中國(guó)長(zhǎng)租行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模預(yù)計(jì)在2020年其市場(chǎng)規(guī)?；?qū)⑦_(dá)1.90萬(wàn)億元，2025年將達(dá)3.01萬(wàn)億【圖】

    中國(guó)長(zhǎng)租服務(wù)行業(yè)現(xiàn)狀：長(zhǎng)期處于市場(chǎng)自發(fā)運(yùn)行的狀態(tài)，整體缺失標(biāo)準(zhǔn)化的行業(yè)規(guī)范體系，現(xiàn)在進(jìn)入加速推進(jìn)時(shí)期，但與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，房屋租賃比例、租金回報(bào)率以及服務(wù)體系的成熟化等多種維度上仍有較大差距?，F(xiàn)階段，在政策鼓勵(lì)、技術(shù)賦能、用戶體驗(yàn)等因素的共同驅(qū)動(dòng)下，長(zhǎng)租行業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展期。目前市場(chǎng)規(guī)模是2018年中國(guó)長(zhǎng)租行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模預(yù)計(jì)達(dá)1.57萬(wàn)億元水平，同比增長(zhǎng)9.6%。未來(lái)幾年將保持持續(xù)增長(zhǎng)的勢(shì)頭，預(yù)計(jì)在2020年其市場(chǎng)規(guī)?；?qū)⑦_(dá)1.90萬(wàn)億元，2025年將達(dá)3.01萬(wàn)億。長(zhǎng)租平臺(tái)前期發(fā)展痛點(diǎn)在于：虛假信息難杜絕、供需匹配差、服務(wù)不充分、盈利模式單一。長(zhǎng)租平臺(tái)的快速發(fā)展，逐漸向體系化運(yùn)營(yíng)推進(jìn)。平臺(tái)的競(jìng)爭(zhēng)力主要體現(xiàn)在流量規(guī)模、品牌口碑、標(biāo)準(zhǔn)化體系與差異化服務(wù)上。長(zhǎng)租公寓和長(zhǎng)租平臺(tái)是密不可分的合作關(guān)系，在供需匹配和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)形成上相互補(bǔ)足。

    長(zhǎng)租服務(wù)行業(yè)發(fā)展：一線城市是核心地區(qū)，政策和經(jīng)濟(jì)牽引行業(yè)向二三線城市滲透。長(zhǎng)租公寓：多方激烈競(jìng)爭(zhēng)促使中國(guó)長(zhǎng)租公寓在未來(lái)十年中的快速成熟。預(yù)計(jì)整體機(jī)構(gòu)化房源的份額在未來(lái)會(huì)快速上升至70%以上，頭部長(zhǎng)租公寓成長(zhǎng)至3-5%。長(zhǎng)租公寓未來(lái)會(huì)是頭部品牌+長(zhǎng)尾格局，巨鯨和大量魚(yú)群共存。長(zhǎng)租平臺(tái)：隨著用戶對(duì)租房體驗(yàn)需求的提高，平臺(tái)商業(yè)模式由資源信息導(dǎo)向向用戶服務(wù)導(dǎo)向快速更替升級(jí)，打造服務(wù)閉環(huán)、建立服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)體系，將是長(zhǎng)租平臺(tái)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的必然趨勢(shì)，也是各類型平臺(tái)的競(jìng)爭(zhēng)熱點(diǎn)。

    相比于房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)，房產(chǎn)租賃在房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)中是一種更靈活的流通方式，有助于房產(chǎn)資源的高效利用。在研究對(duì)象聚焦于可用于居住用房的長(zhǎng)期租賃行業(yè)以及相關(guān)領(lǐng)域，是當(dāng)前中國(guó)房產(chǎn)租賃市場(chǎng)中的主體類型，也是關(guān)乎國(guó)計(jì)民生的居民住房問(wèn)題的重點(diǎn)解決途徑之一。在現(xiàn)階段，貫徹國(guó)家“房住不炒”的指導(dǎo)方針，長(zhǎng)租行業(yè)的規(guī)范化發(fā)展有助于推動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、減緩房產(chǎn)供需矛盾，改善城鎮(zhèn)居民的居住狀況并且完善中國(guó)住房供應(yīng)體系，多角度保障不同群體的住房需求，促進(jìn)房產(chǎn)回歸其居住屬性。長(zhǎng)租行業(yè)已成為中國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制中的重要一環(huán)。

    中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)一直以來(lái)以房產(chǎn)銷售作為核心，隨著以一二線城市為代表的核心城市從房產(chǎn)增量時(shí)代向存量時(shí)代傾斜，過(guò)去長(zhǎng)期以市場(chǎng)自發(fā)運(yùn)作為主的住房租賃領(lǐng)域，展現(xiàn)出巨大的行業(yè)調(diào)控價(jià)值。在“租售并舉”與“租售同權(quán)”的探索與推進(jìn)下，中國(guó)長(zhǎng)租行業(yè)進(jìn)入了在政策帶動(dòng)下的加速推進(jìn)時(shí)期，但與美國(guó)等城市化充足的發(fā)達(dá)國(guó)家相比，在房產(chǎn)交易中的租房規(guī)模占比、房屋租賃比例、租金回報(bào)率以及長(zhǎng)租服務(wù)體系的成熟化等多種維度上，中國(guó)的長(zhǎng)租行業(yè)仍有較大差距。以現(xiàn)有行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀為基礎(chǔ)，預(yù)計(jì)在2025年之后，中國(guó)長(zhǎng)租行業(yè)有望進(jìn)入初步成熟期。

    流動(dòng)人口向資源優(yōu)勢(shì)城市群匯聚，長(zhǎng)租行業(yè)被迅速激活。從宏觀層面來(lái)看，中國(guó)租房市場(chǎng)與城市化進(jìn)程和人口流動(dòng)兩大因素高度相關(guān)。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)的城市化率在2017年底提升到了58.5%，城市人口已超過(guò)8億，預(yù)計(jì)2030年城鎮(zhèn)化率將會(huì)達(dá)到70%，在未來(lái)的十余年仍將是中國(guó)城鎮(zhèn)化步伐加大的時(shí)期。城市化的加速往往伴隨著勞動(dòng)力資源的重新配置，截至2017年底，全國(guó)流動(dòng)人口規(guī)模約2.44億人，逐漸向沿江、沿海、沿交通節(jié)點(diǎn)等地區(qū)聚集，特別是三大都市群和中西部省會(huì)城市，開(kāi)始憑借其就業(yè)機(jī)會(huì)、教育和醫(yī)療等優(yōu)質(zhì)資源，吸附住越來(lái)越多的勞動(dòng)人口流入。而在大量的住宿需求的帶動(dòng)下，人口流入型城市的長(zhǎng)租行業(yè)迅速被激活，快速發(fā)展起來(lái)。

    以北上廣深為代表的資源優(yōu)勢(shì)城市繁榮發(fā)展的同時(shí)也陪隨著房?jī)r(jià)的飛漲，為了抑制房?jī)r(jià)的不理性膨脹，敦促房產(chǎn)市場(chǎng)回歸理性，全國(guó)累計(jì)73個(gè)城市進(jìn)行了房產(chǎn)調(diào)控，出臺(tái)了135條限購(gòu)政策，176條限貸政策，調(diào)控力度極大。然而從城市流動(dòng)人口、尤其是年輕人群角度來(lái)看，資源優(yōu)勢(shì)城市的房?jī)r(jià)仍然不低，且又有不同規(guī)則的限購(gòu)政策；在購(gòu)房資金和城市資歷的雙重門(mén)檻下，租房成為新晉市民的初始優(yōu)選，且租房周期有延長(zhǎng)趨勢(shì)中國(guó)傳統(tǒng)租房行業(yè)長(zhǎng)期處于市場(chǎng)自發(fā)運(yùn)行的狀態(tài)，行業(yè)整體缺失標(biāo)準(zhǔn)化的行業(yè)規(guī)范體系，中間主要的發(fā)展困境表現(xiàn)為：住房空置率偏高，房源多而分散，在房源端缺乏有指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)的管理體系和標(biāo)準(zhǔn)化的房屋規(guī)格，房源與日漸多樣化的租房人群之間長(zhǎng)期處于匹配度不高的狀態(tài)；租房行業(yè)以中介服務(wù)為核心主體，缺失配套的租房服務(wù)體系，同時(shí)由于規(guī)范性不足，導(dǎo)致信息不對(duì)稱、租住的撮合效率低，且有哄抬房租、強(qiáng)迫交易等“黑中介”問(wèn)題屢屢發(fā)生；用戶體驗(yàn)長(zhǎng)期沒(méi)有得到足夠重視，遭遇“黑中介”往往缺乏反饋通道，維權(quán)效果差，租房過(guò)程缺失有效的信用評(píng)價(jià)體系；本質(zhì)上為信息資源出售的傳統(tǒng)中介收費(fèi)模式在互聯(lián)網(wǎng)信息時(shí)代已日漸陳舊，需要向服務(wù)型收費(fèi)模式創(chuàng)新轉(zhuǎn)變。

    自2015年開(kāi)始，有關(guān)長(zhǎng)租的政策紅利不斷釋放，政策出臺(tái)文件專門(mén)扶持租房租賃產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展，并明確加快機(jī)構(gòu)化、規(guī)范化租賃企業(yè)的發(fā)展。從2015年1月住建部發(fā)布《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的指導(dǎo)意見(jiàn)》，到2016年3月，將完善“購(gòu)租并舉”的住房制度寫(xiě)進(jìn)十三五規(guī)劃當(dāng)中，再到中國(guó)首部專門(mén)針對(duì)住房租賃和銷售的法規(guī)《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例》的推出，政府大力發(fā)展租賃市場(chǎng)的態(tài)度十分明朗，中國(guó)傳統(tǒng)長(zhǎng)租行業(yè)迎來(lái)了變革的契機(jī)。利好政策頻發(fā)帶動(dòng)長(zhǎng)租行業(yè)進(jìn)入了快速發(fā)展時(shí)期，而互聯(lián)網(wǎng)思維則開(kāi)始顛覆原有租賃方式。從技術(shù)的層面促進(jìn)長(zhǎng)租領(lǐng)域新型商業(yè)模式的誕生與升級(jí)，長(zhǎng)租品牌公寓的興起、長(zhǎng)租交易平臺(tái)的產(chǎn)生與服務(wù)閉環(huán)創(chuàng)新，均是互聯(lián)網(wǎng)賦能傳統(tǒng)長(zhǎng)租行業(yè)的入口。在互聯(lián)網(wǎng)+的背景下，信息精準(zhǔn)匹配、構(gòu)建交易信用、用戶畫(huà)像、服務(wù)痛點(diǎn)挖掘、房源標(biāo)準(zhǔn)化管理、支付金融、智能家居服務(wù)等各個(gè)層級(jí)前沿技術(shù)的應(yīng)用，在降低運(yùn)營(yíng)成本的基礎(chǔ)上，提升服務(wù)效率，創(chuàng)新服務(wù)模式，使鏈接長(zhǎng)租上下游形成一條龍式服務(wù)閉環(huán)成為可能；在提高房源和用戶的匹配效率的同時(shí)，更精確的滿足用戶的個(gè)性化需求。

    傳統(tǒng)租房行業(yè)最大的痛點(diǎn)之一就是租房服務(wù)長(zhǎng)期缺失，用戶處于被動(dòng)地位，租房體驗(yàn)處于水平以下；而在市場(chǎng)自發(fā)運(yùn)作的時(shí)期，資源導(dǎo)向的特點(diǎn)使房源信息的壟斷把持即能帶來(lái)利潤(rùn)，多數(shù)長(zhǎng)租市場(chǎng)參與者缺乏沉淀租房服務(wù)價(jià)值的動(dòng)力。但隨著長(zhǎng)租行業(yè)進(jìn)入新的發(fā)展階段，政策和社會(huì)環(huán)境的利好激發(fā)了行業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)局面，資源導(dǎo)向向用戶體驗(yàn)導(dǎo)向偏移，用戶租房服務(wù)成為保障入住率、影響品牌美譽(yù)度和忠誠(chéng)度的關(guān)鍵因素。長(zhǎng)租用戶的多樣化以及消費(fèi)升級(jí)趨勢(shì)導(dǎo)致租房需求的分化與升級(jí)，從而使圍繞用戶需求優(yōu)化租房體驗(yàn)，成為打造長(zhǎng)租口碑、提升服務(wù)價(jià)值的關(guān)鍵因素。

    據(jù)推算認(rèn)為，2018年中國(guó)長(zhǎng)租行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模預(yù)計(jì)達(dá)1.57萬(wàn)億元水平，同比增長(zhǎng)9.6%。未來(lái)幾年中國(guó)長(zhǎng)租行業(yè)的市場(chǎng)規(guī)模將保持持續(xù)增長(zhǎng)的勢(shì)頭，預(yù)計(jì)在2020年其市場(chǎng)規(guī)模或?qū)⑦_(dá)1.90萬(wàn)億元，2025年將達(dá)3.01萬(wàn)億。中國(guó)長(zhǎng)租行業(yè)增長(zhǎng)主要原因如下：1、全國(guó)流動(dòng)人口的規(guī)模在2017年約2.44億人，隨著城市化進(jìn)程的繼續(xù)以及重點(diǎn)城市人才吸引政策紅利的激勵(lì)，在未來(lái)幾年人口流動(dòng)性將大概率被激活，呈現(xiàn)上升趨勢(shì)；2、2013年《中國(guó)流動(dòng)人口發(fā)展報(bào)告》顯示流動(dòng)人口家庭中租住私房的比例平均為67.3%，在長(zhǎng)租政策利好的帶動(dòng)上，這一比例將持續(xù)擴(kuò)大；3、隨著可支配收入的提升，城市人口對(duì)居住體驗(yàn)和租房服務(wù)提出更高的要求，長(zhǎng)租行業(yè)參與者也將拓展更加多樣化、高質(zhì)量的長(zhǎng)租產(chǎn)品，平均租金收入也將隨之持續(xù)上升。

2016至2025年中國(guó)長(zhǎng)租市場(chǎng)規(guī)模預(yù)估圖

數(shù)據(jù)來(lái)源：公共資料來(lái)源

    長(zhǎng)租行業(yè)一線城市是核心地區(qū)，政策和經(jīng)濟(jì)牽引行業(yè)向二三線城市滲透，一線城市在未來(lái)較長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)仍然是長(zhǎng)租行業(yè)的最主要戰(zhàn)場(chǎng)，但一線城市場(chǎng)的高房?jī)r(jià)和大城市存在一定的人口擠出效應(yīng)；同時(shí)在人才引入政策和經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的牽引下，部分二三線城市和呈現(xiàn)出明顯的人口流入動(dòng)態(tài)，如杭州、長(zhǎng)沙、重慶、西安、武漢等城市都為人才流入提供了大量便利，同時(shí)地方長(zhǎng)租政策不斷出臺(tái)并落實(shí)，市場(chǎng)信心增長(zhǎng)，充分利好長(zhǎng)租行業(yè)發(fā)展向非一線城市的滲透與擴(kuò)張，未來(lái)逐漸增多的資源優(yōu)勢(shì)型二三線城市及其輻射地區(qū)將是長(zhǎng)租行業(yè)的重點(diǎn)覆蓋方向。

    長(zhǎng)租行業(yè)的快速發(fā)展，市場(chǎng)需求量大，多方的競(jìng)爭(zhēng)促使中國(guó)的長(zhǎng)租行業(yè)會(huì)在未來(lái)十年發(fā)展快速成熟?；ヂ?lián)網(wǎng)+賦予長(zhǎng)租平臺(tái)在服務(wù)黏合方面的天然優(yōu)勢(shì)，快速尋找服務(wù)空白并迅速建立起體系，形成一整套在租房服務(wù)方面的規(guī)則。作為服務(wù)商，對(duì)于房東用戶，在引流的同時(shí)，提升產(chǎn)品、技術(shù)、咨詢、營(yíng)銷等多方面服務(wù)；服務(wù)長(zhǎng)租下游租房用戶，以用戶體驗(yàn)為出發(fā)點(diǎn)，提供帶看、信息、租賃金融等多方面服務(wù)；在服務(wù)上達(dá)到真正意義上的供需深度匹配。服務(wù)和運(yùn)營(yíng)能力是未來(lái)長(zhǎng)租平臺(tái)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

相關(guān)報(bào)告，智研咨詢發(fā)布的《2018-2024年中國(guó)長(zhǎng)租公寓行業(yè)專項(xiàng)調(diào)查及投資戰(zhàn)略咨詢報(bào)告》