研判2025！中國(guó)城中村改造行業(yè)發(fā)展歷程、現(xiàn)狀及商業(yè)模式分析：政策持續(xù)加碼，城中村改造項(xiàng)目加速推進(jìn)[圖]

內(nèi)容概要：城中村改造是指對(duì)的城中村及其周邊低效、零散的連片區(qū)域，通過拆除新建、整治提升和拆整結(jié)合等多種方式進(jìn)行綜合改造開發(fā)的行為。城中村是在工業(yè)化、城鎮(zhèn)化快速發(fā)展進(jìn)程中形成的，普遍存在公共衛(wèi)生安全風(fēng)險(xiǎn)大、房屋安全和消防安全隱患多、配套設(shè)施落后、環(huán)境臟亂差、社會(huì)治理難等突出問題，需實(shí)施改造。2023年以來，在政策持續(xù)加碼背景下，我國(guó)城中村改造項(xiàng)目加速推進(jìn)，改造精細(xì)化水平不斷提高。根據(jù)住建部數(shù)據(jù)，2024年，全國(guó)實(shí)施城中村改造項(xiàng)目1863個(gè)，惠及居民136.7萬戶，建設(shè)籌集安置房189.4萬套，起到了消除安全隱患、改善居住條件和生態(tài)環(huán)境、推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展等積極作用，實(shí)現(xiàn)了一舉多得。在中央政府引導(dǎo)下，各地因城施策、因地制宜，積極推動(dòng)城中村改造項(xiàng)目，合理布局城中村安置房。2024年，山東省已開工城中村改造安置住房30.7萬套,開工率105.1%,超額完成年度任務(wù)。2024年福建省啟動(dòng)改造城中村10.6萬戶，開工城中村改造安置房、各類保障性住房7.3萬套。2024年，江蘇省完成城中村改造8.52萬戶，籌集配售型保障性住房1.56萬套、保障性租賃住房18.19萬套，分別完成年度計(jì)劃的140%、247%和112%。目前，我國(guó)城中村改造還存在改造的精細(xì)化程度仍需進(jìn)一步提升、改造中的文化傳承與激活不夠充分、以人為本的空間功能建設(shè)略顯不足等問題，未來仍需進(jìn)一步加大城中村改造相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、政策支持和資金支持，推動(dòng)城中村改造向更高質(zhì)量、更高品質(zhì)、更高水平邁進(jìn)。

上市企業(yè)：中國(guó)建筑（601668）、福星股份（000926）、中華企業(yè)（600675）、大悅城（000031）、外高橋（600648）、上海建工（600170）、陜建股份（600248）

相關(guān)企業(yè)：中國(guó)建筑集團(tuán)有限公司、湖北福星科技股份有限公司、中華企業(yè)股份有限公司、大悅城控股集團(tuán)股份有限公司、上海外高橋集團(tuán)股份有限公司、上海建工集團(tuán)股份有限公司、陜西建工集團(tuán)股份有限公司、中冶建工集團(tuán)（天津）建設(shè)工程有限公司、長(zhǎng)沙麓山投資控股集團(tuán)有限公司、山東嬴昊城鄉(xiāng)發(fā)展集團(tuán)有限公司、大連弘里城市建設(shè)發(fā)展有限公司

關(guān)鍵詞：城中村改造、城市更新、保障性安居工程、房地產(chǎn)

一、城中村改造相關(guān)概述

根據(jù)東莞市發(fā)布的《東莞市城中村改造條例》，城中村改造是指對(duì)的城中村及其周邊低效、零散的連片區(qū)域，通過拆除新建、整治提升和拆整結(jié)合等多種方式進(jìn)行綜合改造開發(fā)的行為。城中村是指位于城鎮(zhèn)開發(fā)邊界范圍內(nèi)實(shí)行村民自治和農(nóng)村集體所有制的建成區(qū)域，以及集體土地雖然已轉(zhuǎn)為國(guó)有或者已完成撤村改制，但原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者其繼受單位及原村民保留使用的低效建設(shè)用地范圍內(nèi)的建成區(qū)域。城中村改造不僅有助于改善居住環(huán)境、提升生活品質(zhì)，提供更舒適衛(wèi)生的居住條件；還能有效帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提供更多就業(yè)機(jī)會(huì)。

相關(guān)報(bào)告：智研咨詢發(fā)布的《2025-2031年中國(guó)城中村改造行業(yè)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)及產(chǎn)業(yè)前景研判報(bào)告》

二、城中村改造發(fā)展歷程

回顧“城中村改造”工作的發(fā)展歷程，自“十一五”以來，城中村改造工作在國(guó)務(wù)院有關(guān)部委針對(duì)城市建設(shè)領(lǐng)域的政策中被反復(fù)提及，其定位也始終與住房保障關(guān)聯(lián)緊密。2023年7月，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)了《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》（國(guó)辦發(fā)〔2023〕25號(hào)），同年12月在北京召開的年度中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議進(jìn)一步將城中村改造列入“三大工程”，為城中村改造工作按下“加速鍵”。

三、城中村改造市場(chǎng)現(xiàn)狀

1、相關(guān)政策

我國(guó)相關(guān)政府部門圍繞城中村改造發(fā)布了《城中村改造國(guó)土空間規(guī)劃政策指引》《關(guān)于持續(xù)推進(jìn)城市更新行動(dòng)的意見》等一系列政策，行業(yè)頂層設(shè)計(jì)不斷強(qiáng)化。同時(shí)，政策支持范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，2023年7月，《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》發(fā)布，支持在35個(gè)超大特大城市和城區(qū)常住人口300萬以上的大城市實(shí)施城中村改造。2024年11月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部聯(lián)合印發(fā)通知，將城中村改造政策支持范圍從最初的35個(gè)超大特大城市和城區(qū)常住人口300萬以上的大城市，進(jìn)一步擴(kuò)大到近300個(gè)地級(jí)及以上城市。此外，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)保障性住房和城中村改造安置房建設(shè)質(zhì)量監(jiān)管的通知》等政策，監(jiān)管機(jī)制與標(biāo)準(zhǔn)體系加速完善。

2、市場(chǎng)現(xiàn)狀

城中村是在工業(yè)化、城鎮(zhèn)化快速發(fā)展進(jìn)程中形成的，普遍存在公共衛(wèi)生安全風(fēng)險(xiǎn)大、房屋安全和消防安全隱患多、配套設(shè)施落后、環(huán)境臟亂差、社會(huì)治理難等突出問題，需實(shí)施改造。2023年以來，在政策持續(xù)加碼背景下，我國(guó)城中村改造項(xiàng)目加速推進(jìn)，改造精細(xì)化水平不斷提高。根據(jù)住建部數(shù)據(jù)，2024年，全國(guó)實(shí)施城中村改造項(xiàng)目1863個(gè)，惠及居民136.7萬戶，建設(shè)籌集安置房189.4萬套，起到了消除安全隱患、改善居住條件和生態(tài)環(huán)境、推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展等積極作用，實(shí)現(xiàn)了一舉多得。

在中央政府引導(dǎo)下，各地因城施策、因地制宜，積極推動(dòng)城中村改造項(xiàng)目，合理布局城中村安置房。2024年，山東省已開工城中村改造安置住房30.7萬套,開工率105.1%,超額完成年度任務(wù)。2024年福建省啟動(dòng)改造城中村10.6萬戶，開工城中村改造安置房、各類保障性住房7.3萬套。2024年，江蘇省完成城中村改造8.52萬戶，籌集配售型保障性住房1.56萬套、保障性租賃住房18.19萬套，分別完成年度計(jì)劃的140%、247%和112%。

3、商業(yè)模式

按照實(shí)施主體不同，城中村改造可分為政府主導(dǎo)、企業(yè)主導(dǎo)、集體主導(dǎo)三種模式。政府主導(dǎo)型，政府通過完善拆遷補(bǔ)償、土地儲(chǔ)備、土地出讓等制度，通過購(gòu)買服務(wù)的方式選定企業(yè)參與改造，并在立項(xiàng)、拆遷、安置、建設(shè)、管理等環(huán)節(jié)發(fā)揮主導(dǎo)作用，政府可直接投資，也可借助企業(yè)或村集體投資，通過土儲(chǔ)機(jī)構(gòu)完成土地一級(jí)整理后，出讓并進(jìn)行二級(jí)開發(fā)；企業(yè)主導(dǎo)型，由政府做出整體規(guī)劃，企業(yè)負(fù)責(zé)市場(chǎng)化運(yùn)作并賺取開發(fā)利潤(rùn)，企業(yè)在實(shí)施方案和運(yùn)營(yíng)模式上擁有較大的自主權(quán)，該模式較為依賴企業(yè)自身的資金實(shí)力與開發(fā)經(jīng)驗(yàn)；集體主導(dǎo)型：由村集體籌資并主導(dǎo)改造，政府在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面給予適當(dāng)補(bǔ)助。

三種模式各有優(yōu)劣。政府主導(dǎo)型可以對(duì)區(qū)域進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)劃建設(shè)，但交易成本較高，且效率相對(duì)低下；開發(fā)商主導(dǎo)型效率高，但是往往優(yōu)先開發(fā)回報(bào)率高的部分，而難改造的部分始終難以解決，同時(shí)過于依賴企業(yè)自身資金實(shí)力，若資金鏈斷裂則會(huì)造成項(xiàng)目停工；村集體主導(dǎo)型有利于充分調(diào)動(dòng)集體的積極性，保障村民的基本利益，但往往存在缺乏規(guī)劃、資金不足的問題，土地利用效率低下。三種模式各有優(yōu)劣，不同城市、不同村莊各有自身特殊情況，往往因地制宜對(duì)模式進(jìn)行選擇。

城中村改造資金來源多元化，城中村改造的資金來源為“財(cái)政+專項(xiàng)債+金融機(jī)構(gòu)融資+改造主體自籌+社會(huì)資本”。地方政府專項(xiàng)債券作為城中村改造的重要資金來源之一，具有資金規(guī)模大、使用靈活、成本相對(duì)較低的顯著優(yōu)勢(shì)，能有效緩解項(xiàng)目資金壓力。截至2025年2月，全國(guó)已有1000余個(gè)城中村改造項(xiàng)目借助專項(xiàng)債券成功籌集資金，累計(jì)發(fā)行金額接近2600億元，有力地推動(dòng)了相關(guān)項(xiàng)目的實(shí)施。城中村改造專項(xiàng)借款是由政策性金融機(jī)構(gòu)為支持城中村改造項(xiàng)目而提供的專項(xiàng)資金，具有資金規(guī)模大、利率低、期限長(zhǎng)等優(yōu)點(diǎn)。2024年，國(guó)家開發(fā)銀行新增城中村改造專項(xiàng)借款3817億元，為眾多項(xiàng)目的實(shí)施提供了有力的資金支持，極大地推動(dòng)了城中村改造工作的進(jìn)展。

2024年12月，國(guó)務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于優(yōu)化完善地方政府專項(xiàng)債券管理機(jī)制的意見》，將城中村等納入地方政府專項(xiàng)債券可用作項(xiàng)目資本金的行業(yè)，進(jìn)一步拓展了城中村改造資金來源。數(shù)據(jù)顯示，2025年1-4月期間， 地方政府債券發(fā)行規(guī)模35353.9億元，發(fā)行數(shù)量619只。其中1661.25億元用于保障性安居工程及城市更新。

四、城中村改造存在的挑戰(zhàn)

1、改造的精細(xì)化程度仍需進(jìn)一步提升

當(dāng)前城中村改造在設(shè)計(jì)、建設(shè)和治理的精細(xì)化等方面還有明顯的提升空間。城中村改造呼喚城市建設(shè)的“工匠精神”，需要發(fā)揮“繡花針”功夫，進(jìn)一步提升設(shè)計(jì)審美、建設(shè)品質(zhì)和治理細(xì)節(jié)。

2、改造中的文化傳承與激活不夠充分

目前城中村改造中，文化表達(dá)同質(zhì)化問題和異質(zhì)性問題同時(shí)存在，部分改造項(xiàng)目過于追求現(xiàn)代化和標(biāo)準(zhǔn)化，導(dǎo)致文化特色消失，千村一面；或是盲目追求“差異化”，生硬植入外來文化元素，缺乏對(duì)原有文化和城市文化的深入挖掘。未來需要更加注重文化傳承與創(chuàng)新的平衡，以歷史文化為基底賦予城中村新的生機(jī)和活力。

3、以人為本的空間功能建設(shè)略顯不足

提升以人為本的空間功能是新社區(qū)面向未來的能力和潛力的重要支點(diǎn)。目前的改造工程，偏重居住和商業(yè)功能，對(duì)青年發(fā)展空間以及“一老一小”的需求及空間功能建設(shè)略顯不足。未來應(yīng)進(jìn)一步加大城中村改造相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、政策支持和資金支持，推動(dòng)城中村改造向更高質(zhì)量、更高品質(zhì)、更高水平邁進(jìn)。

以上數(shù)據(jù)及信息可參考智研咨詢（www.rainbowgiftswholesale.com）發(fā)布的《2025-2031年中國(guó)城中村改造行業(yè)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)及產(chǎn)業(yè)前景研判報(bào)告》。智研咨詢是中國(guó)領(lǐng)先產(chǎn)業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)，提供深度產(chǎn)業(yè)研究報(bào)告、商業(yè)計(jì)劃書、可行性研究報(bào)告及定制服務(wù)等一站式產(chǎn)業(yè)咨詢服務(wù)。您可以關(guān)注【智研咨詢】公眾號(hào)，每天及時(shí)掌握更多行業(yè)動(dòng)態(tài)。