2018年上半年個(gè)人購(gòu)房貸款余額增速回落、土地出讓收入同比增長(zhǎng)35.1%【圖】

    據(jù)國(guó)際清算銀行數(shù)據(jù)，同時(shí)期發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體居民杠桿率76.1%，其中德國(guó)、日本居民杠桿率分別為52.9%、57.4%，中國(guó)居民杠桿率已接近日德，高于新興經(jīng)濟(jì)體39.8%的平均水平?？紤]美國(guó)、英國(guó)居民部門(mén)杠桿率約80%左右，這意味著中國(guó)居民部門(mén)依然有進(jìn)一步加杠桿空間。

居民杠桿率（居民部門(mén)債權(quán)存量/GDP）

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    相關(guān)報(bào)告：智研咨詢發(fā)布的《2018-2024年中國(guó)商品房行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)報(bào)告》

    從居民購(gòu)房杠桿來(lái)看，2018年上半年新增按揭及公積金貸款與一二手商品房成交比為37.2%，較2017年上升1.5個(gè)百分點(diǎn)，但低于2015-2016年水平，反映認(rèn)房又認(rèn)貸等政策實(shí)施后，居民首付比例有所提升。值得注意的是，2017年以來(lái)居民短期貸款明顯放量，即使在銀保監(jiān)多次強(qiáng)調(diào)嚴(yán)控消費(fèi)貸進(jìn)樓市背景下，2017、2018H1居民短貸仍達(dá)1.83萬(wàn)億和1.1萬(wàn)億天量，而同期社零增速及CPI并未明顯上升，意味大量居民短貸或違規(guī)流入樓市。假定居民短貸增量一半流入樓市，則對(duì)應(yīng)的實(shí)際居民購(gòu)房杠桿率分別為40.5%和43%，仍處于較高水平。

2017年個(gè)人購(gòu)房杠桿維持高位

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    2018年上半年居民短期貸款同比增長(zhǎng)15.5%

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    2018年上半年個(gè)人購(gòu)房貸款余額23.8萬(wàn)億，同比增長(zhǎng)18.6%，較2017年增速回落3.6個(gè)百分點(diǎn)；居民新增中長(zhǎng)期貸款2.5萬(wàn)億，同比下降11.3%。7月23日國(guó)常會(huì)明確穩(wěn)健的貨幣政策要松緊適度，但考慮7月31日中央政治局會(huì)議明確表示“下決心解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題，堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲，加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制”，預(yù)計(jì)下半年市場(chǎng)資金面情況將好于上半年，但涉房融資短期仍難有較大松動(dòng)。

2018年上半年個(gè)人購(gòu)房貸款余額增速回落

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    限價(jià)背景下價(jià)格倒掛，疊加二手房更高的稅費(fèi)支出，2017年二手房成交額占比較2016年下滑5.2個(gè)百分點(diǎn)至30.3%，11個(gè)核心城市2018上半年二手房成交同比下降12.5%。在整體信貸額度偏緊背景下，銀行為維護(hù)與開(kāi)發(fā)商中長(zhǎng)期合作關(guān)系，或傾向投放更多按揭額度到新房市場(chǎng)，疊加一二手房?jī)r(jià)格倒掛，預(yù)計(jì)2018年新房成交占比或再次提升。

2017年全國(guó)二手成交額占比下滑

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2018年上半年重點(diǎn)城市二手成交延續(xù)下降

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    預(yù)計(jì)按揭利率仍將處于高位，按揭額度難有明顯改觀。按全年18%個(gè)貸余額增速測(cè)算，預(yù)計(jì)可支撐新房銷售額14.3億，同比增長(zhǎng)6.6%。

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    從統(tǒng)計(jì)局口徑來(lái)看，2018年上半年房企到位資金7.9萬(wàn)億，其中國(guó)內(nèi)貸款1.2萬(wàn)億（占比15.5%）、自籌資金2.6萬(wàn)億（占比32.2%）、其他資金4.1萬(wàn)億（含定金及預(yù)收款2.6萬(wàn)億、個(gè)人按揭貸款1.2萬(wàn)億）。

房地產(chǎn)行業(yè)歷年資金來(lái)源占比

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    除加快推盤(pán)及銷售回款外，開(kāi)發(fā)商積極拓展新的融資渠道，2018年上半年地產(chǎn)公司債、ABS發(fā)行規(guī)模同比分別增長(zhǎng)205.3%、123.2%，同時(shí)地產(chǎn)海外債、信托等融資渠道亦保持平穩(wěn)增長(zhǎng)。

上半年信托發(fā)行規(guī)模同比增121.2%

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上半年ABS發(fā)行規(guī)模同比增123.2%

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上半年海外債發(fā)行同比增32.3%

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    2017年12月中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于規(guī)范銀信類業(yè)務(wù)的通知》，明確不得將信托資金違規(guī)投向房地產(chǎn)，隨著信托收緊，中小房企融資環(huán)境或?qū)⑦M(jìn)一步惡化。

信貸資源進(jìn)一步向優(yōu)質(zhì)房企集中

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    從短期償債能力來(lái)看，2018一季度A股上市房企在手現(xiàn)金對(duì)一年內(nèi)到期長(zhǎng)短期債務(wù)覆蓋比例為115%，較2017年末下降11個(gè)百分點(diǎn)，但遠(yuǎn)高于2014年的83%。剔除預(yù)收款后資產(chǎn)負(fù)債率為54.4%，較上年末下降1.4個(gè)百分點(diǎn)，凈負(fù)債率為111.5%，較上年末上升12.8個(gè)百分點(diǎn)。

貨幣資金/一年內(nèi)到期長(zhǎng)短期負(fù)債

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2018Q1板塊凈負(fù)債率有所上升

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    地方政府收入包括地方政府性基金收入、地方國(guó)有資本經(jīng)營(yíng)收入、地方本級(jí)財(cái)政收入、中央對(duì)地方返還和轉(zhuǎn)移支付，2017年分別為6.7萬(wàn)億、0.16萬(wàn)億、9.1萬(wàn)億和6.5萬(wàn)億，合計(jì)為22.5億，同比增長(zhǎng)14.7%。其中地方政府基金性收入主要為土地出讓金，2017年全國(guó)土地出入收入5萬(wàn)億，占地方基金性收入的75%、占地方財(cái)政收入（本級(jí)收入+中央返還）的22.2%。

土地出讓金占地方政府收入20%左右

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土地出讓金占地方基金性收入的75%以上

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    從地產(chǎn)政府財(cái)政收支來(lái)看，超過(guò)80%的地方政府基金本級(jí)收入為土地出讓收入，對(duì)應(yīng)超過(guò)80%的基金性支出亦與土地出讓相關(guān)，包括征地和拆遷補(bǔ)償（50%左右）、土地開(kāi)發(fā)支出（20%左右）、城市建設(shè)支出（10%左右）。

地方政府性基金收入結(jié)構(gòu)（2017年）

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地方政府性基金支出結(jié)構(gòu)（2017年）

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    2018年前7月全國(guó)土地出讓收入3.2萬(wàn)億，同比增長(zhǎng)35.1%，完成全年土地出讓計(jì)劃收入的58%。從過(guò)去四年來(lái)看，除2015年以外均超額完成年初土地出讓計(jì)劃，同時(shí)考慮地方政府基金性支出大部分與土地出讓有關(guān)，一旦土地出讓市場(chǎng)降溫，相應(yīng)的征地及拆遷亦有可能放緩，支出彈性空間較大。

2018前7月土地出讓收入同比增長(zhǎng)35.1%

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大多數(shù)年份土地出讓收入計(jì)劃完成率較高

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    財(cái)政部數(shù)據(jù)顯示，2018年7月末地方政府債務(wù)余額17.2萬(wàn)億，較2017年末進(jìn)一步上升4.2%，平均剩余到期年限為4.5年。2018年地方政府到期債券7203億，為2017年地方政府收入的3.2%；2020-2022年為地方債到期高峰，每年到期地方債均超過(guò)1.7萬(wàn)億。

    受限價(jià)、資金偏緊等影響，2018年二季度以來(lái)土地市場(chǎng)流拍現(xiàn)象有所增加，以未成交土地?cái)?shù)量/（未成交土地?cái)?shù)量+成交土地?cái)?shù)量）衡量土地流拍情況，上半年百城流拍率較2017年的9.7%上升0.4%至10.1%，但仍遠(yuǎn)低于2014-2015年高達(dá)15%以上的流拍率水平。

2018年100大中城市整體流拍率上升

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    分城市來(lái)看，天津、石家莊、成都、青島、西安、深圳、北京等城市土地流拍率上升較快，其中天津、石家莊、青島、成都、西安土地出讓金對(duì)當(dāng)?shù)刎?cái)政貢獻(xiàn)較大，占當(dāng)?shù)乇炯?jí)財(cái)政收入（未考慮中央轉(zhuǎn)移支付）的25%-35%。盡管流拍率有所上升，但上述城市2018年上半年赤字率并未較2017年有明顯提升。我們判斷一方面流拍率整體仍處于低位，地方政府通過(guò)加大土地供應(yīng)（前7月百城供地同比增27%）等手段保障土地出讓收入增長(zhǎng)；另一方面正如前文所述，一旦土地出讓市場(chǎng)降溫，相應(yīng)的征地及拆遷支出亦有可能放緩，支出彈性空間較大。

    2018年將迎來(lái)房企償債小高峰，若銷售回款亦惡化，且銀行信貸依舊偏緊，不排除部分中小房企面臨資金鏈風(fēng)險(xiǎn)；2016-2017年上半年高地價(jià)項(xiàng)目將在2018年陸續(xù)入市，考慮多地實(shí)現(xiàn)限價(jià)政策，若限價(jià)無(wú)法突破，由于地價(jià)成本抬升，將導(dǎo)致板塊未來(lái)利潤(rùn)率下滑風(fēng)險(xiǎn)。