中國文旅地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及市場發(fā)展機遇分析[圖]

    一、文旅地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析

    文旅地產(chǎn)相較于住宅地產(chǎn)，可以說是住宅地產(chǎn)的補充和延伸，也可以說是住宅地產(chǎn)的2.0版。地產(chǎn)的本質(zhì)是為人們居住服務(wù)的，有住宅屬性的同時，也涵蓋了文化、旅游和商業(yè)等附加元素，是地產(chǎn)中的輕奢品。

    文旅地產(chǎn)的核心其實并不是地產(chǎn)，它是作為一種綜合型地產(chǎn)業(yè)態(tài)，是想要達到“吃喝玩樂住行”的高度融合的產(chǎn)業(yè)。文旅地產(chǎn)是“文化+旅游+地產(chǎn)”的發(fā)展格局，它的產(chǎn)品形式是文旅產(chǎn)品體驗和服務(wù)。

    文旅地產(chǎn)是旅游業(yè)和地產(chǎn)業(yè)的結(jié)合，二者相融擦出的火花，是地產(chǎn)中的輕奢品。

    按照項目賣點來區(qū)分，我國文旅項目種類主要以山地、濱海、湖濱、主題公園為主。近年來特色小鎮(zhèn)的發(fā)展也較為迅猛，相信未來特色小鎮(zhèn)也將成為文旅地產(chǎn)的主流之一，其中文旅小鎮(zhèn)占4%、主題公園占13%、濱海占13%、山地占24%、湖濱占29%。

文旅地產(chǎn)構(gòu)成

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    相關(guān)報告：智研咨詢發(fā)布的《2019-2025年中國房地產(chǎn)行業(yè)市場競爭現(xiàn)狀及投資方向研究報告》

按照產(chǎn)品類別來區(qū)分，國內(nèi)的文旅地產(chǎn)可分為四大類型

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    隨著文化旅游成為我國經(jīng)濟社會發(fā)展中最具活力的新興產(chǎn)業(yè)，越來越多的房企將文旅地產(chǎn)作為開啟利潤新增長點的一個窗口，紛紛搶灘布局。然而，房企進軍文旅地產(chǎn)發(fā)展卻并不順利。

    文旅市場無疑成為當(dāng)下的風(fēng)口，也給節(jié)奏暫時減慢的旅游市場增加了新的活力。2012年我國國內(nèi)旅游人次29.57億人次，旅游收入2.27萬億元。2018年國內(nèi)旅游人次達55.4億人次，同比分別增長10.76%。旅游收入達5.13萬億元，同比增長12.3%。

2012-2018年中國旅游人次走勢

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    2012-2018年中國旅游收入走勢

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    根據(jù)測算，中國都市中休閑客群人口數(shù)量增長迅速，從2000年的456萬人增至2017年的1.8億人，年復(fù)合增長率為24%。預(yù)計至2020年，都市休閑客群人口數(shù)量達到2.5億人，約占總?cè)丝诘?8%，2030年這一數(shù)量達到3.9億人，約占總?cè)丝诘?7%。休閑游客的增多，讓市場開始成熟，主題公園、民宿、度假酒店、特色小鎮(zhèn)、田園綜合體、全域旅游等文旅地產(chǎn)細分類型變得大有作為。

中國都市中休閑客群人口數(shù)量預(yù)測

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    二、文旅地產(chǎn)的發(fā)展趨勢

    1、去房地產(chǎn)化回歸旅游本質(zhì)

    2018年4月，發(fā)改委等五部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范主題公園建設(shè)發(fā)展的指導(dǎo)意見》，該意見要求嚴禁以主題公園建設(shè)名義占用各類保護區(qū)或破壞生態(tài)，嚴格控制主題公園周邊的房地產(chǎn)開發(fā)，不得與主題公園捆綁供地和審批。

    由此可見，“以地產(chǎn)形式短線套取暴利”的發(fā)展模式已經(jīng)難以為繼，市場需求的轉(zhuǎn)變促使文旅地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級，逐步實現(xiàn)旅游業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)密切結(jié)合，告別以往單一的房地產(chǎn)業(yè)態(tài)和文旅概念，真正解決市場所面臨的需求。

    未來的文旅地產(chǎn)將會往兩個方向發(fā)展：一是專注于做旅游，通過建設(shè)優(yōu)秀的度假區(qū)帶動周邊房地產(chǎn)銷售；二是結(jié)合文化產(chǎn)業(yè)來做旅游，通過文化產(chǎn)業(yè)帶動景區(qū)的人氣，實現(xiàn)商業(yè)收益。

    2、多樣化盈利向產(chǎn)業(yè)靠攏

    過去，企業(yè)盈利主要來源于地產(chǎn)銷售，后期的物業(yè)管理、租賃服務(wù)等僅占很小比重，未來為了獲取更大的利潤空間與持續(xù)穩(wěn)定的收益，開發(fā)企業(yè)勢必要找到新的盈利模式。

    目前較為創(chuàng)新的運作模式有：文化產(chǎn)業(yè)+資本運作、產(chǎn)權(quán)出售+商業(yè)運營、區(qū)域開發(fā)+IP產(chǎn)業(yè)鏈。

    3、營銷模式向運營模式轉(zhuǎn)變

    目前，單一的營銷模式已經(jīng)逐步被市場淘汰，一些按照傳統(tǒng)地產(chǎn)形式開發(fā)的文旅項目也逐漸沒落，行業(yè)將迎來新一輪洗牌。門票銷售逐步向商業(yè)運營轉(zhuǎn)型，而商業(yè)的載體必然是產(chǎn)業(yè)，多元化的產(chǎn)業(yè)能夠促進當(dāng)?shù)氐南M，注重后期運營的文旅項目將是未來的走向。

    4、觀光向體驗轉(zhuǎn)變

    目前文化體驗成為了游客的重要需求之一，文旅地產(chǎn)要更重視文化產(chǎn)業(yè)的建設(shè)落地。據(jù)中國旅游協(xié)會公布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，我國58%的旅行者在計劃旅行時，更愿意把錢花在“體驗”而非“物質(zhì)”上。國內(nèi)文旅正在由純觀光向深度體驗游轉(zhuǎn)變。

    未來，文旅項目當(dāng)中諸如生態(tài)游、探險、深度游將越來越受到市場歡迎，各種戶外游樂設(shè)施也將變得更為常見。