中國京津冀都市群經濟、土地儲備及房地產行業(yè)發(fā)展分析[圖]

    一、京津冀經濟發(fā)展分析

    作為世界第二大經濟體，中國近年來一直保持著較高的經濟發(fā)展速度的同時，也正在經歷著人類史上最大規(guī)模的城市化進程。截至目前，中國三大經濟圈和長江經濟帶已成為以城市群為核心的空間發(fā)展格局雛形。北、上、廣、深、漢、成、渝正帶動京津冀、長三角、珠三角、成渝和長江中游等國家級城市群崛起。

    其中，京津冀位于東北亞中國地區(qū)環(huán)渤海心臟地帶，是中國北方經濟規(guī)模最大、最具活力的地區(qū)。

    京津冀屬于京畿重地，是中國的“首都圈”，位于環(huán)渤海灣地區(qū)、華北平原北部。京津冀城市群的概念由首都經濟圈發(fā)展而來，包括北京、天津兩大直轄市以及河北省的保定、唐山、石家莊、廊坊、秦皇島、張家口、承德、滄州、衡水、邢臺、邯鄲共13個城市。其中，北京、天津、保定、廊坊為中部核心功能區(qū)，土地面積21.8萬平方公里。

    京津冀城市群內部城市化水平差異非常顯著。一方面，2016年北京市和天津市城鎮(zhèn)人口在總人口中所占比重已經高達86.5%、82.9%，屬于高度城鎮(zhèn)化的區(qū)域，而同期河北省城鎮(zhèn)人口占總人口的比重為53.3%，不僅低于北京、天津兩市的水平，同時低于全國57.4%的水平。另一方面，除北京、天津兩個超級大城市以外，次級城市發(fā)展明顯不足，京津冀都市圈內二級城市發(fā)展仍比較滯后，與核心城市、相對發(fā)達城市之間還存在比較大的差距。

    根據(jù)北京、天津、河北統(tǒng)計局網站相關數(shù)據(jù)，京津冀城市群2017年上半年的經濟規(guī)模已達到38203.57億元，其中北京、天津、河北的GDP分別為12406.8億元、9386.9億元和16404.9億元，貢獻率分別占區(qū)域生產總值的32.5%、24%、42%。雖然從經濟規(guī)模來看三地對京津冀區(qū)域的GDP貢獻顯示出河北最高、北京次之、天津最低的比例。

2017年上半年京津冀生產總值對比情況

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    相關報告：智研咨詢發(fā)布的《2019-2025年中國生態(tài)城市規(guī)劃行業(yè)市場運行態(tài)勢及投資戰(zhàn)略咨詢報告》

2017年上半年京津冀三大產業(yè)增長對比情況

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    多年深耕，底蘊深厚3.4.2.1.依據(jù)《京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃綱要》進行城市布局京津冀都市群作為榮盛發(fā)展深耕多年的區(qū)域，其在區(qū)域內土儲總量充沛，合計擁有1257萬平米土儲，占總土儲比例的34.6%；其中又以廊坊市為絕對主力，在廊坊市區(qū)、永清霸州區(qū)域、大廠香河區(qū)域分別擁有289、169、53萬方，占比京津冀土儲總量的40%

京津冀區(qū)域布局一覽

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    回顧2015年4月由中共中央政治局審議通過的《京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃綱要》，可以看到其對于北京提出了2300萬人的人口紅線以及轉移非首都功能的要求，這為北京、天津周邊的城市提供了潛在的發(fā)展可能性。截止至2017年底，北京、天津常住人口為2170.7、1556.9萬人，自2000年以來常住人口首次出現(xiàn)負增長；而距離核心城市較近、自身經濟發(fā)展水平較高的廊坊、唐山則繼續(xù)保持人口正增長。未來隨著經濟、產業(yè)的發(fā)展與政策的推進，廊坊、唐山等地必然會接收更多北京、天津外溢人口。

北京、天津常住人口及趨勢線

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唐山、廊坊常住人口及趨勢線

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京津冀區(qū)域綜合交通規(guī)劃布局示意圖

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    京津冀城市群是中國五大城市群中唯一的北方城市群，以全國2%的土地面積和6.5%的人口，貢獻了全國9%的GDP。隨著近來一系列條件的日趨成熟，京津冀城市群協(xié)同發(fā)展有望突破此前所遇到的挑戰(zhàn)和障礙，在未來幾年進入加速階段。其中，基礎設施在未來幾年的集中交付，是區(qū)域協(xié)同發(fā)展的關鍵驅動因素。

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    二、區(qū)域各地土地儲備情況分析

    京津冀都市群的特點即是一超、一強、多弱的格局，因此周邊城市的房地產市場不單依賴于自身需求，同時依賴于北京、天津外溢的投資、旅游度假需求。公司在廊坊、唐山這樣經濟實力較強，距離北京、天津物理距離較近的城市選擇布局在城區(qū)，而在張家口、秦皇島、承德、保定這樣自身經濟實力較弱、但擁有一定自然資源的城市，則通過簽訂康旅開發(fā)協(xié)議，低價獲取土地以此開發(fā)康旅項目來吸引北京、天津的外溢客戶，以獲得更好的溢價空間與客戶接受度。
儲備豐富，成本低廉，未來彈性空間較大

2016-2017年京津冀區(qū)域各地新增土儲情況

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2016-2017年京津冀區(qū)域各地土地成本況

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2016-2017年京津冀區(qū)域土地所獲項目銷售均價及預估毛利率

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2018年京津冀區(qū)域各地土地儲備情況

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    三、京津冀地區(qū)房地產行業(yè)發(fā)展分析

    由于北京、天津的強大外溢能力，環(huán)京區(qū)域的房地產市場在過去幾年內的波動較大，因此各地針對外來投資客戶出臺了強度不一的限購政策以遏制房價上漲。以廊坊為例，雖然僅為河北省地級市，但由于其地理位臵緊鄰北京，非本地戶籍購房需提供當?shù)?年及以上社?；蚣{稅證明，且限購一套，其限購政策嚴厲程度與長三角區(qū)域強二線城市，杭州相近。

    廊坊市區(qū):2017年上半年廊坊市區(qū)商品住宅累計成交127萬㎡，同比下降12.6%;累計成交額為116.2億元，同比上漲9.1%。同期成交均價為9132元/㎡，同比上漲24.8%。

    燕郊:2017年上半年燕郊地區(qū)新房成交量大幅銳減，僅成交24萬㎡，同比下降76.7%。2017年上半年累計成交額為37.7億元，同期新房成交均價為15988元/㎡，同比上漲5.2%。

    固安:2017年上半年固安新房累計成交90萬㎡，同比下降45%;累計成交額為124.2億元，同期新房成交均價為13729元/㎡，同比上漲70%。

    香河:2017年上半年香河地區(qū)新房成交面積133.42萬㎡，同比上升68%，新房成交額150.26億元，銷售價格11262元/㎡，同比上升153%。

2017年上半年河北省環(huán)京城市樓上成交量價情況

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    廊坊作為京津冀地區(qū)房地產市場最具有代表性的城市，其市場在行政政策收緊的背景下，房地產市場量價齊跌，截止至2018年11月底，廊坊市商品住宅成交面積僅為73萬方，較2017年同期跌去62.6%?？紤]目前市場已基本降至冰點，隨著未來廊坊等地承接北京、天津外溢的人口、產業(yè)，原有的投資性外溢需求將轉為剛需性外溢需求。

廊坊市區(qū)商品住宅成交面積

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廊坊樣本住宅價格

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    沈陽作為遼寧省省會，是東北地區(qū)政治，經濟和文化中心。作為區(qū)域中心城市，其經濟發(fā)展水平較高，2017年GDP為5865億元，同比增長7.42%、2018三季度GDP為4424億元，同比增長8.43%，經歷15、16年的經濟擠水份，GDP增速恢復；截至2016年底，人均可支配收入為38995元。2018年4月沈陽實施了新一輪的限購限售限價政策，8月將限購范圍進一步擴大至全市，截止至11月底，沈陽全市商品房累計銷售面積1254萬平米，銷售金額1119億元，分別同比增長1.50%、14.10%，盡管今年以來政策一再收緊，但市場總體表現(xiàn)良好，銷售面積依然取得正增長。

2018年1-11月沈陽商品房銷售面積排名

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沈陽商品房成交面積及增速

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沈陽商品房成交金額及增

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    目前世界上著名的城市群包括，以紐約為中心的美國東北部大西洋沿岸城市群、以芝加哥為中心的北美五大湖城市群、以東京為中心的日本太平洋沿岸城市群等。這些城市群往往具有以下特征：區(qū)域內城市高度密集，人口規(guī)模巨大，城市間具有建立在分工明確、各具特色、優(yōu)勢互補基礎上的密切的經濟聯(lián)系，是一個國家和地區(qū)經濟最活躍、最重要的區(qū)域。坐擁北京、天津兩座特大城市的京津冀確實在打造城市群方面優(yōu)勢明顯，　在人口數(shù)量方面，資料顯示京津冀2015年常住人口為1.1億，接近長三角的1.5億，受益于北京、天津人口快速增長，京津冀2010—2015年常住人口增加近700萬，人口凝聚力強。京津冀要打造成為世界級城市群，城市體系結構中有一個斷層，北京和天津已經是特大城市，但是河北境內卻沒有一個人口500萬人以上的特大城市。河北雖然充當京津腹地，但自身缺乏大城市支撐。雄安新區(qū)未來要建設生態(tài)宜居城市，遠期人口規(guī)模最高容納300萬，目前保定市區(qū)人口有280萬，雄安可以和保定共同形成一個500萬人口的雙核城市群。

    作為冀中南地區(qū)的核心，省會石家莊集各種資源優(yōu)勢于一身，在經歷價格補漲后，2018年市場回歸平穩(wěn)。2017年，石家莊進入“四限時代”，直至目前尚未有放松跡象。整體來看，市場保持量穩(wěn)價漲態(tài)勢，2018年幾乎不再出現(xiàn)樓盤被瘋搶的現(xiàn)象，日光盤也成為過去，也有部分條件較差的樓盤為了加快回款，不惜降價或者送車位形式來加大樓盤去化速度。對于石家莊來說，老城區(qū)較小，在寸土寸金的老城區(qū)，新盤項目推出較少，大多還是以二手房交易為主。在老城區(qū)空間有限的情況下，新房市場逐漸向周邊組團發(fā)展，正定、鹿泉等新區(qū)未來空間較大。

    2018年滄州房價結束了前兩年快速上漲的態(tài)勢，新盤雖無明顯降價現(xiàn)象，但各種優(yōu)惠、打折促銷手段則是屢見不鮮，相當于變相微降。其次，相比之前來說，二手房的價格調整較新盤要明顯，但下半年逐漸趨于穩(wěn)定。最后，也是很重要的一點，盡管剛需購房的意愿明顯，但多數(shù)人鑒于現(xiàn)實都處于觀望狀態(tài)，整個樓市處于橫盤階段。

    2018年，邯鄲房地產市場在經歷最嚴預售、公積金新政等政策之后，房價漲幅趨穩(wěn)。上半年土地市場熱度仍較高，品牌房企相繼入駐，直至2018年7月，邯鄲土地市場才開始降溫，7-9月雖有土地成交，但與上半年的土地市場相比降溫明顯。整體來看，2018年邯鄲房價從“高”到“穩(wěn)”、土地市場逐步降溫，市場回歸理性，預計2019年市場仍將以穩(wěn)為主。