9月跌至近6月深圳全市一手住宅網(wǎng)簽均價(jià)最低谷，網(wǎng)簽均價(jià)三連跌，市場(chǎng)雖不乏購(gòu)買(mǎi)力，但觀望情緒濃厚【圖】

深圳全市一手住宅網(wǎng)簽均價(jià) 管小紅 2018-10-19 01:38 來(lái)源：智研咨詢(xún)

數(shù)據(jù)顯示，9月深圳新增住宅預(yù)售房源量環(huán)比上漲124.44%，新增求購(gòu)客戶(hù)量環(huán)比上漲72.7%，但一、二手成交量均呈下跌趨勢(shì)，環(huán)比下跌超3成，市場(chǎng)觀望情緒濃厚。

國(guó)慶7天，一項(xiàng)目最高成交41套據(jù)了解，在國(guó)慶期間約14個(gè)樓盤(pán)當(dāng)中，沒(méi)有啟動(dòng)中介聯(lián)動(dòng)帶客的樓盤(pán)成交慘談，啟動(dòng)了中介帶客仍然成交低迷的，更讓人傷神。位于寶安坪洲地鐵站附近的高密度大盤(pán)，據(jù)說(shuō)已售罄，其實(shí)仍有少數(shù)尾貨在售，在10.01-10.07期間，上門(mén)客戶(hù)8批，成交1套，均價(jià)7.1萬(wàn)，因房源所剩無(wú)幾，節(jié)日期間無(wú)啟動(dòng)轉(zhuǎn)介，也無(wú)活動(dòng)舉辦。地段并非是成交好壞的唯一指標(biāo)，位于福田區(qū)華強(qiáng)北的恒邦壹峯，據(jù)10.01-10.07監(jiān)控，來(lái)訪(fǎng)客戶(hù)約138批，但僅成交2套，32㎡和57㎡各1套。啟動(dòng)中介帶客送來(lái)訪(fǎng)客戶(hù)或三級(jí)業(yè)務(wù)員月餅盒或大閘蟹券也無(wú)濟(jì)于事。位于新安的老城區(qū)范圍的聯(lián)建君鈺府，來(lái)訪(fǎng)客戶(hù)僅75批，成交7套。布吉三聯(lián)水晶玉石文化村附近的里城璽樾山，在國(guó)慶期間來(lái)訪(fǎng)客戶(hù)約134批，成交10套。9月1日調(diào)高轉(zhuǎn)介點(diǎn)數(shù)，成交91㎡可獲得1.5%傭金加1萬(wàn)現(xiàn)金獎(jiǎng)，成交107㎡房源可獲得2.5%~3%傭金加2萬(wàn)現(xiàn)金獎(jiǎng)，并增設(shè)帶客獎(jiǎng)100元。但成交量看起來(lái)仍然不理想。但慘淡與熱鬧是相對(duì)應(yīng)的，市場(chǎng)并非一潭死水。市場(chǎng)聞久已名的明星樓盤(pán)即使沒(méi)有任何活動(dòng)，關(guān)注度也是極高。位于寶安區(qū)福海街道，屬于11號(hào)線(xiàn)塘尾站地鐵口物業(yè)的華強(qiáng)城雖然未開(kāi)盤(pán)，但7天時(shí)間來(lái)訪(fǎng)客戶(hù)高達(dá)107批。位于坂田的大族云峰，市場(chǎng)等了四年終于迎來(lái)了營(yíng)銷(xiāo)中心展示廳再次開(kāi)放，國(guó)慶期間約600批到訪(fǎng)。得益于中介聯(lián)動(dòng)的松茂御龍灣國(guó)慶假期表現(xiàn)不錯(cuò)，上門(mén)客戶(hù)193批，成交8套89住宅，均價(jià)7.6萬(wàn)/平。國(guó)慶配上外籍樂(lè)隊(duì)以及現(xiàn)場(chǎng)下午茶活動(dòng)吸客。在重點(diǎn)關(guān)注的14個(gè)樓盤(pán)中，成績(jī)最好的是位于寶安區(qū)松崗街道，扎根深圳的本土企業(yè)的某云著項(xiàng)目，在國(guó)慶期間啟動(dòng)特價(jià)房活動(dòng)，七天來(lái)訪(fǎng)客戶(hù)高達(dá)364批，共成交41套房，其中11套83平，24套87-89平、6套121-126平。同樣國(guó)慶啟動(dòng)特惠房活動(dòng)的天巒湖項(xiàng)目，啟動(dòng)帶客上門(mén)送現(xiàn)金活動(dòng)，銷(xiāo)售約17套。

這些現(xiàn)場(chǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)說(shuō)明，購(gòu)房者出手更為理性。市場(chǎng)不乏購(gòu)買(mǎi)力，只是缺乏購(gòu)買(mǎi)的信心與動(dòng)力。

一手住宅網(wǎng)簽量環(huán)比下跌，相關(guān)數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，9月深圳全市網(wǎng)簽2248套一手住宅，環(huán)比下跌近4成。一手住宅網(wǎng)簽均價(jià)三連跌，9月跌至近6月全市一手住宅網(wǎng)簽均價(jià)最低谷，網(wǎng)簽均價(jià)54080元/㎡，環(huán)比下跌0.02%。

9月，各區(qū)新房成交量方面，羅湖、南山、鹽田呈上升趨勢(shì)，福田、龍崗、寶安均下跌。羅湖區(qū)上月網(wǎng)簽27套，環(huán)比上漲22.73%。福田區(qū)新房成交量下降幅度最大，上月網(wǎng)簽僅32套，相比8月100套的網(wǎng)簽量，環(huán)比下降68%。龍崗成交量也大幅度下降，9月新房網(wǎng)簽量879套，環(huán)比下降44.89%。寶安區(qū)網(wǎng)簽948套，環(huán)比下降42.3%，位列全市第一。龍崗和寶安新房更是近期“降價(jià)”促銷(xiāo)的集中地。新房?jī)r(jià)格方面，福田區(qū)自7·31新政后已持續(xù)2月下跌，且9月網(wǎng)簽均價(jià)下降至近6月最低，為88920元/㎡，寶安區(qū)與福田區(qū)均價(jià)環(huán)比下跌均近5%。南山區(qū)下跌幅度最大環(huán)比接近10%，上月網(wǎng)簽均價(jià)83981元/㎡。

二手住宅過(guò)戶(hù)量創(chuàng)近6月新低

二手住宅成交量下滑超三成,各區(qū)成交量皆大幅下滑,龍華均價(jià)領(lǐng)跌.

二手住宅成交量下滑超三成

•根據(jù)國(guó)土局備案數(shù)據(jù)顯示，2018年9月二手住宅共成交4952套，環(huán)比下滑31.3%；成交面積41.0萬(wàn)平，環(huán)比上升30.1%。

• 深圳中原領(lǐng)先指數(shù)小幅下滑，9月中原領(lǐng)先指數(shù)890.5，環(huán)比下滑0.16%，二手均價(jià)52867元/平。
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從反映業(yè)主和經(jīng)理人對(duì)后市預(yù)期的報(bào)價(jià)指數(shù)和中原經(jīng)理指數(shù)來(lái)看，報(bào)價(jià)指數(shù)與經(jīng)理指數(shù)皆呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)，市場(chǎng)氛圍轉(zhuǎn)冷。

各區(qū)成交量皆大幅下滑

• 9月各區(qū)域二手成交量皆大幅下滑。其中，龍崗成交1200套，依然為成交最熱區(qū)域；寶安成交1067套，排名第二。

• 鹽田成交94套，環(huán)比下滑44.0%，下降幅度最大；南山下滑35.8%，跌幅第二；龍崗成交下滑26.7%，為跌幅最小的區(qū)域。

龍華均價(jià)領(lǐng)跌

• 區(qū)域上看，9月份各區(qū)二手價(jià)格只有鹽田和羅湖上漲，其他各區(qū)皆下滑。鹽田漲幅最大，均價(jià)40735元/平，環(huán)比上漲0.3%；羅湖均價(jià)上漲2元/平。龍華跌幅最大，環(huán)比下滑0.6%；福田跌幅第二，環(huán)比下滑0.5%。

• 均價(jià)方面，南山均價(jià)領(lǐng)跑全市，達(dá)到84861元/平；龍崗均價(jià)最低，為40607元/平。

投資客占比保持平穩(wěn)

• 9月份深圳投資客占比小幅上升，為29.2%，較上月小幅上升0.8%。

• 目前房地產(chǎn)市場(chǎng)政策頻出，監(jiān)管力度加大，信貸緊縮，加上731新政影響，市場(chǎng)觀望情緒濃厚。

• 短期政策對(duì)于投資客、剛需來(lái)說(shuō)都有影響，隨著剛需購(gòu)房入市，未來(lái)投資客占比有望下滑。

非深戶(hù)購(gòu)房占比大幅下滑

•2018年9月非深戶(hù)購(gòu)房占比23.1%，較上月有較大幅度下滑。

• 政策加碼、經(jīng)濟(jì)環(huán)境惡化的背景下，市場(chǎng)遇冷，購(gòu)房意愿不高，非深戶(hù)購(gòu)房占比下滑，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力增大，非深戶(hù)占比將繼續(xù)低位徘徊。

剛需戶(hù)型成交占比提升

• 9月全市二手住宅成交中，60-90平剛需戶(hù)型成交占比有較大幅度提升，而144平以上面積段成交占比則出現(xiàn)明顯下滑。

• 其中，60-90平面積段成交占比為51%，超過(guò)5成，占比提升4.4%；而144平以上面積段占比則下降3.9%。

• 9月60-90平剛需戶(hù)型占比大幅增加，導(dǎo)致2房戶(hù)型和3房戶(hù)型成交占比有所增長(zhǎng)，其中，3房戶(hù)型成交占比提升3.3%；而1房戶(hù)型占比下滑3.4%。

500-600萬(wàn)總價(jià)段成交占比大幅上升

• 9月二手住宅套均總價(jià)為471萬(wàn)元，較上月有小幅下滑。9月份大面積的大戶(hù)型成交占比下滑明顯，導(dǎo)致套均總價(jià)下降。

• 從成交總價(jià)段的分布來(lái)看，1000萬(wàn)以上的高價(jià)段成交占比大幅下滑，占比5%，下滑2.9%；150萬(wàn)以下價(jià)段也下滑1.2%。

• 而500-600萬(wàn)價(jià)段成交占比則出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，上升4.2%。

• 9月二手成交量年內(nèi)第二低，市場(chǎng)成交低迷。

• 一方面，731新政影響，市場(chǎng)觀望態(tài)勢(shì)明顯，購(gòu)房意愿不高；

• 另一方面，中美貿(mào)易戰(zhàn)升級(jí)，外圍經(jīng)濟(jì)環(huán)境惡化，房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力增加，市場(chǎng)成交冷淡。

租金水平小幅攀升，僅南山和龍崗租金下滑，3房租賃占比大幅下滑。

租金水平小幅攀升

• 據(jù)深圳中原研究中心監(jiān)測(cè)顯示，9月租金指數(shù)208.2點(diǎn)，環(huán)比上升0.6%。

• 當(dāng)前全市租金72.2元/平·月，9月租金回報(bào)率為1.64%。

• 租賃市場(chǎng)租金水平依然保持平穩(wěn)上升趨勢(shì)，租金回報(bào)率也有小幅上升，在房地產(chǎn)整體氛圍不佳的情況下，租賃市場(chǎng)依然保持較好的發(fā)展趨勢(shì)。

僅南山和龍崗租金下滑

• 9月全市租金上漲0.6%，達(dá)到72.2元/平·月。

• 從各區(qū)租金水平看，福田、南山租金水平最高，分別達(dá)到110.2元/平·月和105.4元/平·月。而龍崗租金最低，只有50.9元/平·月。

• 從漲幅看，9月份鹽田、寶安租金漲幅最大，分別環(huán)比上升2.9%和2.2%；南山和龍崗租金下滑，分別下滑1.6%和0.3%。

3房租賃占比大幅下滑

• 9月深圳各區(qū)租賃占比，龍崗為最熱租賃區(qū)域，占比達(dá)32.3%，環(huán)比上升0.4%。羅湖緊隨其后，占比為16.3%。

• 在租賃戶(hù)型方面，1房和2房戶(hù)型租賃占比提升，其中，1房戶(hù)型占比23.7%，上升2.7%；2房戶(hù)型占比32.8%，上升2.2%；

• 而3房戶(hù)型占比大幅下滑，3房戶(hù)型占比30.7%，依然為主要租賃戶(hù)型，但是占比下滑4.6%。

•9月有5個(gè)商業(yè)項(xiàng)目獲批，商業(yè)批售面積達(dá)到67337平，較上月翻倍增長(zhǎng)。

• 根據(jù)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)得，商業(yè)共成交176套共17656平，成交面積環(huán)比上月增加79%，成交均價(jià)為64074元/平，環(huán)比下降26%。

•9月份潮商廣場(chǎng)網(wǎng)簽商業(yè)共100套，將市整體均價(jià)維持在64074元/平。

龍崗區(qū)成交占比近八成

• 區(qū)域分布來(lái)看，9月寶安區(qū)共成交3371平，較上月成交面積減少50%，該區(qū)占全市商業(yè)成交面積的19%；而龍崗區(qū)成交14116平，環(huán)比增加736%；全市占比80%。另外，南山區(qū)9月只實(shí)現(xiàn)3筆交易，共計(jì)170平，占比為1%。

• 40~70㎡面積段的商業(yè)、商鋪仍然是最受歡迎的，占比四成；其次是100-200㎡面積段的商業(yè)占比21%。

二手成交回落

• 9月二手商業(yè)成交繼續(xù)回落。9月深圳二手商業(yè)共成交327套，環(huán)比減少23%，成交面積為2.1萬(wàn)平方米，環(huán)比下滑20%。

龍華、東門(mén)商圈持續(xù)火熱

• 根據(jù)中原工商鋪二手成交數(shù)據(jù)顯示，9月商圈成交熱度集中在龍華商圈，占比39%，其次是東門(mén)、寶安商圈成交熱度也相對(duì)較高，分別占比19%和15%。

• 而客戶(hù)購(gòu)房用途以投資為主，占比為80%。

龍崗拉低全市均價(jià)

• 9月深圳一手辦公市場(chǎng)成交面積5.6萬(wàn)平，環(huán)比增長(zhǎng)4.2%；

• 價(jià)格方面，據(jù)國(guó)土局公布顯示，9月辦公樓均價(jià)較上月環(huán)比下降41.6%，為30786元/平。

網(wǎng)簽數(shù)據(jù)：龍崗成交量居首位

• 9月網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示成交面積方面，各區(qū)均有所漲幅，龍崗成交漲幅最為明顯（鹽田、南山無(wú)成交）。

• 環(huán)比上月，龍崗增長(zhǎng)幅度最大，其他各區(qū)都有所跌幅