2021年中國產城發(fā)展回顧及發(fā)展趨勢：產城融合是產城一體化的重要方向[圖]

一、產城發(fā)展現狀

1、經濟發(fā)展

產業(yè)新城是新型城鎮(zhèn)化背景下，以人為核心、以產業(yè)發(fā)展為基石、以“產城融合”為標志的城市發(fā)展創(chuàng)新模式和人本的城市開發(fā)哲學，為中國的新型城鎮(zhèn)化提供了可資借鑒的模式樣本。

產業(yè)新城業(yè)務包含三種類型，分別是產業(yè)新城、科技新城、產業(yè)綜合體。在目前發(fā)展態(tài)勢下，產城發(fā)展的特點可歸納為：資本開路、運營為王。在產城領域，需要關注的核心是十四五的逆周期調節(jié)，在疫情、外部經濟影響要素之下，我國經濟未來的增長顯得非常重要。2021年中國國內生產總值114.4萬億元，同比增長8.10%。

2017-2021年國內生產總值及增長

資料來源：國家統(tǒng)計局、智研咨詢整理

分季度來看，由于“前低后高”基數效應，2021年四個季度同比增速“前高后低”，一季度至四季度GDP同比分別增長18.3%、7.9%、4.9%、4.0%，預計穩(wěn)增長的政策有進一步發(fā)力的空間。

2018-2021年各季度中國GDP增速情況

資料來源：國家統(tǒng)計局、智研咨詢整理

相關報告：智研咨詢發(fā)布的《2022-2028年中國產城融合行業(yè)市場運營格局及未來前景分析報告》

2、工業(yè)供地

隨著中國城市規(guī)模的不斷擴大，部分新城新區(qū)建設過度追求物理空間建設，嚴重浪費土地空間的現象較為普遍，城市建設逆集約化現象日益突出。國土部發(fā)布的《全國土地整治規(guī)劃（2016-2020年）》明確要堅持以人為本，按照有利于提高節(jié)約集約用地和提升城鎮(zhèn)發(fā)展質量的要求，圍繞城市產業(yè)結構調整、功能提升和人居環(huán)境改善，合理確定城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)范圍。因此，未來新城規(guī)劃建設應始終堅持集約節(jié)約利用土地的原則，實行嚴格的土地審批制度，優(yōu)化新城的功能布局，提倡土地的復合開發(fā)利用，提高土地的利用效率。

2021年中國19個主要城市土地供需相對穩(wěn)定，工業(yè)用地供應量269309畝，成交量257230畝，供求比是1.05。供地價格高的地區(qū)在北上廣深，其次是東莞、佛山、南京、杭州；僅北京、沈陽、東莞工業(yè)用地供不應求。

2017-2021年中國主要城市工業(yè)用地供應成交情況

資料來源：中國產城發(fā)展白皮書、智研咨詢整理

3、出讓要求

工業(yè)用地出讓限售嚴、要求高、責罰重。深圳工業(yè)樓宇分割轉讓后5年內不得再轉讓，理由是避免頻繁轉讓影響產業(yè)發(fā)展的穩(wěn)定性。2021年上海不可分割轉讓占42.80%，可分割轉讓比例小于50%占57.10%，可分割轉讓比例大于50%占0.00%；南京不可分割轉讓占58.80%，可分割轉讓比例小于50%占23.50%，可分割轉讓比例大于50%占17.70%。

2020-2021年上海和南京分割對比情況

資料來源：中國產城發(fā)展白皮書、智研咨詢整理

二、產業(yè)新城

我國大部分產業(yè)新城項目還處于建設階段，生活配套設施主要集中在滿足就業(yè)人群日常生活需要上，功能配套的完整性仍有待加強。隨著產業(yè)土地政策收緊，行業(yè)發(fā)展已由增量轉向存量盤活的戰(zhàn)略轉型期，粗放式的園區(qū)擴張時代已經過去。

土地和生態(tài)資源的日益稀缺使得高效利用土地成為未來發(fā)展的必然趨勢。產業(yè)新城的發(fā)展模式也必將逐漸從外延式擴張向創(chuàng)新驅動的內涵型發(fā)展方式轉變。在產業(yè)新城規(guī)劃中，將更加注重與產業(yè)發(fā)展的互動，空間布局更多地結合產業(yè)特征進行規(guī)劃，經濟活動與生產要素通過合理的空間流向，使土地承載的產業(yè)活動在空間的選擇上更趨于合理化。

2020-2021年上海國資背景開發(fā)商拿地數量占比從2015-2016年的81.5%增長至84.2%；杭州國資背景開發(fā)商拿地數量占比從2015-2016年的69.8%增長66.7%；南京國資背景開發(fā)商拿地數量占比從2015-2016年的66.4%增長62.5%；蘇州國資背景開發(fā)商拿地數量占比從2015-2016年的78.5%增長3.1%。

近幾年上海、杭州、南京、蘇州國資背景開發(fā)商拿地數量占比

資料來源：中國產城發(fā)展白皮書、智研咨詢整理

從配套方面來看，目前對比研發(fā)總部類和生產制造廠房類產業(yè)園區(qū)，我們發(fā)現研發(fā)總部辦公類配套相對更加齊全，但是業(yè)態(tài)功能同質化嚴重，造成投資回報率低，研發(fā)總部類項目投資回報率在5%左右，生產制造廠房類投資回報率在3%左右。

從研發(fā)總部類功能業(yè)態(tài)布局排名來看，商業(yè)排在第一位，配比區(qū)間13%-24%；公寓商業(yè)排在第二位，配比區(qū)間為1.08%-17%。從生產制造廠房類功能業(yè)態(tài)布局排名來看，商業(yè)排在第一位，配比區(qū)間0.1%-0.3%；經營性餐飲排在第二位，配比區(qū)間為0.13%-0.18%。

研發(fā)總部類和生產制造廠房類項目配套建面占比情況

資料來源：中國產城發(fā)展白皮書、智研咨詢整理

“十四五”期間數字經濟將是各省市重點發(fā)展領域。市場規(guī)模已接近40萬億元?！吨腥A人民共和國國民經濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和2035年遠景目標綱要》提出：迎接數字時代，激活數據要素潛能，推進網絡強國建設，加快建設數字經濟、數字社會、數字政府，以數字化轉型整體驅動生產方式、生活方式和治理方式變革。

全國及各省市“十四五”規(guī)劃中數字經濟發(fā)展目標

資料來源：中國產城發(fā)展白皮書、智研咨詢整理

2022年1月，中國工業(yè)和信息化部在國新辦發(fā)布會介紹，我國專精特新企業(yè)達到4萬多家。從資本市場層面來看，A股市場目前有“專精特新”企業(yè)357家，其中，滬深交易所共計339家，北交所18家，目前專精特新企業(yè)上市數量尚不足總數的10%。但北交所上市預期市值和財務門檻低于創(chuàng)業(yè)板和科創(chuàng)板，疊加政策扶持，“專精特新”將成為園區(qū)未來重點招引目標。從北交所首周市值TOP10企業(yè)分別為貝司特瑞（811）、連城數控（242億元）、吉林碳谷（147億元）、長虹能源（106億元）、穎泰生物（76.7億元）、觀典防務（52億元）、同力股份（45億元）、富士達（43.9億元）、永順生物（42.9億元）、翰博高新（40.9億元）。

北交所首周市值TOP10企業(yè)（億元）

資料來源：中國產城發(fā)展白皮書、智研咨詢整理

未來城市配套設施建設需要提升產業(yè)新城內生活服務配套設施的品質，并針對不同生活圈內的就業(yè)人群提供差異化的配套設施，豐富就業(yè)人群的精神文化需求，滿足其不同層次的服務需求，實現多層次差異化的精準對接，從而進一步促進產城融合發(fā)展。

園區(qū)“投資-開發(fā)-運營-資產證券化退出“的新模式閉環(huán)逐漸形成。首批5支園區(qū)公募REITs基金產品漲幅和換手率均表現搶眼，5支公募REITs產品平均漲幅15.67%，其中：華安張江光大首批公募REITs基金產品累計漲跌幅15.89%；東吳蘇園首批公募REITs基金產品累計漲跌幅9.33%；博時蛇口產園首批公募REITs基金產品累計漲跌幅12.08%；中金普洛斯首批公募REITs基金產品累計漲跌幅20.28%；紅土鹽田港首批公募REITs基金產品累計漲跌幅20.78%，園區(qū)“投資-開發(fā)-運營-資產證券化退出“的新模式閉環(huán)逐漸形成。

5支首批公募REITs基金產品累計漲跌幅情況（%）

資料來源：中國產城發(fā)展白皮書、智研咨詢整理

三、產城一體化的重要方向：產城融合

產城高度融合是產城一體化的重要方向，十九大提出實施區(qū)域協(xié)調發(fā)展戰(zhàn)略，以城市群為主體構建大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調發(fā)展的城鎮(zhèn)格局。此舉有助于加速推進新型城鎮(zhèn)化建設，推動新型城市發(fā)展、加快培育新生中小城市、促進產城融合發(fā)展。隨著“一帶一路”“中國制造2025”“互聯網+”等戰(zhàn)略的穩(wěn)步實施與加快推進，中國產業(yè)結構不斷優(yōu)化和調整，產業(yè)新城作為“雙創(chuàng)”載體和中國經濟轉型升級的引擎，在推動中國經濟發(fā)展中發(fā)揮著日益重要的作用。

新型城鎮(zhèn)化注重“以人為本”，其實質是以人為中心，以產業(yè)發(fā)展為動力，實現生產要素向城鎮(zhèn)集聚、農業(yè)人口生活方式向城鎮(zhèn)化轉變，形成規(guī)模經濟，進而影響地域空間結構演變，實現由傳統(tǒng)社會向現代文明社會的全面升級。而對于產業(yè)新城而言，隨著產業(yè)結構的優(yōu)化升級，城市特有的信息優(yōu)勢、科技優(yōu)勢、綜合服務能力和城市活力將成為促進產業(yè)發(fā)展的重要因素。因此，產城融合仍是新城發(fā)展的目標方向。

產城融合的發(fā)展趨勢

資料來源：智研咨詢整理

以上數據及信息可參考智研咨詢（www.rainbowgiftswholesale.com）發(fā)布的《2022-2028年中國產城融合行業(yè)市場運營格局及未來前景分析報告》。智研咨詢是中國領先產業(yè)咨詢機構，提供深度產業(yè)研究報告、商業(yè)計劃書、可行性研究報告及定制服務等一站式產業(yè)咨詢服務。您可以關注【智研咨詢】公眾號，每天及時掌握更多行業(yè)動態(tài)。