剛需型住房需求占比上升，購(gòu)房環(huán)境以及購(gòu)房理性化促使9月商品房銷(xiāo)售下滑【圖】

    2018年三季度國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房定位以中剛需類(lèi)產(chǎn)品為主。64.1%的項(xiàng)目主要面向首次改善的剛需類(lèi)產(chǎn)品戶(hù)型，32.2%的樓盤(pán)主推針對(duì)中高端改善型需求，3.7%的項(xiàng)目推出不限購(gòu)的商住產(chǎn)品，主要面向投資客戶(hù)及部分受限購(gòu)條件制約的自住購(gòu)房者。

2018年三季度全國(guó)重點(diǎn)城市開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目產(chǎn)品定位占比

資料來(lái)源：智研咨詢(xún)整理

    剛需規(guī)模占比較大，反映出市場(chǎng)對(duì)于商品房需求偏向于理性狀態(tài)，由于剛需人群主要集中在25-34歲群體，群體特征集中在資本積累相對(duì)較少，商品房?jī)r(jià)格、學(xué)位位置敏感度較高，地理位置、房屋結(jié)構(gòu)、房屋面積敏感度較低；另一方面商品房剛需購(gòu)房需要主要為婚房、外來(lái)人口常住住房。2016年年底該部分人群占全國(guó)人口比例16.77%，其中25-29歲人群占比全國(guó)最高9.21%，鞏固了剛需住房規(guī)模的占比。

    商品房住房中高端改善客戶(hù)表現(xiàn)在改善住房環(huán)境，從原有小戶(hù)型剛需住房環(huán)境向中高端小區(qū)、大戶(hù)型、全面的配套設(shè)備環(huán)境改善。這部分群體年齡集中在45-54歲，通過(guò)前期的資本積累，該群體部分人群已經(jīng)具備一定資產(chǎn)規(guī)模，價(jià)格敏感度相對(duì)剛需群體較低，而環(huán)境、地理位置、周邊配套設(shè)備需求敏感度較高。

    商品房投資類(lèi)客戶(hù)更看重項(xiàng)目的居住屬性、未來(lái)升值空間。小戶(hù)型低總價(jià)的住房產(chǎn)品，滿(mǎn)足一些想擁有自己住房的人群，這部分人群首先考慮自己居住需求如交通地鐵便捷、精裝修拎包入住等因素外，也希望條件允許后置換能滿(mǎn)足自身更高需求的房源，一定程度上實(shí)現(xiàn)了住有所居的調(diào)控導(dǎo)向。

2016年全國(guó)人口年齡結(jié)構(gòu)占比統(tǒng)計(jì)情況

資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、智研咨詢(xún)整理

    我國(guó)住宅商品房剛需群體占比較大，住房需求明確，對(duì)于商品房?jī)r(jià)格總價(jià)敏感度高，但是對(duì)于住宅商品房上漲的敏感度低，促使我國(guó)住宅商品房銷(xiāo)售在2018年前9月增速有所上升。

2013-2018年9月住宅商品房銷(xiāo)售額走勢(shì)圖

資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、智研咨詢(xún)整理

    根據(jù)智研咨詢(xún)發(fā)布的《2019-2025年中國(guó)商品房市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)模式分析及發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)研究報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示：由于商品房剛需住房群體和商品房投資類(lèi)群體，二類(lèi)群體的購(gòu)房共同特征集中在小戶(hù)型、中小戶(hù)型住宅，而上述類(lèi)群購(gòu)房群體在2018年三季度占比合計(jì)逼近70%，促使我國(guó)住宅商品房在2018年1-9月銷(xiāo)售面積增速持續(xù)下降。2018年1-9月住宅商品房銷(xiāo)售面積103479萬(wàn)平方米，同比增速下滑至3.34%。

2013-2018年9月住宅商品房銷(xiāo)售面積走勢(shì)圖

資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、智研咨詢(xún)整理