產(chǎn)泡沫破滅，樓價(jià)一路下跌，至2003年中，下跌了70%左右，給香港經(jīng)濟(jì)帶來(lái)嚴(yán)重的負(fù)面影響。這一輪周期性上漲歷時(shí)13年，下跌過(guò)程達(dá)6年，至2003年底才慢慢有復(fù)蘇的跡象。
7、第六個(gè)周期（2003年至今）
2003年四季度香港房地產(chǎn)交易開(kāi)始活躍，樓市從九七年亞洲金融風(fēng)暴結(jié)束后六年的低潮后走出谷底，正式進(jìn)入復(fù)蘇的軌道。香港房地產(chǎn)的見(jiàn)底回升，確切地說(shuō)始于2003年8月底，香港中原城市指數(shù)（CCI）由2003年8月底的31.73點(diǎn)上升到2005年4月的49.13點(diǎn)，即香港的房地產(chǎn)價(jià)格在短短的20個(gè)月內(nèi)上升了55％。樓價(jià)急速上漲的背后是國(guó)際熱錢(qián)的推動(dòng)。由于熱錢(qián)的涌入加上受到美國(guó)量化寬松政策的影響，當(dāng)前香港樓價(jià)較08年金融海嘯時(shí)極速回升約47%，其中豪宅價(jià)更較97年高出逾10%；住宅按揭平均每宗借貸額達(dá)250萬(wàn)，還款期23年，均創(chuàng)10年新高。當(dāng)前，香港的房?jī)r(jià)位世界前列，跟倫敦、東京等地齊名，甚至還有房產(chǎn)創(chuàng)造了世界單價(jià)最高的紀(jì)錄。
二、香港房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及問(wèn)題
香港房地產(chǎn)業(yè)作為重要香港經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)，它在香港GDP占比高達(dá)10%。這是按照《香港標(biāo)準(zhǔn)行業(yè)分類(lèi)》標(biāo)準(zhǔn)劃分的狹義上的房地產(chǎn)業(yè)的數(shù)據(jù)，如果再加上為地產(chǎn)業(yè)服務(wù)的建造業(yè)、樓宇業(yè)權(quán)等服務(wù)業(yè)，組成廣義上的房地產(chǎn)業(yè)，那么房地產(chǎn)業(yè)的GDP占比將會(huì)高達(dá)20%。
香港房地產(chǎn)業(yè)占GDP比重（單位：%）
數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)資料整理
1、住房現(xiàn)狀
香港的房地產(chǎn)包括了寫(xiě)字樓、住房等不同類(lèi)型的物業(yè)，本文主要探討的是市民居住的居住用房。香港的住房主要分為四類(lèi)：公屋、居屋、夾屋和私人樓宇。
1）、公屋
公屋即“公共屋邨”， 是香港公共房屋最常見(jiàn)的類(lèi)別，由政府或志愿團(tuán)體興建，出租予低收入居民?，F(xiàn)時(shí)香港提供出租公營(yíng)房屋的機(jī)構(gòu)有三個(gè)，分別是香港房屋委員會(huì)（房委會(huì)）、香港房屋協(xié)會(huì)（房協(xié)）及香港平民屋宇有限公司。
公屋租金十分低廉，以新界區(qū)為例，該區(qū)公屋月租金約為每平方米40港元，約為私人樓宇平均租金的四分之一。申請(qǐng)租住公屋的市民需要滿(mǎn)足嚴(yán)格的每月最高入息限額以及總資產(chǎn)凈值限額。此外，公屋還有退出機(jī)制，即所謂的“富戶(hù)政策”。富戶(hù)政策要求家庭入息超過(guò)公屋入息限額五倍，或家庭總資產(chǎn)凈值超過(guò)入息限額100倍，或在香港擁有私人住宅物業(yè)的住戶(hù)，均要遷離公屋單位。而若家庭入息超過(guò)限額而又未達(dá)到遷離要求，則須繳納不同倍率的租金。
公屋入息及總資產(chǎn)凈值限額（2017年4月1日起生效）
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由于公屋數(shù)量有限，申請(qǐng)公屋的市民眾多，遷出公屋的人少，導(dǎo)致出現(xiàn)了申請(qǐng)入住公屋需要長(zhǎng)時(shí)間輪候的情況。根據(jù)房委會(huì)和房屋署的數(shù)據(jù)，直至2017年9月，一般申請(qǐng)者的平均輪候時(shí)間為4.6年。對(duì)于輪候公屋的長(zhǎng)者，香港政府有相應(yīng)的高齡單身人士?jī)?yōu)先配屋計(jì)劃、共享頤年計(jì)劃、天倫樂(lè)優(yōu)先配屋計(jì)劃等，使得相對(duì)弱勢(shì)的長(zhǎng)者能夠得到照顧。[vi]公屋條件一般比較艱苦，據(jù)房委會(huì)2014年的數(shù)據(jù)，公屋人均居住面積約為13平方米。
2）、私人樓宇
私人樓宇業(yè)權(quán)由私人業(yè)主所有。香港的私人樓宇主要由地產(chǎn)發(fā)展商建設(shè)、銷(xiāo)售。由于香港長(zhǎng)期以來(lái)節(jié)約土地開(kāi)發(fā)，每年賣(mài)地?cái)?shù)量十分有限，房屋供給的數(shù)量也十分有限。因此，香港的房?jī)r(jià)十分昂貴。
以港島為例，40平方米以下的住宅每平方米售價(jià)高達(dá)137558港元。而香港市民入息中位數(shù)僅為1.5萬(wàn)港元。根據(jù)美國(guó)市場(chǎng)研究公司Demographia發(fā)表的《2017國(guó)際住房可負(fù)擔(dān)性調(diào)查報(bào)告》，若計(jì)算香港的房?jī)r(jià)入息比率，即使用房?jī)r(jià)中位數(shù)除以家庭全年入息中位數(shù)，得出的比例高達(dá)19，為全球最高，這也是香港連續(xù)第六年蟬聯(lián)“房?jī)r(jià)最讓人負(fù)擔(dān)不起的城市”。這個(gè)數(shù)字直觀上意味著香港人需要不吃不喝工作19年才能買(mǎi)到自己的房子。相比之下，位列第二的城市悉尼，其房?jī)r(jià)入息比率為12.2倍，舊金山和倫敦排在第七位和第八位，房?jī)r(jià)入息比率分別為9.4和8.5倍。
港島 - 私人住宅平均售價(jià)（單位：港元/平方米）
數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)資料整理
香港的購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)從二十世紀(jì)六十年代開(kāi)始，在1088平方公里的土地上，迄今為止共建設(shè)了一百余個(gè)大大小小的各種類(lèi)型的購(gòu)物中心，其購(gòu)物中心密度之大，類(lèi)型之豐富，風(fēng)格之多樣化在全世界范圍內(nèi)都是十分罕見(jiàn)的。僅700萬(wàn)人口的香港，誕生了一批優(yōu)秀的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商，打造了數(shù)十個(gè)經(jīng)典商業(yè)項(xiàng)目。如今，他們?cè)缇筒粷M(mǎn)足過(guò)于狹小的地域版圖，將業(yè)務(wù)足跡踏進(jìn)廣袤的中國(guó)內(nèi)地，尋求更廣闊的發(fā)展空間。作為優(yōu)質(zhì)的代名詞，他們的到來(lái)，不僅為當(dāng)?shù)亓粝铝艘活w顆商業(yè)明珠，更帶來(lái)了先進(jìn)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)理念、優(yōu)秀的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)加入了商業(yè)地產(chǎn)群雄逐鹿的爭(zhēng)霸賽，提升了內(nèi)地的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平。
香港房地產(chǎn)公司排名前十
香港房地產(chǎn)公司排名前十：新鴻基地產(chǎn)
新鴻基地產(chǎn)發(fā)展有限公司(簡(jiǎn)稱(chēng)“新地”)是一家在香港交易所上市的地產(chǎn)公司，于1972年上市，為香港最大地產(chǎn)發(fā)展商之一，擅長(zhǎng)興建優(yōu)質(zhì)住宅及商業(yè)項(xiàng)目供銷(xiāo)售及投資。本集團(tuán)擁有雇員超過(guò)37,000名，擁有從事買(mǎi)地、規(guī)劃、建筑、工程及物業(yè)管理的專(zhuān)業(yè)人才，有利控制成本之余，亦同時(shí)確保物業(yè)質(zhì)素符合最高標(biāo)準(zhǔn)。
香港房地產(chǎn)公司排名前十：九龍倉(cāng)
香港十大地產(chǎn)商之一，總資產(chǎn)上千億，公司業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)、傳媒、酒店、港口、百貨公司等。九龍倉(cāng)原本是香港最大的貨運(yùn)港的名稱(chēng)，也是香港怡和系的一家上市公司，它與置地公司并稱(chēng)為怡和系的“兩翼”。1978年，“船王”包玉剛?cè)胫骶琵垈}(cāng)。上世紀(jì)90年代初，包玉剛辭世，由其二女婿吳光正接管家族業(yè)務(wù)。2015年2月16日，吳光正宣布退任九倉(cāng)主席，由老臣子吳天海接任，與會(huì)德豐地產(chǎn)主席梁志堅(jiān)一樣，向會(huì)德豐主席吳宗權(quán)匯報(bào)，意味“吳宗權(quán)時(shí)代”正式來(lái)臨。
香港房地產(chǎn)公司排名前十：恒隆
是香港最具資歷的上市公司之一，在物業(yè)發(fā)展市場(chǎng)擁有近五十年經(jīng)驗(yàn)。透過(guò)附屬公司恒隆地產(chǎn)有限公司，由于上海恒隆廣場(chǎng)和港匯廣場(chǎng)獲得巨大成功，集團(tuán)在香港和中國(guó)內(nèi)地享有尊崇地位，被公認(rèn)為一家重視質(zhì)量的頂級(jí)物業(yè)發(fā)展商。在港開(kāi)發(fā)的標(biāo)桿性項(xiàng)目均為中小型項(xiàng)目，無(wú)標(biāo)桿性項(xiàng)目：香港山頂廣場(chǎng)，香港銅鑼灣名店坊，香港康怡廣場(chǎng)，香港恒隆中心。
香港房地產(chǎn)公司排名前十：太古地產(chǎn)
太古地產(chǎn)于1972年成 立，致力發(fā)展及管理商業(yè)、零售、酒店及住宅物業(yè)，發(fā)展策略集中在主要運(yùn)輸交匯點(diǎn)的上蓋發(fā)展綜合物業(yè)項(xiàng)目。太古地產(chǎn)在香港的投資物業(yè)組合以太古廣場(chǎng)、太古城、東薈城及又一城為核心物業(yè)。于中國(guó)內(nèi)地，太古地產(chǎn)于北京、上海、廣州和成都，共擁有五個(gè)大型發(fā)展項(xiàng)目，當(dāng)中以北京朝陽(yáng)區(qū)的三里屯太古里和瑜舍酒店最為人熟悉。
香港房地產(chǎn)公司排名前十：香港置地
香港置地集團(tuán)母公司怡和集團(tuán)是超級(jí)零售公司，擁有惠康超市、萬(wàn)寧等很多零售品牌。在港開(kāi)發(fā)的代表性項(xiàng)目是：香港中環(huán)置地廣場(chǎng)。
香港房地產(chǎn)公司排名前十：新世界
新世界發(fā)展有限公司("新世界發(fā)展")于一九七零年由鄭裕彤博士創(chuàng)立，并于一九七二年在香港聯(lián)合交易所掛牌上市。集團(tuán)的核心業(yè)務(wù)已由最初的房地產(chǎn)拓展至酒店投資、基礎(chǔ)設(shè)施、服務(wù)、建筑工程、電訊及交通運(yùn)輸?shù)阮I(lǐng)域。新世界發(fā)展是香港四大地產(chǎn)發(fā)展商之一。在港建有標(biāo)桿項(xiàng)目如香港K11，香港尖沙咀新世界中心，香港荃灣愉景新城商場(chǎng)。
香港房地產(chǎn)公司排名前十：利福
利福國(guó)際集團(tuán)有限公司是一間香港上市的企業(yè)，公司在開(kāi)曼群島注冊(cè)，主席為鄭裕彤。利福國(guó)際的主要業(yè)務(wù)是分別以崇光百貨及久光百貨兩個(gè)品牌在香港和中國(guó)大陸經(jīng)營(yíng)百貨公司。利福國(guó)際在2004年4月15日首日上市。在港代表性項(xiàng)目有香港銅鑼灣SOGO,尖沙咀SOGO。其兄弟公司華人置業(yè)擁有香港尖沙咀THNEONE廣場(chǎng)。
香港房地產(chǎn)公司排名前十：港鐵
香港鐵路有限公司(簡(jiǎn)稱(chēng)港鐵公司)于1975年9月26日創(chuàng)立，總部位于香港九龍灣偉業(yè)街33號(hào)德福廣場(chǎng)2期，主要業(yè)務(wù)是在香港經(jīng)營(yíng)綜合鐵路網(wǎng)絡(luò)——港鐵，當(dāng)中包括由其建造及擁有的系統(tǒng)及服務(wù)經(jīng)營(yíng)權(quán)下的九廣鐵路公司系統(tǒng)。港鐵公司與不同地產(chǎn)發(fā)展商合作，進(jìn)行以住宅為主的物業(yè)發(fā)展。港鐵公司擁有的投資物業(yè)主要為商場(chǎng)及寫(xiě)字樓，并管理旗下物業(yè)及其他業(yè)主的物業(yè)。
香港房地產(chǎn)公司排名前十：崇邦
于2003年成立于香港，股東包括香港安泰集團(tuán)、信興集團(tuán)、偉新集團(tuán)、Timezone國(guó)際和新加坡和美集團(tuán)。集團(tuán)管理層有資深房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)人士組成。專(zhuān)注在中國(guó)大陸投資開(kāi)發(fā)具商業(yè)功能的城市綜合體，已開(kāi)發(fā)的6個(gè)項(xiàng)目其中有4個(gè)在上海建成營(yíng)業(yè)，上海大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)、金橋國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)、思南公館、嘉亭薈均獲得巨大成功。
香港房地產(chǎn)公司排名前十：嘉里
嘉里建設(shè)有限公司是一家在香港交易所上市的地產(chǎn)公司，是香港最大的地產(chǎn)投資發(fā)展公司之一，由郭鶴年家族持有，成立于1978年。主要業(yè)務(wù)是物業(yè)發(fā)展及投資、經(jīng)營(yíng)及擁有物流及貨倉(cāng)業(yè)務(wù)、進(jìn)行與基建有關(guān)之投資、及擁有及經(jīng)營(yíng)酒店業(yè)務(wù)，在中港兩地均擁有多個(gè)大型建筑項(xiàng)目。公司在百慕大注冊(cè)，主席為黃小抗。
收入排名前10的內(nèi)地上市地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的股票價(jià)格今年迄今平均下跌15.8%，而香港10大地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的平均股價(jià)跌幅是3.3%。彭博匯總的數(shù)據(jù)顯示，從基于收益預(yù)期的市盈率看，10家內(nèi)地開(kāi)發(fā)商的市盈率中位數(shù)是5.7倍，而香港10大地產(chǎn)商是15.8倍。如果香港房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)疲軟下去，大多數(shù)杠桿率指標(biāo)都會(huì)出現(xiàn)惡化。在內(nèi)地，形勢(shì)卻應(yīng)會(huì)出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，至少是如果企業(yè)對(duì)于舉債不再那么貪得無(wú)厭的話，情況會(huì)是如此。杠桿率可以成為內(nèi)地地產(chǎn)股表現(xiàn)不及香港同業(yè)的原因，但是像萬(wàn)科這樣的公司，從債務(wù)角度看健康程度堪稱(chēng)業(yè)內(nèi)一流，可依然受到投資者的冷遇，這還是無(wú)法解釋。
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