研判2025！中國迷你倉行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈、市場現(xiàn)狀、重點(diǎn)企業(yè)及發(fā)展趨勢分析：城鎮(zhèn)居民物儲(chǔ)需求日益增長，迷你倉成為優(yōu)選[圖]

內(nèi)容概要：迷你倉（mini storage），也叫自存?zhèn)}、私人倉儲(chǔ)、自助倉儲(chǔ)等，是都市居民儲(chǔ)放私人物品、家庭家居用品、企事業(yè)單位存放商業(yè)文件、資料、公司存放日常辦公用品的都市型便利小型倉庫。相較國外市場，目前我國迷你倉行業(yè)發(fā)展仍處在初始階段。但隨著居民可支配收入的提升，人們的購買力越來越旺盛，且越來越多年輕人在城市中沒有個(gè)人住宅的情況下，迷你倉成為了消費(fèi)者進(jìn)行物品倉儲(chǔ)的優(yōu)選，推動(dòng)國內(nèi)迷你倉行業(yè)規(guī)模呈現(xiàn)日益擴(kuò)容態(tài)勢。數(shù)據(jù)顯示，2024年我國迷你倉市場規(guī)模已從2015年的0.8億元增長至21.6億元。

相關(guān)上市企業(yè)：Public Storage（PSA-N）；華鵬飛（300350）；新寧物流（300013）；飛力達(dá)（300240）；宏川智慧（002930）；恒基達(dá)鑫（002492）等

相關(guān)企業(yè)：迷你倉（上海）倉儲(chǔ)有限公司；迷你考拉倉（北京）倉儲(chǔ)服務(wù)有限公司；北京新海匯倉儲(chǔ)有限公司；深圳迷你倉倉儲(chǔ)股份有限公司；京東科技控股股份有限公司；深圳市萬物倉倉儲(chǔ)有限公司；北京歐凱永安倉儲(chǔ)服務(wù)有限公司；深圳市好管家倉儲(chǔ)管理有限公司；上海軒田智能科技股份有限公司；深圳市樂存樂庫迷你倉儲(chǔ)有限公司；北京企小倉科技有限公司等

關(guān)鍵詞：產(chǎn)業(yè)鏈；迷你倉用戶消費(fèi)服務(wù)考慮因素；迷你倉用戶倉儲(chǔ)空間規(guī)格偏好；迷你倉市場規(guī)模；重點(diǎn)企業(yè)；發(fā)展趨勢

一、行業(yè)概況

迷你倉（mini storage），也叫自存?zhèn)}、私人倉儲(chǔ)、自助倉儲(chǔ)等，是都市居民儲(chǔ)放私人物品、家庭家居用品、企事業(yè)單位存放商業(yè)文件、資料、公司存放日常辦公用品的都市型便利小型倉庫。經(jīng)營者將位于城市商業(yè)區(qū)或者居民區(qū)的適合做倉庫的建筑樓宇經(jīng)過改造裝修而分隔為若干間小倉庫，倉庫具備恒溫抽濕功能，常年24小時(shí)開放，設(shè)立中央監(jiān)控系統(tǒng)和24小時(shí)不間斷安防設(shè)施，客戶自行管理倉庫門匙，可自由進(jìn)出。此種倉庫出租時(shí)間靈活，客戶可存放私人物品，亦可存放商業(yè)貨物，24小時(shí)開放，開倉易，退倉也很方便，客戶一般都是作為家庭儲(chǔ)物間和公司物品存放的外接式倉庫來使用。

迷你倉行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈上游為基礎(chǔ)設(shè)施及資源供應(yīng)環(huán)節(jié)，主要包括土地資源、建筑設(shè)施等物理載體，貨架、集裝箱式單元、智能門禁系統(tǒng)、溫濕度控制設(shè)備等倉儲(chǔ)設(shè)備，以及倉儲(chǔ)管理系統(tǒng)（WMS）、線上預(yù)約平臺、移動(dòng)支付系統(tǒng)等技術(shù)軟件。產(chǎn)業(yè)鏈中游為迷你倉運(yùn)營服務(wù)環(huán)節(jié)，代表品牌有美國Public Storage、大眾迷你倉、考拉倉、順豐“倉小二”、萬科“萬物倉”等。產(chǎn)業(yè)鏈下游為迷你倉應(yīng)用環(huán)節(jié)，應(yīng)用需求方主要包括個(gè)人用戶，以及電商企業(yè)、物流公司、生產(chǎn)企業(yè)等企業(yè)用戶。

二、消費(fèi)需求

從用戶消費(fèi)因素分析，目前，安全性是迷你倉用戶首要考慮的因素。根據(jù)調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，在消費(fèi)者調(diào)研人群中，有44.3%的人將安全性作為迷你倉消費(fèi)的首要考慮因素；其次，存取便捷性、價(jià)格合理性、倉儲(chǔ)保密程度、實(shí)用性、存儲(chǔ)環(huán)境、地理位置與存儲(chǔ)設(shè)施也是消費(fèi)者關(guān)注的方面，占比皆超過30%。總的來說，對于迷你倉消費(fèi)，消費(fèi)者在選擇產(chǎn)品服務(wù)時(shí)考慮的因素較多，但整體更為看重品牌的總體服務(wù)質(zhì)量，因此，迷你倉企業(yè)在突出儲(chǔ)物空間安全可靠的同時(shí)也要兼顧存取便捷、價(jià)格合理等其他方面。

從消費(fèi)者迷你倉空間規(guī)模偏好分析，目前小規(guī)格的迷你倉更受用戶青睞。調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，調(diào)研人群中選擇存儲(chǔ)空間在0.8-1.5m3的用戶最多，占比高達(dá)57.2%。因此，對于迷你倉企業(yè)而言，企業(yè)應(yīng)加大儲(chǔ)物空間在0.3-4.3m3區(qū)間內(nèi)的迷你倉投放力度，同時(shí)投放少量的大倉、微型倉以滿足長尾需求，以迎合市場消費(fèi)需求，進(jìn)一步提升企業(yè)市場競爭力。

相關(guān)報(bào)告：智研咨詢發(fā)布的《中國迷你倉行業(yè)市場全景分析及前景戰(zhàn)略研判報(bào)告》

三、市場現(xiàn)狀

迷你倉也向消費(fèi)者提供個(gè)人用品的短期寄件服務(wù)，這對存取便利性提出了較高的要求，因此專業(yè)物流，比如搬運(yùn)裝卸、運(yùn)輸?shù)扰涮追?wù)支撐顯得尤為重要。如今，我國物流網(wǎng)絡(luò)的基礎(chǔ)布局，以及智能物流技術(shù)的快速發(fā)展，都在很好地支持迷你倉行業(yè)的發(fā)展。此外，一些具有物流基因的企業(yè)也開始布局迷你倉，智能迷你倉作為其服務(wù)能力的延伸和拓展，可推動(dòng)物流企業(yè)服務(wù)的個(gè)性化、差異化，最終實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型發(fā)展的目標(biāo)。

相較國外市場，目前我國迷你倉行業(yè)發(fā)展仍處在初始階段。但隨著居民可支配收入的提升，人們的購買力越來越旺盛，且越來越多年輕人在城市中沒有個(gè)人住宅的情況下，迷你倉成為了消費(fèi)者進(jìn)行物品倉儲(chǔ)的優(yōu)選，推動(dòng)國內(nèi)迷你倉行業(yè)規(guī)模呈現(xiàn)日益擴(kuò)容態(tài)勢。數(shù)據(jù)顯示，2024年我國迷你倉市場規(guī)模已從2015年的0.8億元增長至21.6億元。值得注意是的，迷你倉行業(yè)作為新興行業(yè)，它的發(fā)展符合城市功能服務(wù)細(xì)分的發(fā)展趨勢。未來，隨著迷你倉行業(yè)需求和觀念上兩大難點(diǎn)的逐步解決，我國迷你倉行業(yè)的紅利將逐步釋放，市場具有較大發(fā)展?jié)摿?。根?jù)市場預(yù)計(jì)，2028年國內(nèi)迷你倉行業(yè)規(guī)模有望達(dá)到34億元。

四、企業(yè)格局

當(dāng)前，我國迷你倉市場集中度較低，眾多企業(yè)參與競爭，行業(yè)尚處于初級發(fā)展階段。CBD迷你倉、大眾迷你倉、京小倉、萬物倉等標(biāo)桿企業(yè)通過擴(kuò)展網(wǎng)絡(luò)和提升服務(wù)質(zhì)量鞏固市場地位，而眾多新興企業(yè)也積極涌入，憑借創(chuàng)新服務(wù)模式和技術(shù)應(yīng)用爭奪市場份額。而從消費(fèi)者區(qū)域分布看，國內(nèi)迷你倉消費(fèi)用戶主要集中在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、人口密集的一線城市和部分二線城市，其中一線及新一線城市用戶占比達(dá)52.5%，二線城市用戶占比29.5%。

CBD迷你倉成立于2014年8月，是北京新海匯倉儲(chǔ)有限公司旗下專注于智能迷你倉發(fā)展的品牌，是一家互聯(lián)網(wǎng)+便民存儲(chǔ)企業(yè)，將微信與智能硬件融合實(shí)現(xiàn)“互聯(lián)網(wǎng)+”運(yùn)營模式，并成功打造出行業(yè)標(biāo)桿性智能迷你倉產(chǎn)品，主打“智能便民存儲(chǔ)”和“智能寄存柜”，致力于通過移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)、智能科技，并結(jié)合其線下存儲(chǔ)網(wǎng)點(diǎn)優(yōu)勢，提供線下自助倉儲(chǔ)服務(wù)。

目前CBD迷你倉業(yè)務(wù)范圍主要在北京、上海、廣州、深圳地區(qū)，主要圍繞核心商圈及小區(qū)。資料顯示，截至2024年3月，CBD迷你倉擁有42家智能迷你倉，其中深圳有4家，廣州有9家，上海有9家，北京有19家，且擁有超3萬立方米存儲(chǔ)體積、超1萬平方米自持物業(yè)。為保證客戶存儲(chǔ)的穩(wěn)定性，提高企業(yè)信用度，CBD迷你倉目前輕資產(chǎn)與重資產(chǎn)的比例各占一半。

深圳迷你倉倉儲(chǔ)股份有限公司成立于2011年11月，旗下所屬注冊商標(biāo)“大眾迷你倉”，率先于2011年在深圳引入國外先進(jìn)的迷你倉經(jīng)營模式，而后相繼成立上海、廣州、北京分公司，專注為公司和個(gè)人用戶提供城市智能倉儲(chǔ)服務(wù)，主營自助倉儲(chǔ)、上門存儲(chǔ)業(yè)務(wù)，為城市內(nèi)的公司、個(gè)人及家庭用戶提供一站式智能倉儲(chǔ)解決方案，于2016年3月在新三板正式掛牌，股票簡稱“迷你倉”。根據(jù)公告數(shù)據(jù)顯示，在2016-2020年間，大眾迷你倉營業(yè)收入穩(wěn)步增長，其中，2020年公司營業(yè)收入為3366.2萬元，同比增長18.4%；但從凈利潤來看，企業(yè)連年虧損，2020年凈利潤虧損近1000萬元。因此，在2021年8月，大眾迷你倉提交了股票終止掛牌申請。

目前，大眾迷你倉仍提供多項(xiàng)業(yè)務(wù)。在倉儲(chǔ)服務(wù)方面，大眾迷你倉以自助倉為基礎(chǔ)，重點(diǎn)發(fā)展省心存，同時(shí)開創(chuàng)性地拓展智能儲(chǔ)物柜、機(jī)器人智能倉業(yè)務(wù)。此外大眾迷你倉還提供多項(xiàng)增值服務(wù)，上線快租倉搜索平臺，一方面與同業(yè)公司合作，實(shí)現(xiàn)更精準(zhǔn)客戶導(dǎo)流，另一方面為客戶提供一站式產(chǎn)品搜索對比選擇及下單服務(wù)。在用戶服務(wù)方面，大眾迷你倉開通VR看倉功能，為用戶提供全方位了解倉儲(chǔ)空間的方式。總的來說，大眾迷你倉重視發(fā)展創(chuàng)新類倉儲(chǔ)產(chǎn)品，使各產(chǎn)品形成協(xié)同互補(bǔ)，利于建立立體化的城市智能倉儲(chǔ)產(chǎn)品體系，將持續(xù)利好公司發(fā)展。

五、發(fā)展趨勢

1、市場規(guī)模持續(xù)擴(kuò)張，需求驅(qū)動(dòng)多元增長

我國迷你倉行業(yè)正處于高速增長期，2024年市場規(guī)模達(dá)21.6億元，同比增長13.68%，預(yù)計(jì)2028年將突破34億元。核心增長動(dòng)力源自城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速（2024年城鎮(zhèn)人口占比65.2%）、高房價(jià)擠壓居住空間（一線城市房價(jià)超1.6萬元/平方米）、消費(fèi)觀念升級及物流配套完善（2024年智慧物流市場規(guī)模達(dá)8546億元）。用戶需求呈現(xiàn)場景分化特征：個(gè)人用戶以家庭物品暫存為主（如搬家裝修、季節(jié)性衣物），企業(yè)用戶聚焦文件管理、樣品存儲(chǔ)，特殊需求場景（如藝術(shù)品、紅酒窖藏）催生高端細(xì)分市場。區(qū)域分布上，80%用戶集中在一線及新一線城市，其中52.5%位于一線及新一線，29.5%在二線城市，驅(qū)動(dòng)市場向縱深發(fā)展。

2、技術(shù)深度賦能，服務(wù)向智能化升級

物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)及AI技術(shù)加速滲透，推動(dòng)行業(yè)從“空間租賃”向“智能服務(wù)”轉(zhuǎn)型。倉儲(chǔ)設(shè)施智能化升級，配備獨(dú)立門鎖、恒溫恒濕系統(tǒng)、24小時(shí)監(jiān)控及自動(dòng)化分揀設(shè)備，部分企業(yè)引入機(jī)器人倉儲(chǔ)解決方案。線上服務(wù)創(chuàng)新顯著，如大眾迷你倉推出VR看倉、智能儲(chǔ)物柜，結(jié)合線上比價(jià)、電子合同簽署等功能，實(shí)現(xiàn)“無人化”運(yùn)營。同時(shí)，數(shù)據(jù)分析驅(qū)動(dòng)精準(zhǔn)營銷，通過用戶行為建模優(yōu)化定價(jià)策略與庫存管理，提升運(yùn)營效率。

3、競爭格局動(dòng)態(tài)演變，頭部企業(yè)主導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)化進(jìn)程

目前，我國迷你倉行業(yè)仍處于初級階段，市場集中度較低，但競爭已呈現(xiàn)多元化態(tài)勢。其中，迷你考拉、大眾迷你倉等傳統(tǒng)倉儲(chǔ)企業(yè)通過門店擴(kuò)張與增值服務(wù)強(qiáng)化競爭力，中通云倉等物流企業(yè)依托供應(yīng)鏈優(yōu)勢延伸服務(wù)鏈條，新興科技品牌則利用智能化系統(tǒng)提升用戶體驗(yàn)。價(jià)格方面，一線城市迷你倉租金約128元/立方米，成本較高，但企業(yè)通過輕資產(chǎn)模式（租賃物業(yè)改造）降低運(yùn)營成本。頭部企業(yè)推動(dòng)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化，如安東易迷你倉制定倉儲(chǔ)安全規(guī)范，大眾迷你倉建立服務(wù)流程體系，提升行業(yè)準(zhǔn)入門檻。

以上數(shù)據(jù)及信息可參考智研咨詢（www.rainbowgiftswholesale.com）發(fā)布的《中國迷你倉行業(yè)市場全景分析及前景戰(zhàn)略研判報(bào)告》。智研咨詢是中國領(lǐng)先產(chǎn)業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)，提供深度產(chǎn)業(yè)研究報(bào)告、商業(yè)計(jì)劃書、可行性研究報(bào)告及定制服務(wù)等一站式產(chǎn)業(yè)咨詢服務(wù)。您可以關(guān)注【智研咨詢】公眾號，每天及時(shí)掌握更多行業(yè)動(dòng)態(tài)。