近些天，西安房地產(chǎn)開發(fā)商聞天公司因“如意算盤”打得太響而被廣泛關(guān)注。故事要從兩年前說起。2016年，部分購房者通過簽訂內(nèi)部認(rèn)購合同的方式，購買了聞天公司所開發(fā)的紫杉莊園的房屋，并且支付了全款。但是兩年之后，開發(fā)商竟然以該項(xiàng)目沒有預(yù)售許可證為由，將12名消費(fèi)者起訴至法院，要求確認(rèn)內(nèi)部認(rèn)購合同無效。
這一“自我舉報(bào)”的行為，從表面看十分荒唐。但是細(xì)想之下，卻“合乎情理”。兩年內(nèi)，西安房價(jià)翻了近三倍。當(dāng)時(shí)每平7000元，而今漲至2.5萬。開發(fā)商通過舉報(bào)自身違規(guī)，即可以將交易作廢，并伺機(jī)以現(xiàn)在的市場(chǎng)價(jià)再賣一次。為此，聞天公司開出條件，愿意給予購房者每年20%的利息補(bǔ)償。粗略算來，就是按每平米9800元的價(jià)格給予回購。自然，這個(gè)價(jià)格還是和市場(chǎng)價(jià)相去甚遠(yuǎn)。
聞天公司顯然是提前做過法律功課。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中規(guī)定，在開發(fā)商故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明的情況下，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還購房人已經(jīng)支付的購房款及利息，并承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。
該司法解釋并未給出“確認(rèn)合同有效并繼續(xù)履行”的選項(xiàng)。因此，購房者能得到的，無非是“不超過購房款一倍的賠償”。當(dāng)然，這并不是在支持欺詐者獲利，而是有著另一種考慮：一個(gè)未經(jīng)行政許可作出的銷售行為，并不能由一個(gè)司法判決來確認(rèn)生效。行政機(jī)關(guān)未頒發(fā)預(yù)售許可證明，定然有其考慮。而司法機(jī)關(guān)并未強(qiáng)大或?qū)I(yè)到能夠代為授予行政許可的程度。
因此，長安區(qū)法院經(jīng)過審判，認(rèn)定開發(fā)商未取得商品房預(yù)售許可證，購房合同無效。對(duì)此，購房者自然認(rèn)為十分不公，打算提起上訴。不過，判決之后，涉案房屋的預(yù)售證總算辦下來了，這會(huì)影響后續(xù)的判決嗎？不妨保持開放的心態(tài)。不過法庭也確有難處：現(xiàn)行法律并未賦予他們更多的自由裁量空間。消息傳出后，有人批評(píng)司法不公。但也有人表示，買房子這么大的事，賣方有沒有預(yù)售許可，購房者不該自己心里有數(shù)嗎？
法律界意見比較分裂。一派認(rèn)為該保護(hù)消費(fèi)者。另一派則認(rèn)為，如果法院基于“保護(hù)弱者”的父愛主義立場(chǎng)，判決合同有效，一時(shí)可能抒解了民憤，長期來看卻可能會(huì)存在隱患。比如，可能會(huì)縱容更多的無良開發(fā)商，在沒有拿到預(yù)售許可的情況下就銷售房屋，“反正到時(shí)法院會(huì)判決我們購房合同有效的，你們放心買好了。”正經(jīng)做生意的開發(fā)商，也不會(huì)再申請(qǐng)預(yù)售許可，“費(fèi)這個(gè)勁干嘛，反正到時(shí)法院會(huì)判合同有效”。于是，劣幣驅(qū)逐良幣，預(yù)售許可制度會(huì)被駕空。
當(dāng)然，在個(gè)案中確實(shí)呈現(xiàn)出了某種不公平。例如，紫杉莊園的購房人等了兩年，都沒有等到過戶。到頭來需要承擔(dān)更多價(jià)款重新購房，甚至面臨因現(xiàn)行購房政策無法購買房屋的不利后果。拋開政策變化導(dǎo)致無法再買房的情形不談，對(duì)于“預(yù)期經(jīng)濟(jì)利益損失”（即房屋上漲而“踏空”的差價(jià)）怎么彌補(bǔ)，法律上始終都有爭(zhēng)議。
如果在過去的兩年內(nèi)，房價(jià)不是暴漲，而是下跌，消費(fèi)者還會(huì)要求確認(rèn)合同有效，并要求履行嗎？恐怕不見得?？梢哉f，這個(gè)預(yù)期經(jīng)濟(jì)利益損失，實(shí)際上是一種或得利益，并不是確定會(huì)發(fā)生的經(jīng)濟(jì)收益。打個(gè)極端的比方，我拿了你兩塊錢，那么我自然要還你兩塊（包括兩塊錢存在銀行里的利息）。但是你說，這兩塊錢本來我是要拿去買彩票，準(zhǔn)備中五百萬的。你害我沒有買成，該賠我五百萬。對(duì)此，法院能支持嗎？恐怕不能。
單純從法律技術(shù)上看，開發(fā)商可以算是“機(jī)關(guān)算盡”，有恃無恐?？梢哉f，現(xiàn)行司法解釋和房價(jià)走勢(shì)，一定程度上縱容了開發(fā)商無證銷售之后反悔的行為。這種情形僅在西安就不只這一例，還有感恩時(shí)代廣場(chǎng)、寶楓佳苑、世茂都、皇城九號(hào)，等等。有關(guān)監(jiān)管部門也不斷進(jìn)行處罰。例如聞天公司即于2016年8月因無預(yù)售許可而銷售房屋的行為，受到過房管部門的處罰。值得一提的是，這些處罰均為公開信息，通過企信寶、企查查、天眼查等app均可查知。
這些“惡劣”先例發(fā)生得多了，消費(fèi)者們也終于長了心眼，知道在購房時(shí)先看有沒有預(yù)售許可，也知道了即使有錢全款付，也最好選擇按揭，因?yàn)殂y行會(huì)對(duì)所購房屋的產(chǎn)權(quán)狀況進(jìn)行非常嚴(yán)格的審核。因?yàn)槭赘吨皇呛苄∫徊糠郑艽笠徊糠诌€是先由銀行付給開發(fā)商。因此，如果房屋在產(chǎn)權(quán)上、預(yù)售許可上存在瑕疵，銀行會(huì)先跳出來，阻止這樁生意。
當(dāng)然，我們絕不是在為開發(fā)商說話。無論從何角度來看，開發(fā)商“舉報(bào)自己”導(dǎo)致合同無效的行為，與平等自愿、誠實(shí)信用和公共利益等法律原則背道而馳。在明知沒有預(yù)售許可的情況下，哄騙消費(fèi)者“以后這個(gè)證就下來了”，存在欺詐之嫌，違背了平等自愿的原則。而單方面撕毀協(xié)議，狀告自身，逼迫業(yè)主交回住房的行為，更是將誠實(shí)信用原則置于腦后。希望有關(guān)立法機(jī)關(guān)在修改法律法規(guī)、或最高人民法院在出臺(tái)新的司法解釋時(shí)，能及時(shí)作出調(diào)整。
與此同時(shí)，有關(guān)監(jiān)管部門的“以罰代管”策略也值得商榷。在明知某些開發(fā)商缺乏預(yù)售許可即進(jìn)行銷售的情況下，房管部門往往僅采取行政處罰的措施，未能及時(shí)督促這些開發(fā)商及時(shí)終止協(xié)議、退還款項(xiàng)，也未能加強(qiáng)監(jiān)督檢查，導(dǎo)致仍有許多開發(fā)商“無證銷售”，埋下了糾紛的隱患。特別在房價(jià)飛漲的過去幾年里，在一個(gè)又一個(gè)“房價(jià)翻倍”的城市，更是使得幾家悲歡幾家愁。
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