2018年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)市占率、負(fù)債率走勢(shì)、低結(jié)轉(zhuǎn)高毛利、預(yù)收對(duì)營(yíng)收覆蓋率及投資拿地強(qiáng)度情況分析【圖】

    一、百?gòu)?qiáng)房企市占率持續(xù)提升，內(nèi)部結(jié)構(gòu)延續(xù)分化

    2017 至 2018 年 1-4 月， 房地產(chǎn)行業(yè)銷(xiāo)售集中度進(jìn)一步提升。 根據(jù)統(tǒng)計(jì)， TOP100 房企的權(quán)益銷(xiāo)售金額占全國(guó)商品房銷(xiāo)售金額的比重已經(jīng)從2016 年的 38%上升到了 2017 年的 46%， 18 年 1-4 月市占率進(jìn)一步上升至 60%。行業(yè)銷(xiāo)售集中度的提升一方面是因?yàn)榘購(gòu)?qiáng)房企行業(yè)相對(duì)優(yōu)勢(shì)的顯現(xiàn)，另一方面是因?yàn)榻y(tǒng)計(jì)口徑的差異

2016年房地產(chǎn)企業(yè)市占率情況

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    相關(guān)報(bào)告：智研咨詢(xún)網(wǎng)發(fā)布的《2018-2024年中國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)專(zhuān)項(xiàng)調(diào)研及投資方向研究報(bào)告》

2017房地產(chǎn)企業(yè)市占率情況

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2018 年 1-4 月房地產(chǎn)企業(yè)市占率情況

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2016-2018 年 1-4全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)市占率對(duì)比

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2016-2018 年 1-4全國(guó)百?gòu)?qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)市占率對(duì)比

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    基于控房?jī)r(jià)指數(shù)的需求下，成交占比較高的熱點(diǎn)城市依然存在較為嚴(yán)格的卡網(wǎng)簽和備案的現(xiàn)象，因此延緩了實(shí)際成交數(shù)據(jù)的確認(rèn)，造成當(dāng)前統(tǒng)計(jì)局以備案口徑統(tǒng)計(jì)的成交數(shù)據(jù)偏低。與此同時(shí)克爾瑞針對(duì)百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售金額的統(tǒng)計(jì)采用合同銷(xiāo)售的口徑，高于備案口徑。 因此百?gòu)?qiáng)房企市占率的統(tǒng)計(jì)結(jié)果或存在一定程度的偏高。

    從百?gòu)?qiáng)房企權(quán)益銷(xiāo)售金額的內(nèi)部占比來(lái)看， TOP3 占比提升最為顯著，從 2017 年的 20%提升至 2018 年 1-4 月的 24%， TOP11-20 房企內(nèi)部市占率提升 1 個(gè)百分點(diǎn)， TOP21-30持平。除外之外各梯隊(duì)內(nèi)部市占率均出現(xiàn)不同程度的下滑。 TOP3 雖然銷(xiāo)售規(guī)模的基數(shù)較大，但是依然保持了較為穩(wěn)定的增速水平，市場(chǎng)集中度的搶占優(yōu)勢(shì)明顯。從權(quán)益銷(xiāo)售金額的絕對(duì)表現(xiàn)來(lái)看， 2018 年 1-4 月 TOP3 權(quán)益銷(xiāo)售金額同比增長(zhǎng) 23.3%，TOP4-10 同比增長(zhǎng) 16.8%， TOP11-20 同比增長(zhǎng) 25.1%， TOP21-50 同比增長(zhǎng) 28.7%，TOP51-100 同比增長(zhǎng) 34.5%。 ： 1） 權(quán)益金額增速低于流量金額增速 3.3 pct，反映出房企合作開(kāi)發(fā)力度的持續(xù)提升，未來(lái)或向土地市場(chǎng)進(jìn)一步傳導(dǎo)。 2） TOP11-50 權(quán)益銷(xiāo)售增速達(dá)到 27.3%，顯著高于 TOP10 的 20.3%， TOP11-50 區(qū)間的 40 家房企中僅有十余家為國(guó)有企業(yè)，或表明民營(yíng)房企快周轉(zhuǎn)和靈活布局的策略對(duì)資源釋放速度的改善較為明顯。限房?jī)r(jià)的調(diào)控體系下，快周轉(zhuǎn)模式仍將是行業(yè)的主基調(diào)，中型房企和民營(yíng)房企憑借靈活的布局和快速的決策體系受益明顯，而加速變革的規(guī)模房企和國(guó)有房企在既有資源和融資優(yōu)勢(shì)的基礎(chǔ)上，銷(xiāo)售彈性依然不可忽視。

TOP100 房企各級(jí)別金額市占率提升情況（單位： pct）

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TOP100 房企各級(jí)別面積市占率提升情況（單位： pct）

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    二、房企負(fù)債率走勢(shì)分析

    從負(fù)債指標(biāo)來(lái)看， 2017 年末 15 家 TOP50 上市房企扣除預(yù)收款之后的資產(chǎn)負(fù)債率平均值53.25%，較 2016 提升 0.68 pct；凈負(fù)債率 142.57%，較 2016 提升 21.96 pct；有息負(fù)債杠桿率 215.75%，較 2016 提升 26.40 pct。2018Q1 真實(shí)資產(chǎn)負(fù)債率較 2017 年末下滑 1.25pct 至 52.00%，凈負(fù)債率和有息負(fù)債杠桿分別較 2017 提升 19.32、10.70 pct 至 170.67%、226.45%。 雖然行業(yè)總體融資環(huán)境趨緊，但是 TOP50 加杠桿意愿依然不減。

    1）銷(xiāo)售高增長(zhǎng)對(duì)負(fù)債端的改善明顯，龍頭房企穩(wěn)步加杠桿的空間依然充裕； 2）一線房企依然處于加杠桿周期，土地市場(chǎng)投資拿地力度的加大以及并購(gòu)市場(chǎng)的活躍為杠桿率提升的主因，資源的鎖定預(yù)期進(jìn)一步奠定行業(yè)銷(xiāo)售集中度提升的基礎(chǔ)； 3） 行業(yè)融資環(huán)境依然趨緊，既源于去杠桿所帶來(lái)的信貸大環(huán)境收緊，又源于行業(yè)供給端的嚴(yán)格調(diào)控。龍頭房企和國(guó)資開(kāi)發(fā)商預(yù)期持續(xù)受益于融資的白名單制度。

TOP50 上市房企真實(shí)資產(chǎn)負(fù)債率均值

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TOP50 上市房企有息負(fù)債規(guī)模均值

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TOP50 上市房企凈負(fù)債率均值

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TOP50 上市房企有息負(fù)債杠桿均值

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    三、房地產(chǎn)企業(yè)低結(jié)轉(zhuǎn)高毛利，預(yù)收對(duì)營(yíng)收覆蓋率創(chuàng)近 5 年新高

    2017年 A股 15家行業(yè) TOP50上市房企共計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入 1.13萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng) 7.38%，增速較 2016 放緩 20.16 pct；實(shí)現(xiàn)歸母凈利 1045.83 億元，同比增長(zhǎng) 32.17%，增速較 2016提升 6.01 pct；期末預(yù)收款共計(jì) 1.52 萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng) 46.46%，增速較 2016 提升 15.76pct； 預(yù)收對(duì)當(dāng)年?duì)I收的覆蓋率由 2016 年的 0.98 提升至 1.34；銷(xiāo)售毛利率中位值由 2016的 26%提升至 30%； 銷(xiāo)售凈利率由 2016 的 9%提升至 12%，創(chuàng)近 5 年新高。

    2018Q1TOP50 上市房企結(jié)轉(zhuǎn)節(jié)奏有所提升，營(yíng)收同比增速擴(kuò)大至 36.45%，歸母凈利同比增速提升至 54.01%。考慮到一季度業(yè)績(jī)占全年的比重普遍較低，因此對(duì)全年業(yè)績(jī)不具有太強(qiáng)的參考和預(yù)測(cè)意義。但是截至 2018 一季末， TOP50 上市房企預(yù)收款合計(jì)值較 2017年末進(jìn)一步增長(zhǎng) 14.08%至 1.73 萬(wàn)億元，對(duì) 2017 全年?duì)I收的覆蓋率進(jìn)一步提升至 1.53，再創(chuàng)近 5 五年新高，奠定未來(lái)業(yè)績(jī)持續(xù)增長(zhǎng)的基礎(chǔ)。從盈利數(shù)據(jù)來(lái)看，：1）2016-2017 行業(yè)銷(xiāo)售規(guī)模保持高增長(zhǎng)，2017-2018Q1TOP50結(jié)轉(zhuǎn)節(jié)奏速度放緩，或反映出調(diào)控周期下銷(xiāo)售高增長(zhǎng)的不確定性，但是共同導(dǎo)致預(yù)收款和業(yè)績(jī)覆蓋倍數(shù)的進(jìn)一步提升，一線房企未來(lái)可以結(jié)轉(zhuǎn)的資源依然相對(duì)充裕。 2）營(yíng)收和凈利增速的背離或意味著一線房企開(kāi)始結(jié)轉(zhuǎn) 2015-2016 年房?jī)r(jià)快速上行時(shí)期的高毛利項(xiàng)目。

    行業(yè)開(kāi)發(fā)周期和結(jié)算周期普遍為 2-3 年左右，因此高質(zhì)量預(yù)收款的結(jié)轉(zhuǎn)預(yù)計(jì)仍將持續(xù) 1-2年左右， 一線房企短期財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)依然具備高質(zhì)量增長(zhǎng)的空間。

TOP50 上市房企預(yù)收款合計(jì)值

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TOP50 上市房企預(yù)收對(duì)營(yíng)收覆蓋率創(chuàng)近 5 年新高

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TOP50 上市房企毛利率中位值

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TOP50 上市房企凈利率中位值

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    四、貨值充裕， 2018 前 4 月投資拿地強(qiáng)度有所回落

    累加 2017 總貨值以及 2018 年 1-4 月新增貨值， TOP50 上市房企最新貨值儲(chǔ)備按照 2017 銷(xiāo)售規(guī)模計(jì)算， 平均可以滿(mǎn)足未來(lái) 4.1 年的銷(xiāo)售需求。 其中陽(yáng)光城、泰禾集團(tuán)憑借高周轉(zhuǎn)、高杠桿模式搶占優(yōu)質(zhì)資源，當(dāng)前貨值分別為 2017 全年銷(xiāo)售規(guī)模的 7.9 和 7.5 倍，保利地產(chǎn)、新城控股分別以 6.3 和 6.2 緊隨其后。 充裕的貨值儲(chǔ)備為銷(xiāo)售集中度提升的前提條件，手握核心土地資源的一線房企未來(lái)銷(xiāo)售表現(xiàn)預(yù)期向好。

    2018 年 1-4 月投資拿地強(qiáng)度（新增土地價(jià)值/銷(xiāo)售規(guī)模） 方面， TOP50 上市房企中位值為0.4， 較 2017 全年的 0.6 有所下滑，主要受到銷(xiāo)售預(yù)期放緩以及融資持續(xù)收緊的影響。拿地強(qiáng)度居前的房企主要為中南建設(shè)、 招商蛇口、 保利地產(chǎn)、陽(yáng)光城，分別達(dá)到 0.9、0.8、 0.5、 0.5。民營(yíng)房企依然通過(guò)快周轉(zhuǎn)維持高杠桿模式，綠地控股、招商蛇口等央企背景在非市場(chǎng)化拿地方面的優(yōu)勢(shì)持續(xù)顯現(xiàn)， 資金和負(fù)債優(yōu)勢(shì)預(yù)計(jì)支撐行業(yè)集中度進(jìn)一步提升。