2019年中國舊小區(qū)改造、物業(yè)管理行業(yè)市場情況分析[圖]

    住宅小區(qū)養(yǎng)護落后于小區(qū)建設(shè)1998 年以后的房改解決了住房的商品化供應(yīng)問題，卻沒有解決住房的商品化養(yǎng)護問題。1998 年以后，住房的價格基本由市場的供求決定（盡管近幾年來開始出現(xiàn)限價等調(diào)控措施）。但直到今天，住房養(yǎng)護的市場化仍在路上。這就造成了我國房屋交付時質(zhì)量較高，但房屋養(yǎng)護情況不佳的現(xiàn)狀。

    具體而言，住房養(yǎng)護水平低，則具體又表現(xiàn)為在小區(qū)綠化、消防、管網(wǎng)、電梯等領(lǐng)域的全面落后。但這種落后背后，其實是市場化機制缺失和資金匱乏。

社區(qū)老化且缺乏維護形成的主要問題

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    小區(qū)養(yǎng)護資金的三大來源：

    當(dāng)前，存量小區(qū)的養(yǎng)護資金有三大來源：住宅專項維修資金、財政資金支持、物業(yè)公司和開發(fā)企業(yè)承擔(dān)成本。

    （一）住宅專項維修資金

    我國住宅維修金制度始于 1998 年，最初叫做房屋維修基金，2007 年 12 月，建設(shè)部和財政部聯(lián)合發(fā)布《住宅專項維修資金管理辦法》，將這一資金定義為住宅專項維修資金。目前業(yè)主購房同時需要“按住宅建筑安裝工程每平方米造價的 5%-8%繳交”首期住宅專項維修資金，作為小區(qū)日后維修養(yǎng)護之用。而當(dāng)余額不足首期交存額 30%時方才續(xù)交。續(xù)繳時，一般也按照現(xiàn)行的維修基金標(biāo)準(zhǔn)繳納。

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    法律規(guī)定，住宅維修資金不承擔(dān)應(yīng)該由施工建設(shè)單位承擔(dān)的維修改造費用；不承擔(dān)應(yīng)該由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的維修養(yǎng)護費用。但實際上，我們很難界定住房開發(fā)企業(yè)的售后服務(wù)責(zé)任，也很難界定物業(yè)管理公司的服務(wù)合同邊界。再加上住宅專項維修資金續(xù)繳十分困難——實際上居民要使用住宅專項維修資金也就變得很困難。

    （二）財政資金支持

    由于住宅專項維修資金提取困難，金額有限，且很多老舊小區(qū)事實上也沒有足額的維修資金，財政補貼也是小區(qū)養(yǎng)護的重要來源

一些典型城市的老舊小區(qū)統(tǒng)一改造情況

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北京市 2018-2020 年老舊小區(qū)整治計劃

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    （三）物業(yè)公司和開發(fā)企業(yè)承擔(dān)成本

    事實上有一部分小區(qū)，其養(yǎng)護主要由物業(yè)公司來承擔(dān)。而物業(yè)公司承擔(dān)背后，則存在開發(fā)企業(yè)的身影。開發(fā)企業(yè)為了維護其品牌美譽度，愿意承擔(dān)不少存量小區(qū)的養(yǎng)護義務(wù)。而這種投入常常透過物業(yè)管理公司實現(xiàn)，即物業(yè)管理公司（非獨立的）成為開發(fā)企業(yè)的售后服務(wù)中心和品牌中心。

住房養(yǎng)護市場市場化程度有望在 2019 年后加速

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    一、養(yǎng)護問題日益成為居住相關(guān)的最大痛點

    我們認為，我國居住相關(guān)的消費，最大的痛點在小區(qū)的養(yǎng)護。表面看，問題在于投入不足，而實際上看，問題在于形成可持續(xù)投入的機制缺位。這種缺位，客觀上卻也隱藏了市場化業(yè)務(wù)機會。

    住宅專項維修資金：提取率低，審批繁瑣，補繳困難住宅專項維修資金存在的本意是透過續(xù)繳維持小區(qū)可持續(xù)運轉(zhuǎn)，但究竟哪些義務(wù)應(yīng)該由維修資金承擔(dān)，哪些應(yīng)該是開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，并不十分清晰；續(xù)繳的公平性存在疑問，因為住房在不同歷史階段業(yè)主不同，某一階段業(yè)主可能享受了維修資金的好處卻沒有承擔(dān)任何義務(wù)。目前，維修資金的提取率極低，各地往往在 10%以內(nèi)。提取率低的關(guān)鍵是審批手續(xù)、程序過于繁瑣，而且需要業(yè)主群體決策，往往提取周期高于一年。維修資金的監(jiān)管方也沒有太多動力允許業(yè)主大量使用這一資金。

各個地方住宅專項維修資金提取情況

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    越是老舊小區(qū)，問題越是突出。越老舊的小區(qū)，維修基金越少（因為首期住宅專項維修資金與當(dāng)時工程造價相關(guān)），無法滿足實際維修需求。從 1995 年至今，各個大城市的建筑工程造價均有上漲。但是從使用維度看，反而是越舊小區(qū)的使用需求越強烈，維護成本越高。這一問題的存在，才使得地方財政不得不親自下場，試圖解決問題。

全竣工房屋單位造價與建筑安裝工程價格指數(shù)走勢 單位：元/平米

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    二、地方財政：公平和持續(xù)性問題

    地方財政持續(xù)貼補老舊小區(qū)養(yǎng)護，存在一定的公平性問題。究竟哪些小區(qū)更需要資金的投入？而且，我們也不能指望小區(qū)養(yǎng)護的責(zé)任完全由財政來背，畢竟由于養(yǎng)護而產(chǎn)生的物業(yè)保值增值，正在由小區(qū)全體業(yè)主享受。且財政更適應(yīng)扮演托底的角色，即維持基本生活的需要和居住的安全。小區(qū)養(yǎng)護存在一些高端需求（例如高檔小區(qū)更換高質(zhì)量的進口草坪）——這些需求不可能指望財政來滿足物管公司資金不足，開發(fā)企業(yè)權(quán)責(zé)模糊目前，絕大多數(shù)小區(qū)的物業(yè)費仍然在很低的水平。平均來看，即使在大城市，還有 20%以上的存量小區(qū)沒有物業(yè)管理公司覆蓋，有超過一半的小區(qū)，物業(yè)管理費低于 2 元/月/平方米?？紤]到小區(qū)本身存在較大的日常運營服務(wù)需求（如安防、停車管理），很難想象以較低的物業(yè)費，可以持續(xù)支撐小區(qū)設(shè)備的養(yǎng)護和維修。

不同城市不同類型物業(yè)費（元/平米/月）檔位占比：按戶數(shù)

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    三、更麻煩的是結(jié)構(gòu)性問題

    今天市場物業(yè)費較高的小區(qū)，往往是新交付的小區(qū)，而這些小區(qū)恰恰設(shè)備維修等資金需求最少。相反，最急需維修設(shè)備的小區(qū)，往往物業(yè)費又最低。小區(qū)消防等設(shè)備得不到充足的維修資金，進一步縮短了小區(qū)的使用壽命，真正負責(zé)任的品牌物業(yè)公司也不敢承接這些小區(qū)。開發(fā)企業(yè)有保修的義務(wù)，但法律規(guī)定的保修期限并不長。很多發(fā)展商為了新房銷售，自愿為老小區(qū)貼補。但新房銷售終究有萎縮的那天，而開發(fā)企業(yè)需要貼補的項目卻越來越多，這種貼補是不可持續(xù)的。

房地產(chǎn)企業(yè)的保修責(zé)任

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    現(xiàn)有養(yǎng)護資金籌集機制或?qū)е滦^(qū)進一步分化物業(yè)費的二元實質(zhì)從物業(yè)公司業(yè)務(wù)角度看，物業(yè)費實際上包含兩個部分。

    其一是關(guān)于人的收費，即提供日常服務(wù)滿足業(yè)主的合理需要； 其二是關(guān)于物的收費，即維修保養(yǎng)維持小區(qū)正常運轉(zhuǎn)。

    我們認為，這是物業(yè)管理公司區(qū)別于酒店管理公司的一個重要特點。有些地方的確把物業(yè)收費明確劃分為服務(wù)的收費和設(shè)備的收費（如電梯費等）。天津2015 年 6 月出臺的《天津市普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費管理辦法》中就將物業(yè)管理服務(wù)費分為兩個部分：物業(yè)管理基本服務(wù)費和機電設(shè)施設(shè)備日常運行養(yǎng)護費。

天津市普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費管理辦法中規(guī)定的兩類費用

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    但實踐中存在很大的問題。

    理論上，應(yīng)該維修資金承擔(dān)的大修，物業(yè)公司是不負責(zé)任的。

    可是事實上我們也很難定義什么叫做大修，什么叫做日常維修。而且就算認定是應(yīng)該提取維修資金，可小區(qū)是否有足夠的維修資金，維修資金的提取是否可行，都是未知的。而且，小區(qū)設(shè)備的老化，又不能和物業(yè)管理公司脫鉤。

    例如，如果小區(qū)的消防設(shè)備都被損壞了，物業(yè)公司又如何提供讓業(yè)主滿意的服務(wù)呢？雖然政府列明了各項收費的標(biāo)準(zhǔn)，但小區(qū)的情況千差萬別。對于有些小區(qū)來說，很少的資金就足以維持設(shè)備的正常運轉(zhuǎn)，對另一些小區(qū)來說，甚至較大的投入都不能保障消防設(shè)備的正常使用。

住宅小區(qū)維護的三個層面

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    服務(wù)預(yù)算的不平衡性——物業(yè)管理行業(yè)“喜新厭舊”的現(xiàn)狀根源在物業(yè)費二元化的背景之下，如果我們剔除掉小區(qū)所必要的設(shè)備維修養(yǎng)護成本，給小區(qū)物業(yè)管理公司所剩余的服務(wù)開支預(yù)算，是極不平衡的。對于老舊小區(qū)來說，甚至 3 元/月/平方米的物業(yè)管理費，都只能維持很基礎(chǔ)的服務(wù)和設(shè)備的勉強運轉(zhuǎn)；對于新小區(qū)來說，甚至 2.5 元/月/平方米的物業(yè)費，加上多種經(jīng)營的收入，就足以提升小區(qū)的服務(wù)品質(zhì)。

    這是造成業(yè)主和物業(yè)管理公司矛盾頻發(fā)的重要根源，即由于小區(qū)不同，物業(yè)服務(wù)的定價所代表的服務(wù)水平千差萬別。服務(wù)品質(zhì)不僅和樓齡相關(guān)，和小區(qū)的容積率、公共面積多寡也有關(guān)系。小區(qū)容積率越高，單位家庭分擔(dān)的公共部分維修養(yǎng)護義務(wù)就越少，提高高質(zhì)量物業(yè)管理服務(wù)在商業(yè)上就越容易。反之，低密度小區(qū)很容易衰敗，因為養(yǎng)護義務(wù)繁重，但繳費單元稀少。

    這也在客觀上導(dǎo)致物業(yè)管理公司喜新厭舊，所覆蓋管理面積樓齡比較新，成為物業(yè)管理公司毛利率優(yōu)勢的重要來源。

一個典型小區(qū)設(shè)施清單及保養(yǎng)頻率

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各企業(yè)在管面積及新盤占比評估 單位：萬平米

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    物管獨立化，有助于市場化定價機制的形成物業(yè)管理公司越來越成為一個獨立的板塊，反而有助于權(quán)責(zé)義務(wù)更為清晰明確，避免小區(qū)純粹依賴開發(fā)企業(yè)貼補的局面。

    目前，仍有一些小區(qū)既想要享受優(yōu)質(zhì)服務(wù)，又不愿意付費。而現(xiàn)在物業(yè)管理公司的獨立只進行到各大公司大量拓展第三方項目的階段，實際上物業(yè)管理公司退出兄弟開發(fā)企業(yè)所開發(fā)的非常少見。未來，進一步的獨立化既有利于減少企業(yè)的虧損面，又有利于養(yǎng)成社會為了服務(wù)付費的意識。增值服務(wù)，小區(qū)養(yǎng)護的另類抓手物業(yè)管理公司的增值服務(wù)不僅是物業(yè)管理公司的盈利增長點，也是小區(qū)養(yǎng)護的重要資金來源。

社區(qū)公共空間經(jīng)營的收入分配模式

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    總而言之，如果目前的小區(qū)養(yǎng)護資金籌集機制沒有改變，可能導(dǎo)致我國的住房小區(qū)分化更加嚴重，越來越多的小區(qū)淪為“老舊小區(qū)”，只有一些密度比較高，設(shè)備相對較新，增值服務(wù)空間相對較大（公共空間可利用程度較高）的小區(qū)將脫穎而出，持續(xù)維持較高的居住質(zhì)量。優(yōu)化結(jié)構(gòu)，等待改革

    在不考慮大的制度改革的情況之下，物業(yè)管理公司面臨新舊樓盤盈利能力顯著不同的問題。企業(yè)可能越來越多采取品牌分層的辦法，來應(yīng)對不同樓盤的服務(wù)需要。正如酒店管理公司所做的那樣，同一物業(yè)管理公司可能以不同的品牌切入不同的項目。不過，和酒店管理公司不同，物業(yè)管理公司還要承擔(dān)一部分小區(qū)養(yǎng)護義務(wù)，而這種單位業(yè)主家庭養(yǎng)護投入在不同容積率、不同樓齡、不同共有空間的小區(qū)差異過大。這就導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)無法實現(xiàn)“高價高質(zhì)，低價低質(zhì)”。很可能出現(xiàn)的，則是一些小區(qū)盡管繳費較少但服務(wù)投入較大，形成良性循環(huán)，而另一部分小區(qū)則陷入惡性循環(huán)。

高品質(zhì)小區(qū)的正向循環(huán)

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低品質(zhì)小區(qū)的負向循環(huán)

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    存量時代的制度破局，物管行業(yè)或在風(fēng)口存量時代，意味著存量物業(yè)的養(yǎng)護越來越成為全社會的關(guān)注點。

    2019 年 6 月 20 日，國務(wù)院常務(wù)會議部署推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，涉及上億居民。會議明確，重點改造建設(shè)小區(qū)水電氣路，光纖配套等設(shè)施，有條件的可加裝電梯，配建停車設(shè)施。促進住戶戶內(nèi)改造并帶動消費。

    2019 年將對城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造安排中央補助資金，鼓勵金融機構(gòu)和地方積極探索，以可持續(xù)方式加大金融對老舊小區(qū)改造的支持。運用市場化方式吸引社會力量參與。同時在小區(qū)改造基礎(chǔ)上，引導(dǎo)發(fā)展社區(qū)養(yǎng)老、托幼、醫(yī)療、助餐、保潔等服務(wù)。推動建立小區(qū)后續(xù)長效管理機制住建部指出，老舊小區(qū)的改造，要按照“業(yè)主主體、社區(qū)主導(dǎo)、政府引領(lǐng)、各方支持”的原則，加強政府引導(dǎo)和統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，動員群眾廣泛參與，要積極創(chuàng)新城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造投融資機制，包括探索金融以可持續(xù)方式加大支持力度，運用市場化方式吸引社會力量參與等?？梢姡吓f小區(qū)改造，是政策推動和企業(yè)發(fā)揮主動性的結(jié)合。

國務(wù)院常務(wù)會議部署的老舊小區(qū)改造方案

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    這當(dāng)然意味著短期內(nèi)，老舊小區(qū)改造的財政撥款力度會加大。但這更加意味著，我們應(yīng)該可以期待更為長期可持續(xù)的小區(qū)養(yǎng)護資金來源方案。

    無論這種方案的核心是優(yōu)化便利專項維修資金的使用，還是從交易環(huán)節(jié)尋找到的新的資金來源，這都意味著物業(yè)管理公司的“包袱”可能變輕。又或者，這種方案的思路聚焦于進一步推動物業(yè)管理費決策機制的便利化，鼓勵優(yōu)質(zhì)物業(yè)公司接管小區(qū)，鼓勵小區(qū)多種經(jīng)營有效展開，這一樣有利于物業(yè)管理行業(yè)的整體進步。
總而言之，我們相信在一個較低的起點，物業(yè)管理行業(yè)可能是最受益于居住空間養(yǎng)護市場化趨勢的行業(yè)。我們看好物業(yè)管理板塊，建議關(guān)注中海物業(yè)、中航善達、綠城服務(wù)、永升生活服務(wù)和南都物業(yè)。小區(qū)養(yǎng)護制度無法破局，越來越多小區(qū)步入“老齡化”，提升物業(yè)管理公司成本，縮減物業(yè)管理公司業(yè)務(wù)選擇余地的風(fēng)險。

    相關(guān)報告：智研咨詢發(fā)布的《2019-2025年中國舊房改造行業(yè)市場運營模式分析及發(fā)展趨勢預(yù)測研究報告》