研判2025！中國(guó)康養(yǎng)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷程、發(fā)展背景、市場(chǎng)規(guī)模、競(jìng)爭(zhēng)格局及發(fā)展趨勢(shì)分析：康養(yǎng)地產(chǎn)已成為眾多房企轉(zhuǎn)型的重要方向[圖]

內(nèi)容概要：隨著我國(guó)人口老年化日益加劇、國(guó)民健康意識(shí)的不斷提升，我國(guó)康養(yǎng)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2022年我國(guó)康養(yǎng)地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模達(dá)15510億元，同比增長(zhǎng)1.51%，但近兩年，我國(guó)逐步從增量房時(shí)代邁向存量房時(shí)代，這一轉(zhuǎn)變對(duì)整個(gè)行業(yè)產(chǎn)生了深遠(yuǎn)影響，在行業(yè)整體低迷的大環(huán)境下，康養(yǎng)地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模也經(jīng)歷了連續(xù)兩年的下滑困境，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2024年我國(guó)康養(yǎng)地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模降至13918億元，同比減少5.89%。

上市企業(yè)：保利發(fā)展（600048）、綠城中國(guó)（03900.HK）、華潤(rùn)置地（01109.HK）、中國(guó)金茂（00817.HK）、濱江集團(tuán)（002244）、越秀地產(chǎn)（00123.HK）、萬科A（000002）、招商蛇口（001979）、 榮盛發(fā)展（002146）、上實(shí)發(fā)展（600748）

關(guān)鍵詞：康養(yǎng)地產(chǎn)發(fā)展歷程、康養(yǎng)地產(chǎn)發(fā)展背景、康養(yǎng)地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模、康養(yǎng)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)格局、康養(yǎng)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)

一、概述

康養(yǎng)地產(chǎn)是以“健康”和“養(yǎng)老”為核心，融合房地產(chǎn)開發(fā)與健康養(yǎng)生、養(yǎng)老服務(wù)的復(fù)合型地產(chǎn)形態(tài)。它并非單純的住宅產(chǎn)品，而是通過整合醫(yī)療、康復(fù)、護(hù)理、休閑、文化等資源，為不同年齡層（尤其是中老年人）提供集居住、健康管理、養(yǎng)老照料、休閑娛樂于一體的綜合性生活解決方案。其核心邏輯是“地產(chǎn)為載體，康養(yǎng)為內(nèi)核”，強(qiáng)調(diào)從“居住功能”向“健康生活全周期服務(wù)”的延伸。

根據(jù)項(xiàng)目所處的區(qū)位、項(xiàng)目規(guī)模、基礎(chǔ)條件、目標(biāo)客群、產(chǎn)品特色等差異，康養(yǎng)地產(chǎn)產(chǎn)品可以分為健康智慧居住社區(qū)、活躍長(zhǎng)者社區(qū)、康養(yǎng)旅居社區(qū)/小鎮(zhèn)、醫(yī)養(yǎng)機(jī)構(gòu)、健康綜合體、健康產(chǎn)業(yè)園六大類，從物業(yè)形態(tài)來看，健康智慧社區(qū)/活躍長(zhǎng)者社區(qū)/康養(yǎng)旅居社區(qū)，主要為住宅形式，配置健康智能設(shè)施或養(yǎng)老服務(wù)、健康管理等配套；醫(yī)養(yǎng)機(jī)構(gòu)/醫(yī)養(yǎng)綜合體一般在城市核心區(qū)的寫字樓等商辦物業(yè)中，由專業(yè)的運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)；而健康產(chǎn)業(yè)園主要為園區(qū)形式的生產(chǎn)研發(fā)型物業(yè)。從盈利模式來看，主要包括物業(yè)銷售、配套運(yùn)營(yíng)、健康/康養(yǎng)服務(wù)、養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)、物業(yè)租賃等獲得收益的途徑，以運(yùn)營(yíng)為主的項(xiàng)目，后期均可考慮資本化退出，如醫(yī)養(yǎng)機(jī)構(gòu)、健康綜合體、健康產(chǎn)業(yè)園等；銷售類項(xiàng)目則通過物業(yè)銷售、配套服務(wù)等方式實(shí)現(xiàn)資金回籠。

二、發(fā)展歷程

20世紀(jì)80年代，中國(guó)康養(yǎng)地行業(yè)開始起步，最初主要以養(yǎng)老院、療養(yǎng)院等機(jī)構(gòu)為主，主要服務(wù)于老年人群體，提供基本的醫(yī)療護(hù)理和日常照料，服務(wù)內(nèi)容和設(shè)施相對(duì)簡(jiǎn)單。進(jìn)入21世紀(jì)后，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人們生活水平提高，康養(yǎng)地的服務(wù)內(nèi)容和形式逐漸豐富，開始包含養(yǎng)生保健、康復(fù)治療、休閑度假等功能，吸引了眾多的中老年人群。

2010年，四川攀枝花基于資源型城市轉(zhuǎn)型需求，立足自身資源優(yōu)勢(shì)，率先提出“康養(yǎng)”理念，開啟了康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)從理論到實(shí)踐的探索。2012年，國(guó)家旅游局官網(wǎng)報(bào)道了攀枝花興建旅游新村迎接冬季陽光康養(yǎng)休閑旅游度假熱潮，標(biāo)志著康養(yǎng)旅游開始受到關(guān)注。2016年，國(guó)家旅游局頒布了《國(guó)家康養(yǎng)旅游示范基地標(biāo)準(zhǔn)》，對(duì)康養(yǎng)旅游等術(shù)語進(jìn)行了定義，從政策上為康養(yǎng)旅游提供了保障，同年，國(guó)務(wù)院頒布《“健康中國(guó)2030”規(guī)劃綱要》，健康中國(guó)上升為國(guó)家戰(zhàn)略，進(jìn)一步推動(dòng)了康養(yǎng)地行業(yè)的發(fā)展，2017年，國(guó)家五部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)健康旅游發(fā)展的指導(dǎo)意見》，在此期間，康養(yǎng)度假旅游快速興起，各地紛紛打造康養(yǎng)旅游示范基地，康養(yǎng)地的類型日益豐富，包括溫泉度假型、森林養(yǎng)生型等多種形式。

近年來，我國(guó)康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)進(jìn)入融合共生階段，開始助力共同富裕，我國(guó)各地依托自身特色資源，探索適合自身的康養(yǎng)發(fā)展路徑，如攀枝花基于“六度稟賦”理論，將陽光、森林等自然資源轉(zhuǎn)化為康養(yǎng)資產(chǎn)，發(fā)展出運(yùn)動(dòng)、療愈等多種康養(yǎng)產(chǎn)品與服務(wù)業(yè)態(tài)，同時(shí)，康養(yǎng)地行業(yè)與醫(yī)療、文化、體育等產(chǎn)業(yè)深度融合，形成了更完善的產(chǎn)業(yè)鏈，并且開始引入智能化技術(shù)，提升服務(wù)效率和用戶體驗(yàn)，朝著多元化、個(gè)性化、智能化方向發(fā)展。

三、發(fā)展背景

近年來，我國(guó)人口老齡化日益加劇，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2024年我國(guó)65歲及以上人口數(shù)量達(dá)21969萬人，同比增長(zhǎng)1.35%，占全國(guó)人口總數(shù)的比例高達(dá)15.60%，隨著我國(guó)老年人口數(shù)量的不斷增加，對(duì)養(yǎng)老和康養(yǎng)服務(wù)的需求持續(xù)增長(zhǎng)，為康養(yǎng)地產(chǎn)行業(yè)提供了龐大的潛在消費(fèi)群體，此外，隨著國(guó)民健康意識(shí)不斷增強(qiáng)，人們?cè)絹碓街匾暯】瞪罘绞?，預(yù)防性健康消費(fèi)逐漸成為主流，不僅老年人，許多中青年人也對(duì)具備康養(yǎng)功能的居住環(huán)境產(chǎn)生需求，進(jìn)一步推動(dòng)了康養(yǎng)地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)需求的增長(zhǎng)。

相關(guān)報(bào)告：智研咨詢發(fā)布的《中國(guó)康養(yǎng)地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)查及投資趨勢(shì)研判報(bào)告》

四、發(fā)展現(xiàn)狀

隨著我國(guó)人口老年化日益加劇、國(guó)民健康意識(shí)的不斷提升，我國(guó)康養(yǎng)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2022年我國(guó)康養(yǎng)地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模達(dá)15510億元，同比增長(zhǎng)1.51%，但近兩年，我國(guó)逐步從增量房時(shí)代邁向存量房時(shí)代，這一轉(zhuǎn)變對(duì)整個(gè)行業(yè)產(chǎn)生了深遠(yuǎn)影響，在行業(yè)整體低迷的大環(huán)境下，康養(yǎng)地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模也經(jīng)歷了連續(xù)兩年的下滑困境，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2024年我國(guó)康養(yǎng)地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模降至13918億元，同比減少5.89%。

五、競(jìng)爭(zhēng)格局

1、整體格局

隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入新的發(fā)展階段，傳統(tǒng)開發(fā)模式面臨挑戰(zhàn)，許多房企積極尋求轉(zhuǎn)型，康養(yǎng)地產(chǎn)作為新興領(lǐng)域，成為眾多房企轉(zhuǎn)型的重要方向，百?gòu)?qiáng)房企中已有多家涉足康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)投資，如保利發(fā)展、綠城中國(guó)、中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、招商蛇口、建發(fā)房產(chǎn)、萬科、越秀地產(chǎn)、中國(guó)金茂、濱江集團(tuán)等等，其中，保利發(fā)展擁有北京和熹會(huì)等全國(guó)近50個(gè)項(xiàng)目，“三位一體”養(yǎng)老體系（機(jī)構(gòu)+社區(qū)+居家），通過QES三體系認(rèn)證，打造“全域養(yǎng)老”模式，覆蓋專業(yè)護(hù)理、認(rèn)知癥照護(hù)、旅居養(yǎng)老等業(yè)務(wù)，成為康養(yǎng)地產(chǎn)市場(chǎng)的重要力量。

2、行業(yè)內(nèi)代表企業(yè)分析

（1）保利發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司

保利發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司深耕不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)，提供不動(dòng)產(chǎn)投資開發(fā)、不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)綜合服務(wù)等綜合性服務(wù)，持續(xù)打造具有卓越競(jìng)爭(zhēng)力的不動(dòng)產(chǎn)生態(tài)平臺(tái)。公司聚焦國(guó)家重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域和核心城市，助力國(guó)家新型城鎮(zhèn)化建設(shè)；堅(jiān)持商品住宅開發(fā)為主，滿足客戶差異化需求，打造“天悅?cè)撕汀比螽a(chǎn)品系，同時(shí)，公司不斷做大經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，積極發(fā)展保障性租賃住房，提升寫字樓、酒店、購(gòu)物中心、展館、產(chǎn)業(yè)園等資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)質(zhì)量；持續(xù)做強(qiáng)綜合服務(wù)，從客戶和社區(qū)需求出發(fā)，打造商業(yè)服務(wù)、酒店服務(wù)、公寓服務(wù)、養(yǎng)老服務(wù)等精品服務(wù)體系，為美好生活提供一站式綜合解決方案。2024年保利發(fā)展?fàn)I業(yè)總收入完成3117億元，其中，房地產(chǎn)銷售收入2874億元，占營(yíng)業(yè)總收入的92.20%。

（2）招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司

開發(fā)業(yè)務(wù)主營(yíng)以住宅為主的可售型商品房的開發(fā)與銷售，此外還包括代建業(yè)務(wù)；資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)包括集中商業(yè)、產(chǎn)業(yè)辦公、公寓酒店等持有物業(yè)運(yùn)營(yíng)與資產(chǎn)管理以及會(huì)展和郵輪業(yè)務(wù)；物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)包括基礎(chǔ)物業(yè)管理、平臺(tái)增值服務(wù)及專業(yè)增值服務(wù)等。公司自2010年起開展代建業(yè)務(wù)，已累計(jì)承接代建項(xiàng)目超540個(gè)，布局城市超27個(gè)，累計(jì)管理面積超2,000萬平方米，服務(wù)客戶涵蓋各地政府機(jī)構(gòu)、城投公司、大型企業(yè)，形成了覆蓋會(huì)展中心、產(chǎn)業(yè)商辦、住宅公寓、醫(yī)療康養(yǎng)、文體中心、學(xué)校教育、市政公園、道路橋梁、水工等九大產(chǎn)品業(yè)態(tài)的綜合代建能力。2024年招商蛇口營(yíng)業(yè)總收入達(dá)1789億元，其中，開發(fā)業(yè)務(wù)占87.38%，物業(yè)服務(wù)占8.63%，資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)占4.00%。

六、發(fā)展趨勢(shì)

未來，康養(yǎng)地產(chǎn)將更注重精準(zhǔn)定位，不再單純局限于養(yǎng)老功能，而是強(qiáng)調(diào)“適老不唯老”，打造全齡友好型社區(qū)，一方面滿足老年人的養(yǎng)老需求，另一方面也考慮中青年人的養(yǎng)生需求，營(yíng)造充滿活力的社區(qū)氛圍，吸引更多不同年齡段的人群，同時(shí)，區(qū)位選擇上會(huì)更加關(guān)注城市近郊或交通便利的衛(wèi)星城，這些區(qū)域既能讓居民親近自然，又能保持與城市的連接，滿足人們對(duì)生活便利性和環(huán)境舒適度的雙重要求。

以上數(shù)據(jù)及信息可參考智研咨詢（www.rainbowgiftswholesale.com）發(fā)布的《中國(guó)康養(yǎng)地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)查及投資趨勢(shì)研判報(bào)告》。智研咨詢是中國(guó)領(lǐng)先產(chǎn)業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)，提供深度產(chǎn)業(yè)研究報(bào)告、商業(yè)計(jì)劃書、可行性研究報(bào)告及定制服務(wù)等一站式產(chǎn)業(yè)咨詢服務(wù)。您可以關(guān)注【智研咨詢】公眾號(hào)，每天及時(shí)掌握更多行業(yè)動(dòng)態(tài)。