2019年上半年居住用房的長(zhǎng)期租賃行業(yè)影響因素及趨勢(shì)分析[圖]

    房屋租賃相比房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)具有更高的靈活性，當(dāng)前中國(guó)的房屋租賃市場(chǎng)按業(yè)務(wù)種類(lèi)可以分為商業(yè)房產(chǎn)租賃、商旅民宿短租以及可用于居住用房的長(zhǎng)期租賃行業(yè)，其中居住用房的長(zhǎng)期租賃行業(yè)是我國(guó)房屋租賃行業(yè)的主要內(nèi)容。

    從發(fā)展歷史上來(lái)講，長(zhǎng)租行業(yè)自1998年初步形成，至今有將近20年的歷史，先后經(jīng)歷了初期、淘汰期、系統(tǒng)運(yùn)營(yíng)期、快速發(fā)展期、加速發(fā)展期等五個(gè)階段，從鏈家、我愛(ài)我家等早期房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)玩家入局，到國(guó)家出臺(tái)政策扶持房屋租賃行業(yè)，大資本、大地產(chǎn)商紛紛涌入，行業(yè)品牌化格局初步形成，長(zhǎng)租行業(yè)目前已經(jīng)成長(zhǎng)為我國(guó)房屋租賃行業(yè)的主體組成部分，成為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制中的重要一環(huán)。 中國(guó)居住用房的

長(zhǎng)期租賃行業(yè)發(fā)展歷史

資料來(lái)源：智研咨詢(xún)整理

    （二）居住用房的長(zhǎng)期租賃影響因素分析

    居住用房的長(zhǎng)期租賃行業(yè)規(guī)模的影響因素包括租賃房屋存量規(guī)模、房?jī)r(jià)波動(dòng)以及租金回報(bào)率等。其中我國(guó)房?jī)r(jià)以及租金回報(bào)率的波動(dòng)對(duì)于居住用房的長(zhǎng)期租賃行業(yè)影響較深。

    從房屋價(jià)格來(lái)看，我國(guó)的一線城市的平均房屋價(jià)格超過(guò)30000元/平方米，其中2019年上半年北京心房均價(jià)超過(guò)6萬(wàn)元，相比2018年同期上漲2.88%，而主要的二線城市房?jī)r(jià)也多接近20000元/平方米，長(zhǎng)沙、沈陽(yáng)房?jī)r(jià)較低，略高于10000元/平方米。

2019年上半年中國(guó)主要城市平均房?jī)r(jià)

資料來(lái)源：安居客、智研咨詢(xún)整理

    受?chē)?guó)內(nèi)各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展差異的影響，一線和二線前端城市人口密度明顯高于三四線城市，導(dǎo)致租賃房源重點(diǎn)集中在一、二線城市，這一定程度上也變相太高了長(zhǎng)租市場(chǎng)的房?jī)r(jià)影響因素，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)城市人均住宅面積33平方米左右，也即若按三口之家算，一套租賃房屋的原始價(jià)格（以一、二線城市為主）可達(dá)近100平方米。

    （2）租金回報(bào)率

    房屋租售比是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房?jī)r(jià)之間的比值。國(guó)際上用來(lái)衡量一個(gè)區(qū)域房產(chǎn)運(yùn)行狀況良好的租售比一般界定為1：300~1：200。

    我國(guó)的租金回報(bào)率數(shù)據(jù)一直以來(lái)低于國(guó)際平均水平，這主要源于我國(guó)一、二線城市房?jī)r(jià)高企，深圳、南京、蘇州、北京、上海的租金回報(bào)率一度接近1.5%，北京的部分樓盤(pán)的租金回報(bào)率甚至接近1%，相對(duì)而言中部、西部、東北部城市的房屋租金回報(bào)率相對(duì)較高，成都、重慶租金回報(bào)率超過(guò)2.5%，大連、沈陽(yáng)的租金回報(bào)率則分別為2.70%、2.78%。

2018年中國(guó)主要城市租金回報(bào)率統(tǒng)計(jì)

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    二、居住用房的長(zhǎng)期租賃需求市場(chǎng)

    （1）流動(dòng)人口超2.4億

    隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化率的不斷提升，對(duì)住房的需求將不斷提升，加之目前我國(guó)將近2.4億的流動(dòng)人口的住房需求，房屋租賃市場(chǎng)的規(guī)模與經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的規(guī)模必將進(jìn)一步擴(kuò)大。

    根據(jù)智研咨詢(xún)發(fā)布的《2019-2025年中國(guó)房屋租賃行業(yè)市場(chǎng)潛力現(xiàn)狀及投資戰(zhàn)略研究報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示：從1982年的657萬(wàn)人到2015年的2.47億人，我國(guó)流動(dòng)人口規(guī)模快速增長(zhǎng)，隨著經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，人口流動(dòng)趨于穩(wěn)定。2017年這一數(shù)字變?yōu)?.44億人，2018年再減300萬(wàn)人，至2.41億人。

2011-2018年中國(guó)流動(dòng)人口數(shù)量統(tǒng)計(jì)

資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

    （2）二線城市人口增速超3%

    中國(guó)目前大量的人口集中在京津冀以及東南沿海的一、二線城市中，在高房?jī)r(jià)與限購(gòu)、限貸的壓力下，該部分人口產(chǎn)生了巨大的房屋租賃需求，但是房屋租賃經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)近些年逐漸表現(xiàn)出由一線城市向周邊二線城市下沉的趨勢(shì)。

    從城市人口增量上來(lái)看，北京、上海近些年由于政策的限制，城市人口增量已經(jīng)達(dá)到了零增長(zhǎng)甚至負(fù)增長(zhǎng)，北京2018年城市人口減少0.77%，上海2018年城市人口增長(zhǎng)僅為0.22%，廣州、深圳的人口增長(zhǎng)仍然較高。
同時(shí)，西安、杭州、佛山、長(zhǎng)沙等二線城市的人口增量也正在接近或超過(guò)3%的速度增長(zhǎng)，2018年杭州人口增量達(dá)到33.8萬(wàn)人，成都人口增量28.53萬(wàn)人，重慶增量26.63萬(wàn)人，這部分人口具有同樣的租房需求。

2018年中國(guó)各省份常住人口數(shù)量

資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

    三、長(zhǎng)租行業(yè)產(chǎn)業(yè)格局

    從長(zhǎng)租行業(yè)的房源結(jié)構(gòu)上來(lái)看，中國(guó)與國(guó)際相比尚且處于發(fā)展初期。目前我國(guó)的租賃房源有66.7%為一般業(yè)主出租的房源，也即房主通過(guò)中介、長(zhǎng)租網(wǎng)站或者傳統(tǒng)的出租渠道等發(fā)布房源信息吸引客戶(hù)，并與租客直接簽訂合同；僅有33.3%左右是由機(jī)構(gòu)房東持有待租的房源，也即中介機(jī)構(gòu)、經(jīng)紀(jì)公司從房主處合法取得出租權(quán)，并由公司與租客簽訂三方合同。

中國(guó)房屋租賃市場(chǎng)房源結(jié)構(gòu)

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    兩種模式相比之下，一般業(yè)主出租的房源的信息過(guò)于分散，客戶(hù)搜集信息的成本很高；一般業(yè)主習(xí)慣整租房源，很難滿足目前越來(lái)越多的客戶(hù)的合租需求；一般業(yè)主的信用水平良莠不齊，并未經(jīng)過(guò)具有公信力的平臺(tái)認(rèn)證，為租客帶來(lái)了較大的違約風(fēng)險(xiǎn)。但是，機(jī)構(gòu)房東則可依賴(lài)其專(zhuān)業(yè)性合理解決相關(guān)問(wèn)題，為客戶(hù)提供方便。

    一般發(fā)達(dá)國(guó)家的較成熟的租賃市場(chǎng)中，機(jī)構(gòu)房東的占比超過(guò)70%，相比之下，中國(guó)的房源結(jié)構(gòu)還有進(jìn)一步調(diào)整、提升的空間。

    另外，機(jī)構(gòu)房東手中的房源品牌公寓的占比較少，大多為質(zhì)量參差不齊的非品牌公寓，這導(dǎo)致機(jī)構(gòu)房東與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的租金額受限，無(wú)法獲得具有品牌背書(shū)的高額收益，隨著我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的發(fā)展以及龍頭企業(yè)的逐步形成，將有更多的品牌公寓被推出以滿足更廣泛的客戶(hù)需求。

機(jī)構(gòu)房東房源構(gòu)成

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    從競(jìng)爭(zhēng)格局的角度看，租賃行業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，雖然具有鏈家、我愛(ài)我家等頭部企業(yè)引領(lǐng)行業(yè)，但是總體而言并未出現(xiàn)絕對(duì)的龍頭企業(yè)，市場(chǎng)集中度較低，中小型機(jī)構(gòu)多而分散。

    隨著需求的不斷增加以及行業(yè)的不斷發(fā)展，行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)格局逐漸明確，業(yè)務(wù)模式從目前的以撮合交易為主的信息平臺(tái)導(dǎo)向，轉(zhuǎn)向以服務(wù)質(zhì)量競(jìng)爭(zhēng)為主的用戶(hù)服務(wù)導(dǎo)向。